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Appartement à vendre

VilleArgenteuil (95)
Surface49m²
Coût Total161 980€
Loyer Annuel10 359€
Rentabilité6.39%
Cashflow/mois-24€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 49 m²
Prix au m² : 2 428,57 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Cave, 2 chambres

Cet appartement de 3 pièces de 49 m2 se situe en rez-de-chaussée d'un petit immeuble de 5 lots à Argenteuil.

Avec une organisation fonctionnelle, cet appartement comprend un séjour, une cuisine séparée, deux chambres et une salle de bain. Il bénéficie du double vitrage et de faibles charges de copropriété, ainsi que d'une cave d'environ 10 m2, pratique pour le stockage.

La gare du Val d'Argenteuil est accessible en une quinzaine de minutes à pied.

Les familles apprécieront la proximité des établissements scolaires, avec l'école élémentaire Des Quatre Vents située à environ 200 m et le groupe scolaire Marcel Cachin à 300 m.

Pour les espaces verts, les Jardins de la Bourse du Travail sont à environ 300 m et le square Aquitaine à 500 m.

Caractéristiques techniques

  • Taxe foncière : 450 €
  • DPE : E
  • Mode de chauffage : individuel, énergie électrique
  • Distribution de l'eau chaude : ballon d'eau chaude électrique

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : ()

Intéressés ? Contactez Zefir pour visiter ce bien.

Ville : Argenteuil
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95100
Coordonnées : 48.941977, 2.235622
Total : 161 980€
Prix d'acquisition : 119 000€
Travaux : 33 460€
Valeur du bien : 152 460€
Frais de notaire : 9 520€
Coût estimé : 9 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 49m²
Loyer prédit : 17.62€/m²/mois
Fourchette : 13.94€ - 22.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 863€/mois
Loyer annuel estimé : 10359€/an
Fourchette totale : 683€ - 1091€/mois
Fourchette annuelle : 8194€ - 13095€/an
Rentabilité brute :6.39%
Fourchette de rentabilité :5.06% - 8.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 929,39 €/m²
Basé sur :423 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :143 540 €
Prix d'achat :119 000 €
Décote à l'achat :-24 540€ (-17.1%)
Marge achat-revente :-18 440€ (-12.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :802,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :47,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 849,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 694,65€
Coût de l'assurance :14 173,25€
Taxe foncière : 450,00€/an
Soit par mois : 37,50€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 863,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 886,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-23,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 49 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du ballon d'eau chaude électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 49 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC avec mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - Peinture nécessaire pour rafraîchir l'espace
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - Peinture nécessaire pour rafraîchir l'espace

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 460 €(683 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10400€ = 10400€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 9000€ = 9000€ (inclut plomberie et électricité)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (inclut plomberie et électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 760€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 80€/m² = 1760€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (Argenteuil). Coefficients régionaux appliqués. Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 863 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 359 €/an
Calcul : 863 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 437 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 980 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 567 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 450 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 914 €
Revenus locatifs : +10 359 €
Charges déductibles : -39 914 €
Résultat foncier Année 1 : -29 556 €(Déficit de 29 556 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 156 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 454 €/an
Revenus locatifs : +10 359 €
Charges déductibles : -6 454 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 904 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8155.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350 €(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 359 €39 919 €5 443 €-29 561 €21 400 €8 161 €8 161 €
210 566 €6 315 €5 298 €4 251 €--3 910 €
310 777 €6 165 €5 149 €4 612 €---
410 993 €6 011 €4 994 €4 982 €---
511 212 €5 851 €4 834 €5 362 €---
611 437 €5 685 €4 668 €5 751 €---
711 665 €5 514 €4 497 €6 151 €---
811 899 €5 337 €4 320 €6 562 €---
912 137 €5 154 €4 137 €6 983 €---
1012 379 €4 964 €3 947 €7 416 €---
1112 627 €4 768 €3 751 €7 859 €---
1212 880 €4 565 €3 548 €8 315 €---
1313 137 €4 355 €3 338 €8 782 €---
1413 400 €4 138 €3 121 €9 262 €---
1513 668 €3 913 €2 896 €9 755 €---
1613 941 €3 681 €2 664 €10 261 €---
1714 220 €3 440 €2 423 €10 780 €---
1814 505 €3 191 €2 174 €11 313 €---
1914 795 €2 934 €1 917 €11 861 €---
2015 090 €2 668 €1 651 €12 423 €---
2115 392 €2 392 €1 375 €13 000 €---
2215 700 €2 107 €1 090 €13 593 €---
2316 014 €1 812 €795 €14 202 €---
2416 334 €1 507 €491 €14 827 €---
2516 661 €1 192 €175 €15 469 €---
TOTAL331 788 €137 578 €78 695 €194 210 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 194 210 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 359 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 175 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 175 €-6 420 €+8 595 €
2+2 175 €0 €+2 175 €
3+2 175 €+210 €+1 965 €
4+2 175 €+1 495 €+680 €
5+2 175 €+1 609 €+566 €
6+2 175 €+1 725 €+450 €
7+2 175 €+1 845 €+330 €
8+2 175 €+1 969 €+206 €
9+2 175 €+2 095 €+80 €
10+2 175 €+2 225 €-50 €
11+2 175 €+2 358 €-183 €
12+2 175 €+2 494 €-319 €
13+2 175 €+2 635 €-460 €
14+2 175 €+2 779 €-604 €
15+2 175 €+2 926 €-751 €
16+2 175 €+3 078 €-903 €
17+2 175 €+3 234 €-1 059 €
18+2 175 €+3 394 €-1 219 €
19+2 175 €+3 558 €-1 383 €
20+2 175 €+3 727 €-1 552 €
21+2 175 €+3 900 €-1 725 €
22+2 175 €+4 078 €-1 903 €
23+2 175 €+4 261 €-2 086 €
24+2 175 €+4 448 €-2 273 €
25+2 175 €+4 641 €-2 466 €
Total+54 375 €+58 263 €+-3 888 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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