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Détails du bien

Bien expiré
VilleAigueblanche (73)
Surface190m²
Coût Total355 020€
Loyer Annuel21 395€
Rentabilité6.03%
Cashflow/mois-259€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 249 000 €
Surface : 190 m²
Prix au m² : 1 310,53 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Authentique maison familiale sur Grand-Coeur, commune de Grand-Aigueblanche (73260).

Amoureux de charme, d'authenticité et de projets ambitieux, cette maison de caractère n'attend que vous !

Nichée dans un environnement paisible et recherché de GRAND AIGUEBLANCHE, cette spacieuse demeure de 7 pièces se déploie sur 4 niveaux, offrant un potentiel exceptionnel pour une grande famille, une résidence secondaire, un projet de gîte ou de création de résidence avec plusieurs logements.

6 chambres |Terrain de 426 m² | Balcon, terrasse et jardin | Pas de système de chauffage.

Avec sa structure traditionnelle, ses volumes généreux et son cachet d'antan (ancien bar/commerce de proximité), cette maison vous séduira par ses multiples possibilités d'aménagements. La présence d'espaces extérieurs (balcon(s), terrasse et jardin) permet de profiter pleinement du cadre alpin et/ou de créer du stationnement.

À rénover ou à réinventer selon vos envies, ce bien offre un cadre de vie rare dans la vallée, à proximité des commodités, des stations de ski et des axes principaux.

Une visite s'impose pour apprécier le charme et le potentiel de cette propriété unique.

Contactez-nous dès aujourd'hui pour plus d'informations ou pour organiser une visite.

Agence Axo l'Immobilier Albertville située au 29 Rue Gambetta à Albertville - 06.26.68.67.84 ou 06.45.59.67.98 ou 09.56.04.78.33. Plus d'informations sur www.axo.immo (réf. 85002119037). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : https://www.georisques.gouv.fr/

Ville : Aigueblanche
Département : Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 73260
Total : 355 020€
Prix d'acquisition : 249 000€
Travaux : 86 100€
Valeur du bien : 335 100€
Frais de notaire : 19 920€
Coût estimé : 19 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 190m²
Loyer prédit : 9.38€/m²/mois
Fourchette : 7.28€ - 12.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 1783€/mois
Loyer annuel estimé : 21395€/an
Fourchette totale : 1382€ - 2300€/mois
Fourchette annuelle : 16587€ - 27595€/an
Rentabilité brute :6.03%
Fourchette de rentabilité :4.67% - 7.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 938,14 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :558 247 €
Prix d'achat :249 000 €
Décote à l'achat :-309 247€ (-55.4%)
Marge achat-revente :203 227€ (36.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :355 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 760,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :103,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 863,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :173 047,12€
Coût de l'assurance :31 064,25€
Taxe foncière : 2 139,48€/an
Soit par mois : 178,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 782,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 042,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-259,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer l'absence de système de chauffage.
Quantité: 1 système pour 190 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le confort thermique et le DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 190 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur rapport qualité/prix pour améliorer le DPE.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 24 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain avec douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 visible - salle de bain en très mauvais état nécessitant une rénovation complète.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible - cuisine avec installations très datées et murs abîmés.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres.
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en très mauvais état nécessitant une rénovation lourde.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec revêtement sol, peinture, électricité.
Quantité: salon complet (estimation 30 m²)
Raison: État 1/5 visible - salon en très mauvais état nécessitant une rénovation complète.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :86 100 €(453 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:14 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12000€, Main d'œuvre: 2500€
  • Isolation:11 400€
    Isolation toiture/combles: 190 m² × 60€/m² = 11400€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:19 200€
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 800€ = 19200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:10 800€
    Rénovation lourde chambres: 72 m² × 150€/m² = 10800€ (parquet et peinture, main d'œuvre incluse)
  • Salon:7 200€
    Rénovation complète salon: 30 m² × 240€/m² = 7200€ (revêtement sol, peinture, électricité, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aigueblanche (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 783 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 395 €/an
Calcul : 1 783 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 952 €/an
Base de calcul : Emprunt de 355 020 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 243 €/an
Calcul : 104 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 139 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 86 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 101 434 €
Revenus locatifs : +21 395 €
Charges déductibles : -101 434 €
Résultat foncier Année 1 : -80 040 €(Déficit de 80 040 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 58 640 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 334 €/an
Revenus locatifs : +21 395 €
Charges déductibles : -15 334 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 060 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 58639.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 249 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 161 850 €(65% de 249 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 885 €/an
Calcul : 161 850 € × 3,636% = 5 885 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 395 €101 446 €11 964 €-80 051 €21 400 €58 651 €58 651 €
221 823 €15 029 €11 647 €6 794 €--51 857 €
322 259 €14 700 €11 318 €7 559 €--44 299 €
422 704 €14 361 €10 979 €8 343 €--35 955 €
523 158 €14 010 €10 627 €9 149 €--26 806 €
623 622 €13 646 €10 264 €9 976 €--16 831 €
724 094 €13 270 €9 888 €10 824 €--6 007 €
824 576 €12 881 €9 499 €11 695 €---
925 067 €12 478 €9 096 €12 589 €---
1025 569 €12 062 €8 679 €13 507 €---
1126 080 €11 630 €8 248 €14 450 €---
1226 602 €11 185 €7 803 €15 417 €---
1327 134 €10 723 €7 341 €16 411 €---
1427 676 €10 246 €6 864 €17 431 €---
1528 230 €9 752 €6 370 €18 478 €---
1628 795 €9 241 €5 859 €19 554 €---
1729 370 €8 712 €5 330 €20 658 €---
1829 958 €8 165 €4 783 €21 793 €---
1930 557 €7 599 €4 217 €22 958 €---
2031 168 €7 014 €3 632 €24 155 €---
2131 791 €6 408 €3 026 €25 384 €---
2232 427 €5 781 €2 399 €26 646 €---
2333 076 €5 132 €1 750 €27 943 €---
2433 737 €4 461 €1 079 €29 276 €---
2534 412 €3 767 €385 €30 645 €---
TOTAL685 281 €343 698 €173 047 €341 582 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 341 582 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 395 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 493 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 493 €-6 420 €+10 913 €
2+4 493 €0 €+4 493 €
3+4 493 €0 €+4 493 €
4+4 493 €0 €+4 493 €
5+4 493 €0 €+4 493 €
6+4 493 €0 €+4 493 €
7+4 493 €0 €+4 493 €
8+4 493 €+1 707 €+2 786 €
9+4 493 €+3 777 €+716 €
10+4 493 €+4 052 €+441 €
11+4 493 €+4 335 €+158 €
12+4 493 €+4 625 €-132 €
13+4 493 €+4 923 €-430 €
14+4 493 €+5 229 €-736 €
15+4 493 €+5 543 €-1 050 €
16+4 493 €+5 866 €-1 373 €
17+4 493 €+6 197 €-1 704 €
18+4 493 €+6 538 €-2 045 €
19+4 493 €+6 887 €-2 394 €
20+4 493 €+7 246 €-2 753 €
21+4 493 €+7 615 €-3 122 €
22+4 493 €+7 994 €-3 501 €
23+4 493 €+8 383 €-3 890 €
24+4 493 €+8 783 €-4 290 €
25+4 493 €+9 194 €-4 701 €
Total+112 325 €+102 475 €+9 850 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 199 jours
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