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Appartement 4 pièces 80 m²

Bien expiré
VilleNevers (58)
Surface80m²
Coût Total134 592€
Loyer Annuel8 144€
Rentabilité6.05%
Cashflow/mois-438€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 900 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 998,75 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 80 m²

A NEVERS, en exclusivité chez GBImmobilier, nous vous proposons au sein de la résidence sécurisée Le Mancini, un bel appartement T4 situé au 1er étage, offrant de beaux volumes.

Il se compose d'une entrée, prolongée par un dégagement desservant un salon-séjour lumineux avec balcon, une cuisine aménagée, deux chambres, salle de bains, WC séparé.

Ce bien bénéficie également de prestations recherchées : cave privative, garage fermé et place de parking, un véritable atout pour votre confort au quotidien.

Huisserie double vitrage PVC, volets persiennes bois, chauffage urbain.

Charges de copropriété : 4 000€/an

Une belle opportunité à découvrir sans tarder ! Contactez GB Immobilier pour organiser une visite.

Surface : 80 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 213 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 22/06/2026

Consommation énergie primaire : 188 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 210 € et 1 670 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Nevers
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58000
Coordonnées : 46.993805, 3.159647
Total : 134 592€
Prix d'acquisition : 79 900€
Travaux : 48 300€
Valeur du bien : 128 200€
Frais de notaire : 6 392€
Coût estimé : 6 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.62€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 679€/mois
Loyer annuel estimé : 8144€/an
Fourchette totale : 530€ - 869€/mois
Fourchette annuelle : 6358€ - 10433€/an
Rentabilité brute :6.05%
Fourchette de rentabilité :4.72% - 7.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 089,39 €/m²
Basé sur :337 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :87 151 €
Prix d'achat :79 900 €
Décote à l'achat :-7 251€ (-8.3%)
Marge achat-revente :-47 441€ (-54.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 592€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :675,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :39,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 715,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 198,02€
Coût de l'assurance :11 776,80€
Taxe foncière : 814,45€/an
Soit par mois : 67,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 333,33€/mois
Soit par an : 3 999,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 678,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 116,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-437,72€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage urbain existant
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification de l'étanchéité et de l'isolation des huisseries en double vitrage PVC
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur la surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise aux normes du système de production d'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 chauffe-eau pour 80 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, douche ou baignoire, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds, et éventuellement remplacement de la robinetterie
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon de 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 300 €(604 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système chauffage urbain: 1 système = 12000€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600€
    8 fenêtres double vitrage PVC: 8 × 1200€ = 9600€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau: 1 chauffe-eau = 3500€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine = 12000€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain = 8000€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 200€
    Peinture murs et plafonds 22 m²: 22 × 100€/m² = 2200€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon 25 m²: 25 × 40€/m² = 1000€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nevers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 679 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 144 €/an
Calcul : 679 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 692 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 592 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 471 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 814 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 000 €/an
Calcul : 333 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 277 €
Revenus locatifs : +8 144 €
Charges déductibles : -58 277 €
Résultat foncier Année 1 : -50 133 €(Déficit de 50 133 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 733 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 977 €/an
Revenus locatifs : +8 144 €
Charges déductibles : -9 977 €
Résultat foncier Années 2+ : -1 833 €/an(Déficit de 1 833 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28732.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 935 €(65% de 79 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 889 €/an
Calcul : 51 935 € × 3,636% = 1 889 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 144 €58 282 €4 696 €-50 137 €21 400 €28 737 €28 737 €
28 307 €9 859 €4 574 €-1 552 €1 552 €-28 737 €
38 474 €9 732 €4 447 €-1 259 €1 259 €-28 737 €
48 643 €9 601 €4 315 €-958 €958 €-28 737 €
58 816 €9 465 €4 179 €-649 €649 €-28 737 €
68 992 €9 323 €4 038 €-331 €331 €-28 737 €
79 172 €9 177 €3 892 €-5 €5 €-28 737 €
89 355 €9 026 €3 740 €330 €--28 408 €
99 543 €8 869 €3 584 €673 €--27 734 €
109 733 €8 707 €3 421 €1 027 €--26 707 €
119 928 €8 538 €3 253 €1 390 €--25 318 €
1210 127 €8 364 €3 079 €1 763 €---
1310 329 €8 183 €2 898 €2 146 €---
1410 536 €7 996 €2 711 €2 539 €---
1510 746 €7 803 €2 517 €2 944 €---
1610 961 €7 602 €2 316 €3 359 €---
1711 181 €7 394 €2 109 €3 787 €---
1811 404 €7 179 €1 893 €4 226 €---
1911 632 €6 956 €1 670 €4 677 €---
2011 865 €6 724 €1 439 €5 141 €---
2112 102 €6 485 €1 200 €5 617 €---
2212 344 €6 237 €952 €6 107 €---
2312 591 €5 980 €695 €6 611 €---
2412 843 €5 714 €429 €7 129 €---
2513 100 €5 438 €153 €7 661 €---
TOTAL260 870 €248 635 €68 198 €12 235 €26 153 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 7 846 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 12 235 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 144 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 710 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 710 €-6 420 €+8 130 €
2+1 710 €-466 €+2 176 €
3+1 710 €-378 €+2 088 €
4+1 710 €-287 €+1 997 €
5+1 710 €-195 €+1 905 €
6+1 710 €-99 €+1 809 €
7+1 710 €-2 €+1 712 €
8+1 710 €0 €+1 710 €
9+1 710 €0 €+1 710 €
10+1 710 €0 €+1 710 €
11+1 710 €0 €+1 710 €
12+1 710 €+529 €+1 181 €
13+1 710 €+644 €+1 066 €
14+1 710 €+762 €+948 €
15+1 710 €+883 €+827 €
16+1 710 €+1 008 €+702 €
17+1 710 €+1 136 €+574 €
18+1 710 €+1 268 €+442 €
19+1 710 €+1 403 €+307 €
20+1 710 €+1 542 €+168 €
21+1 710 €+1 685 €+25 €
22+1 710 €+1 832 €-122 €
23+1 710 €+1 983 €-273 €
24+1 710 €+2 139 €-429 €
25+1 710 €+2 298 €-588 €
Total+42 750 €+11 266 €+31 484 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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