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Détails du bien

Bien expiré
VilleAigueblanche (73)
Surface190
Coût Total355 020
Loyer Annuel21 395
Rentabilité6.03%
Cashflow/mois-259
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 249 000 €
Surface : 190 m²
Prix au m² : 1 310,53 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Authentique maison familiale sur Grand-Coeur, commune de Grand-Aigueblanche (73260).

Amoureux de charme, d'authenticité et de projets ambitieux, cette maison de caractère n'attend que vous !

Nichée dans un environnement paisible et recherché de GRAND AIGUEBLANCHE, cette spacieuse demeure de 7 pièces se déploie sur 4 niveaux, offrant un potentiel exceptionnel pour une grande famille, une résidence secondaire, un projet de gîte ou de création de résidence avec plusieurs logements.

6 chambres |Terrain de 426 m² | Balcon, terrasse et jardin | Pas de système de chauffage.

Avec sa structure traditionnelle, ses volumes généreux et son cachet d'antan (ancien bar/commerce de proximité), cette maison vous séduira par ses multiples possibilités d'aménagements. La présence d'espaces extérieurs (balcon(s), terrasse et jardin) permet de profiter pleinement du cadre alpin et/ou de créer du stationnement.

À rénover ou à réinventer selon vos envies, ce bien offre un cadre de vie rare dans la vallée, à proximité des commodités, des stations de ski et des axes principaux.

Une visite s'impose pour apprécier le charme et le potentiel de cette propriété unique.

Contactez-nous dès aujourd'hui pour plus d'informations ou pour organiser une visite.

Agence Axo l'Immobilier Albertville située au 29 Rue Gambetta à Albertville - 06.26.68.67.84 ou 06.45.59.67.98 ou 09.56.04.78.33. Plus d'informations sur www.axo.immo (réf. 85002119037). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : https://www.georisques.gouv.fr/

Ville : Aigueblanche
Département : Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 73260
Total : 355 020
Prix d'acquisition : 249 000
Travaux : 86 100
Valeur du bien : 335 100
Frais de notaire : 19 920
Coût estimé : 19 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 190
Loyer prédit : 9.38€/m²/mois
Fourchette : 7.28€ - 12.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 1783€/mois
Loyer annuel estimé : 21395€/an
Fourchette totale : 1382€ - 2300€/mois
Fourchette annuelle : 16587€ - 27595€/an
Rentabilité brute :6.03%
Fourchette de rentabilité :4.67% - 7.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 938,14 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :558 247
Prix d'achat :249 000
Décote à l'achat :-309 247 (-55.4%)
Marge achat-revente :203 227€ (36.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :355 020
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 760,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :103,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 863,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :173 047,12
Coût de l'assurance :31 064,25
Taxe foncière : 2 139,48€/an
Soit par mois : 178,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 782,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 042,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-259,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer l'absence de système de chauffage.
Quantité: 1 système pour 190 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le confort thermique et le DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 190 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur rapport qualité/prix pour améliorer le DPE.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 24 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain avec douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 visible - salle de bain en très mauvais état nécessitant une rénovation complète.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible - cuisine avec installations très datées et murs abîmés.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres.
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en très mauvais état nécessitant une rénovation lourde.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec revêtement sol, peinture, électricité.
Quantité: salon complet (estimation 30 m²)
Raison: État 1/5 visible - salon en très mauvais état nécessitant une rénovation complète.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :86 100(453 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:14 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12000€, Main d'œuvre: 2500€
  • Isolation:11 400
    Isolation toiture/combles: 190 m² × 60€/m² = 11400€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:19 200
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 800€ = 19200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:10 800
    Rénovation lourde chambres: 72 m² × 150€/m² = 10800€ (parquet et peinture, main d'œuvre incluse)
  • Salon:7 200
    Rénovation complète salon: 30 m² × 240€/m² = 7200€ (revêtement sol, peinture, électricité, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aigueblanche (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 783 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 395 €/an
Calcul : 1 783 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 952 €/an
Base de calcul : Emprunt de 355 020 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 243 €/an
Calcul : 104 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 139 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 86 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 101 434
Revenus locatifs : +21 395
Charges déductibles : -101 434
Résultat foncier Année 1 : -80 040(Déficit de 80 040 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 58 640
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 334 €/an
Revenus locatifs : +21 395
Charges déductibles : -15 334
Résultat foncier Années 2+ : 6 060 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 58639.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 249 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 161 850(65% de 249 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 885 €/an
Calcul : 161 850 € × 3,636% = 5 885
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 395101 44611 964-80 05121 400 €58 651 €58 651 €
221 82315 02911 6476 794--51 857 €
322 25914 70011 3187 559--44 299 €
422 70414 36110 9798 343--35 955 €
523 15814 01010 6279 149--26 806 €
623 62213 64610 2649 976--16 831 €
724 09413 2709 88810 824--6 007 €
824 57612 8819 49911 695---
925 06712 4789 09612 589---
1025 56912 0628 67913 507---
1126 08011 6308 24814 450---
1226 60211 1857 80315 417---
1327 13410 7237 34116 411---
1427 67610 2466 86417 431---
1528 2309 7526 37018 478---
1628 7959 2415 85919 554---
1729 3708 7125 33020 658---
1829 9588 1654 78321 793---
1930 5577 5994 21722 958---
2031 1687 0143 63224 155---
2131 7916 4083 02625 384---
2232 4275 7812 39926 646---
2333 0765 1321 75027 943---
2433 7374 4611 07929 276---
2534 4123 76738530 645---
TOTAL685 281343 698173 047341 58221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 341 582
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 395 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 493 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 493-6 420+10 913
2+4 4930+4 493
3+4 4930+4 493
4+4 4930+4 493
5+4 4930+4 493
6+4 4930+4 493
7+4 4930+4 493
8+4 493+1 707+2 786
9+4 493+3 777+716
10+4 493+4 052+441
11+4 493+4 335+158
12+4 493+4 625-132
13+4 493+4 923-430
14+4 493+5 229-736
15+4 493+5 543-1 050
16+4 493+5 866-1 373
17+4 493+6 197-1 704
18+4 493+6 538-2 045
19+4 493+6 887-2 394
20+4 493+7 246-2 753
21+4 493+7 615-3 122
22+4 493+7 994-3 501
23+4 493+8 383-3 890
24+4 493+8 783-4 290
25+4 493+9 194-4 701
Total+112 325+102 475+9 850
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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