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Détails du bien

Bien expiré
VilleToulon (83)
Surface47m²
Coût Total126 050€
Loyer Annuel7 121€
Rentabilité5.65%
Cashflow/mois-127€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 47 m²
Prix au m² : 2 021,28 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Toulon centre rue Vincent Cordouan Appartement de type 3 d'une superficie de 47 m² situé au troisième et dernier étage comprenant un séjour avec espace cuisine ouverte aménagée, 2 chambres et une salle d'eau . Ideal investissement Référence agence : 13700

Ville : Toulon
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83200
Total : 126 050€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 23 450€
Valeur du bien : 118 450€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47m²
Loyer prédit : 12.63€/m²/mois
Fourchette : 9.75€ - 16.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 593€/mois
Loyer annuel estimé : 7121€/an
Fourchette totale : 458€ - 768€/mois
Fourchette annuelle : 5499€ - 9221€/an
Rentabilité brute :5.65%
Fourchette de rentabilité :4.36% - 7.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 559,03 €/m²
Basé sur :1402 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :120 274 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :-25 274€ (-21.0%)
Marge achat-revente :-5 776€ (-4.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 050€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :624,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :36,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 661,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 238,80€
Coût de l'assurance :11 029,37€
Taxe foncière : 712,06€/an
Soit par mois : 59,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 593,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 720,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-127,02€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 220 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 47 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, remplacement des éléments datés
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise à jour de la plomberie si nécessaire
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 450 €(499 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système: 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6 m² × 800€/m² = 4800€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres:1 200€
    Peinture 24 m²: 50€/m² × 24 = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 250€
    Peinture salon 25 m²: 50€/m² × 25 = 1250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulon (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 8 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 593 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 121 €/an
Calcul : 593 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 231 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 050 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 441 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 712 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 834 €
Revenus locatifs : +7 121 €
Charges déductibles : -28 834 €
Résultat foncier Année 1 : -21 714 €(Déficit de 21 714 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 314 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 384 €/an
Revenus locatifs : +7 121 €
Charges déductibles : -5 384 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 736 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 313.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 121 €28 839 €4 235 €-21 718 €21 400 €318 €318 €
27 263 €5 276 €4 123 €1 987 €---
37 408 €5 160 €4 006 €2 249 €---
47 556 €5 039 €3 886 €2 517 €---
57 708 €4 915 €3 762 €2 793 €---
67 862 €4 786 €3 633 €3 076 €---
78 019 €4 653 €3 500 €3 366 €---
88 179 €4 515 €3 362 €3 664 €---
98 343 €4 372 €3 219 €3 971 €---
108 510 €4 225 €3 071 €4 285 €---
118 680 €4 072 €2 919 €4 608 €---
128 854 €3 914 €2 761 €4 939 €---
139 031 €3 751 €2 598 €5 280 €---
149 211 €3 582 €2 429 €5 629 €---
159 395 €3 407 €2 254 €5 989 €---
169 583 €3 226 €2 073 €6 357 €---
179 775 €3 039 €1 886 €6 736 €---
189 971 €2 845 €1 692 €7 125 €---
1910 170 €2 645 €1 492 €7 525 €---
2010 373 €2 438 €1 285 €7 936 €---
2110 581 €2 223 €1 070 €8 357 €---
2210 792 €2 002 €848 €8 791 €---
2311 008 €1 772 €619 €9 236 €---
2411 228 €1 535 €382 €9 694 €---
2511 453 €1 289 €136 €10 164 €---
TOTAL228 075 €113 520 €61 239 €114 555 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 114 555 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 121 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 495 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 495 €-6 420 €+7 915 €
2+1 495 €+501 €+994 €
3+1 495 €+675 €+820 €
4+1 495 €+755 €+740 €
5+1 495 €+838 €+657 €
6+1 495 €+923 €+572 €
7+1 495 €+1 010 €+485 €
8+1 495 €+1 099 €+396 €
9+1 495 €+1 191 €+304 €
10+1 495 €+1 286 €+209 €
11+1 495 €+1 382 €+113 €
12+1 495 €+1 482 €+13 €
13+1 495 €+1 584 €-89 €
14+1 495 €+1 689 €-194 €
15+1 495 €+1 797 €-302 €
16+1 495 €+1 907 €-412 €
17+1 495 €+2 021 €-526 €
18+1 495 €+2 138 €-643 €
19+1 495 €+2 257 €-762 €
20+1 495 €+2 381 €-886 €
21+1 495 €+2 507 €-1 012 €
22+1 495 €+2 637 €-1 142 €
23+1 495 €+2 771 €-1 276 €
24+1 495 €+2 908 €-1 413 €
25+1 495 €+3 049 €-1 554 €
Total+37 375 €+34 367 €+3 008 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 104 jours
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