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Détails du bien

VilleGourdon (46)
Surface109
Coût Total192 170
Loyer Annuel10 753
Rentabilité5.60%
Cashflow/mois-212
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 109 m²
Prix au m² : 1 091,74 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel Radiateur Fioul Fioul, Mandat exclusif, Jardin

GOURDON centre ville, jolie maison en pierre pouvant accueillir deux appartements avec accès indépendants ou un seul logement. Le premier niveau est composé d'un salon séjour , une salle d'eau avec wc, d'une chambre et d'une cuisine donnant sur le jardin clôturé. A l'étage le deuxième niveau est composé d'un salon séjour, d'une cuisine, de deux chambres et d'une salle d'eau. Au dernier étage un grenier aménageable. Jardin clôturé et 2 dépendances. Pour plus d'informations, notre équipe est à votre service du lundi au vendredi de 9h00 à 12h00 et de 14h00 à 18h30 et le samedi de 9h00 à 12h00 au 51 Boulevard des Martyrs 46300 GOURDON ; mais aussi au 844 Avenue Simone Veil 24200 SARLAT-LA-CANEDA Logement à consommation énergétique excessive : classe F. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 4850.0 € et 6610.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). Bien proposé par Richard CORBILLE EI, agent commercial (RSAC 899571244) - https://www.century21-loa-gourdon.com/mentions_legales/

Ville : Gourdon
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46300
Coordonnées : 44.737047, 1.381368
Total : 192 170
Prix d'acquisition : 119 000
Travaux : 63 650
Valeur du bien : 182 650
Frais de notaire : 9 520
Coût estimé : 9 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 109
Loyer prédit : 8.22€/m²/mois
Fourchette : 6.36€ - 10.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 896€/mois
Loyer annuel estimé : 10753€/an
Fourchette totale : 693€ - 1158€/mois
Fourchette annuelle : 8318€ - 13900€/an
Rentabilité brute :5.60%
Fourchette de rentabilité :4.33% - 7.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 185,82 €/m²
Basé sur :44 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :129 254
Prix d'achat :119 000
Décote à l'achat :-10 254 (-7.9%)
Marge achat-revente :-62 916€ (-48.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :192 170
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :962,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :56,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 018,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 444,49
Coût de l'assurance :16 814,87
Taxe foncière : 1 075,25€/an
Soit par mois : 89,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 896,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 107,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-211,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 298 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 109 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (109 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 14 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant des rénovations
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du parquet
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 650(584 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Isolation:5 450
    Isolation combles: 109 m² × 50€/m² = 5450€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 500
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 750€ = 10500€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:7 200
    Rénovation chambres: 3 chambres (30 m²) × 240€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 500
    Rafraîchissement salon: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gourdon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 950✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 896 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 753 €/an
Calcul : 896 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 642 €/an
Base de calcul : Emprunt de 192 170 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 673 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 075 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 650
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 039
Revenus locatifs : +10 753
Charges déductibles : -72 039
Résultat foncier Année 1 : -61 287(Déficit de 61 287 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 887
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 389 €/an
Revenus locatifs : +10 753
Charges déductibles : -8 389
Résultat foncier Années 2+ : 2 363 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39886.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 75372 0466 648-61 29321 400 €39 893 €39 893 €
210 9688 2226 4742 746--37 147 €
311 1878 0416 2933 146--34 002 €
411 4117 8546 1073 556--30 445 €
511 6397 6615 9133 978--26 468 €
611 8727 4615 7134 411--22 057 €
712 1097 2535 5054 856--17 201 €
812 3517 0395 2915 313--11 888 €
912 5986 8165 0685 782--6 106 €
1012 8506 5864 8386 264---
1113 1076 3474 5996 760---
1213 3696 1004 3527 269---
1313 6375 8444 0977 792---
1413 9105 5803 8328 330---
1514 1885 3053 5578 883---
1614 4715 0213 2739 450---
1714 7614 7272 97910 034---
1815 0564 4222 67410 634---
1915 3574 1072 35911 250---
2015 6643 7802 03211 884---
2115 9783 4421 69412 536---
2216 2973 0911 34413 206---
2316 6232 72998113 895---
2416 9562 35360514 603---
2517 2951 96421615 331---
TOTAL344 406203 79196 444140 61521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 140 615
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 753 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 258 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 258-6 420+8 678
2+2 2580+2 258
3+2 2580+2 258
4+2 2580+2 258
5+2 2580+2 258
6+2 2580+2 258
7+2 2580+2 258
8+2 2580+2 258
9+2 2580+2 258
10+2 258+48+2 210
11+2 258+2 028+230
12+2 258+2 181+77
13+2 258+2 338-80
14+2 258+2 499-241
15+2 258+2 665-407
16+2 258+2 835-577
17+2 258+3 010-752
18+2 258+3 190-932
19+2 258+3 375-1 117
20+2 258+3 565-1 307
21+2 258+3 761-1 503
22+2 258+3 962-1 704
23+2 258+4 168-1 910
24+2 258+4 381-2 123
25+2 258+4 599-2 341
Total+56 450+42 185+14 265
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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