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VENTE

Bien expiré
VilleSedan (08)
Surface74.24m²
Coût Total64 200€
Loyer Annuel7 348€
Rentabilité11.45%
Cashflow/mois+215€
Image de bien 1
Prix : 50 000 €
Surface : 74.24 m²
Prix au m² : 673,49 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

NOTAIRE - Dans une copropriété recherchée, avec ascenseur, Appartement de type 3 avec balcon, situé au dernier étage, comprenant: Entrée, couloir avec placards, séjour avec cuisine aménagée ouverte et accès...

Ville : Sedan
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08200
Total : 64 200€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 10 200€
Valeur du bien : 60 200€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74.24m²
Loyer prédit : 8.25€/m²/mois
Fourchette : 6.47€ - 10.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 612€/mois
Loyer annuel estimé : 7348€/an
Fourchette totale : 481€ - 780€/mois
Fourchette annuelle : 5768€ - 9362€/an
Rentabilité brute :11.45%
Fourchette de rentabilité :8.98% - 14.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :64 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :317,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :18,19€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 336,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :31 190,25€
Coût de l'assurance :5 457,00€
Taxe foncière : 734,84€/an
Soit par mois : 61,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 612,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 397,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :214,97€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 74.24 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative du score DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 200 €(137 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 200€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10200€ = 10200€ (prix moyen pour 74.24 m², main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 612 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 348 €/an
Calcul : 612 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 155 €/an
Base de calcul : Emprunt de 64 200 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 218 €/an
Calcul : 18 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 735 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 308 €
Revenus locatifs : +7 348 €
Charges déductibles : -13 308 €
Résultat foncier Année 1 : -5 960 €(Déficit de 5 960 €)
Imputable sur revenu global : 5 960 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 108 €/an
Revenus locatifs : +7 348 €
Charges déductibles : -3 108 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 240 €/an
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 348 €13 310 €2 157 €-5 962 €5 962 €--
27 495 €3 053 €2 100 €4 442 €---
37 645 €2 994 €2 041 €4 652 €---
47 798 €2 932 €1 979 €4 866 €---
57 954 €2 869 €1 916 €5 085 €---
68 113 €2 803 €1 850 €5 310 €---
78 276 €2 736 €1 782 €5 540 €---
88 441 €2 665 €1 712 €5 776 €---
98 610 €2 593 €1 640 €6 017 €---
108 782 €2 517 €1 564 €6 265 €---
118 958 €2 440 €1 487 €6 518 €---
129 137 €2 359 €1 406 €6 778 €---
139 320 €2 276 €1 323 €7 043 €---
149 506 €2 190 €1 237 €7 316 €---
159 696 €2 101 €1 148 €7 595 €---
169 890 €2 009 €1 056 €7 881 €---
1710 088 €1 914 €960 €8 174 €---
1810 290 €1 815 €862 €8 475 €---
1910 495 €1 713 €760 €8 782 €---
2010 705 €1 607 €654 €9 098 €---
2110 919 €1 498 €545 €9 421 €---
2211 138 €1 385 €432 €9 752 €---
2311 361 €1 268 €315 €10 092 €---
2411 588 €1 148 €194 €10 440 €---
2511 819 €1 022 €69 €10 797 €---
TOTAL235 372 €65 218 €31 190 €170 154 €5 962 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 789 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 170 154 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 348 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 543 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 543 €-1 789 €+3 332 €
2+1 543 €+1 333 €+210 €
3+1 543 €+1 395 €+148 €
4+1 543 €+1 460 €+83 €
5+1 543 €+1 526 €+17 €
6+1 543 €+1 593 €-50 €
7+1 543 €+1 662 €-119 €
8+1 543 €+1 733 €-190 €
9+1 543 €+1 805 €-262 €
10+1 543 €+1 879 €-336 €
11+1 543 €+1 955 €-412 €
12+1 543 €+2 033 €-490 €
13+1 543 €+2 113 €-570 €
14+1 543 €+2 195 €-652 €
15+1 543 €+2 279 €-736 €
16+1 543 €+2 364 €-821 €
17+1 543 €+2 452 €-909 €
18+1 543 €+2 542 €-999 €
19+1 543 €+2 635 €-1 092 €
20+1 543 €+2 729 €-1 186 €
21+1 543 €+2 826 €-1 283 €
22+1 543 €+2 926 €-1 383 €
23+1 543 €+3 028 €-1 485 €
24+1 543 €+3 132 €-1 589 €
25+1 543 €+3 239 €-1 696 €
Total+38 575 €+51 046 €+-12 471 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 189 jours
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