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Détails du bien

Bien expiré
VilleGourdon (46)
Surface109m²
Coût Total192 170€
Loyer Annuel10 753€
Rentabilité5.60%
Cashflow/mois-212€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 109 m²
Prix au m² : 1 091,74 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel Radiateur Fioul Fioul, Mandat exclusif, Jardin

GOURDON centre ville, jolie maison en pierre pouvant accueillir deux appartements avec accès indépendants ou un seul logement. Le premier niveau est composé d'un salon séjour , une salle d'eau avec wc, d'une chambre et d'une cuisine donnant sur le jardin clôturé. A l'étage le deuxième niveau est composé d'un salon séjour, d'une cuisine, de deux chambres et d'une salle d'eau. Au dernier étage un grenier aménageable. Jardin clôturé et 2 dépendances. Pour plus d'informations, notre équipe est à votre service du lundi au vendredi de 9h00 à 12h00 et de 14h00 à 18h30 et le samedi de 9h00 à 12h00 au 51 Boulevard des Martyrs 46300 GOURDON ; mais aussi au 844 Avenue Simone Veil 24200 SARLAT-LA-CANEDA Logement à consommation énergétique excessive : classe F. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 4850.0 € et 6610.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). Bien proposé par Richard CORBILLE EI, agent commercial (RSAC 899571244) - https://www.century21-loa-gourdon.com/mentions_legales/

Ville : Gourdon
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46300
Coordonnées : 44.737047, 1.381368
Total : 192 170€
Prix d'acquisition : 119 000€
Travaux : 63 650€
Valeur du bien : 182 650€
Frais de notaire : 9 520€
Coût estimé : 9 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 109m²
Loyer prédit : 8.22€/m²/mois
Fourchette : 6.36€ - 10.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 896€/mois
Loyer annuel estimé : 10753€/an
Fourchette totale : 693€ - 1158€/mois
Fourchette annuelle : 8318€ - 13900€/an
Rentabilité brute :5.60%
Fourchette de rentabilité :4.33% - 7.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 185,82 €/m²
Basé sur :44 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :129 254 €
Prix d'achat :119 000 €
Décote à l'achat :-10 254€ (-7.9%)
Marge achat-revente :-62 916€ (-48.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :192 170€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :962,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :56,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 018,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 444,49€
Coût de l'assurance :16 814,87€
Taxe foncière : 1 075,25€/an
Soit par mois : 89,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 896,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 107,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-211,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 298 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 109 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (109 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 14 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant des rénovations
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du parquet
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 650 €(584 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Isolation:5 450€
    Isolation combles: 109 m² × 50€/m² = 5450€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 750€ = 10500€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation chambres: 3 chambres (30 m²) × 240€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gourdon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 950€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 896 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 753 €/an
Calcul : 896 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 642 €/an
Base de calcul : Emprunt de 192 170 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 673 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 075 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 039 €
Revenus locatifs : +10 753 €
Charges déductibles : -72 039 €
Résultat foncier Année 1 : -61 287 €(Déficit de 61 287 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 887 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 389 €/an
Revenus locatifs : +10 753 €
Charges déductibles : -8 389 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 363 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39886.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350 €(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 753 €72 046 €6 648 €-61 293 €21 400 €39 893 €39 893 €
210 968 €8 222 €6 474 €2 746 €--37 147 €
311 187 €8 041 €6 293 €3 146 €--34 002 €
411 411 €7 854 €6 107 €3 556 €--30 445 €
511 639 €7 661 €5 913 €3 978 €--26 468 €
611 872 €7 461 €5 713 €4 411 €--22 057 €
712 109 €7 253 €5 505 €4 856 €--17 201 €
812 351 €7 039 €5 291 €5 313 €--11 888 €
912 598 €6 816 €5 068 €5 782 €--6 106 €
1012 850 €6 586 €4 838 €6 264 €---
1113 107 €6 347 €4 599 €6 760 €---
1213 369 €6 100 €4 352 €7 269 €---
1313 637 €5 844 €4 097 €7 792 €---
1413 910 €5 580 €3 832 €8 330 €---
1514 188 €5 305 €3 557 €8 883 €---
1614 471 €5 021 €3 273 €9 450 €---
1714 761 €4 727 €2 979 €10 034 €---
1815 056 €4 422 €2 674 €10 634 €---
1915 357 €4 107 €2 359 €11 250 €---
2015 664 €3 780 €2 032 €11 884 €---
2115 978 €3 442 €1 694 €12 536 €---
2216 297 €3 091 €1 344 €13 206 €---
2316 623 €2 729 €981 €13 895 €---
2416 956 €2 353 €605 €14 603 €---
2517 295 €1 964 €216 €15 331 €---
TOTAL344 406 €203 791 €96 444 €140 615 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 140 615 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 753 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 258 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 258 €-6 420 €+8 678 €
2+2 258 €0 €+2 258 €
3+2 258 €0 €+2 258 €
4+2 258 €0 €+2 258 €
5+2 258 €0 €+2 258 €
6+2 258 €0 €+2 258 €
7+2 258 €0 €+2 258 €
8+2 258 €0 €+2 258 €
9+2 258 €0 €+2 258 €
10+2 258 €+48 €+2 210 €
11+2 258 €+2 028 €+230 €
12+2 258 €+2 181 €+77 €
13+2 258 €+2 338 €-80 €
14+2 258 €+2 499 €-241 €
15+2 258 €+2 665 €-407 €
16+2 258 €+2 835 €-577 €
17+2 258 €+3 010 €-752 €
18+2 258 €+3 190 €-932 €
19+2 258 €+3 375 €-1 117 €
20+2 258 €+3 565 €-1 307 €
21+2 258 €+3 761 €-1 503 €
22+2 258 €+3 962 €-1 704 €
23+2 258 €+4 168 €-1 910 €
24+2 258 €+4 381 €-2 123 €
25+2 258 €+4 599 €-2 341 €
Total+56 450 €+42 185 €+14 265 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 148 jours
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