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Villa à vendre

VilleSaint-Aubin-des-Landes (35)
Surface286.8
Coût Total387 200
Loyer Annuel30 116
Rentabilité7.78%
Cashflow/mois+228
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 278 250 €
Surface : 286.8 m²
Prix au m² : 970,19 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 10
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cave, Cheminée, Salon (total 27,74 m²), 6 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Box de stationnement, Sans vis-à-vis, Pas de balcon, Non meublé

A vendre en Exclusivité chez BLOT VITRE - Maison 6 chambres proche VITRE ! Située à 10 minutes au sud entre Vitré et Chateaubourg sur la commune de SAINT AUBIN DES LANDES. Venez visiter cette grande maison de bourg aux volumes généreux. Vous disposerez au rez-de-chaussée d'une entrée donnant accès à une spacieuse pièce de vie avec cheminée à double foyer, une cuisine ouverte aménagée et équipée, des WC, une buanderie et une cave. Au premier étage vous découvrirez une mezzanine, 5 grandes chambres ainsi que de deux salles d'eau et des WC. Au deuxième étage vous trouverez une chambre et des greniers. Grand double garage. Nombreuses dépendances et jardin sans vis-à-vis de plus de 1000m². Quelques travaux de rafraichissement sont à prévoir. Classe énergie : D - classe climat : B Référence : 1177CT *Au prix de 278 250EUR FAI dont 5% d'honoraires à la charge de l'acquéreur. Prix net vendeur : 265 000EUR. Ce bien vous a été présenté par l'agence BLOT IMMOBILIER VITRE, 27 rue Duguesclin - 35500 VITRE - Tél : Les informations sur les risques naturels, miniers, ou technologiques, auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Saint-Aubin-des-Landes
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35500
Coordonnées : 48.098481, -1.291465
Total : 387 200
Prix d'acquisition : 278 250
Travaux : 86 690
Valeur du bien : 364 940
Frais de notaire : 22 260
Coût estimé : 22 260
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 286.8
Loyer prédit : 8.75€/m²/mois
Fourchette : 7.17€ - 10.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 2510€/mois
Loyer annuel estimé : 30116€/an
Fourchette totale : 2055€ - 3065€/mois
Fourchette annuelle : 24663€ - 36774€/an
Rentabilité brute :7.78%
Fourchette de rentabilité :6.37% - 9.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 872,86 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :537 138
Prix d'achat :278 250
Décote à l'achat :-258 888 (-48.2%)
Marge achat-revente :149 938€ (27.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :387 200
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 917,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :112,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 030,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :188 113,15
Coût de l'assurance :33 880,00
Taxe foncière : 3 011,56€/an
Soit par mois : 250,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 509,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 281,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :228,03€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 190 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 286.8 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, potentiel de gain de 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 286.8 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 36 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, mais mise aux normes nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état, mais mise aux normes nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé
Salle à mangerOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: salle à manger (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 - Salle à manger en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :86 690(302 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:14 840
    Isolation toiture/combles: 286.8 m² × 50€/m² = 14340€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€
  • Menuiseries - Fenêtres:32 400
    Fenêtres double vitrage: 36 fenêtres × 900€ = 32400€
  • Cuisine - Rafraîchissement:12 000
    Cuisine complète: 12000€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:6 000
    Salle de bain complète: 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:5 400
    Parquet flottant: 90 m² × 60€/m² = 5400€
  • Chambres - Peinture:2 700
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 30€/m² = 2700€
  • Salon - Peinture:750
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€
  • Salle à manger - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Aubin-des-Landes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 59 240✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 510 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 116 €/an
Calcul : 2 510 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 997 €/an
Base de calcul : Emprunt de 387 200 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 355 €/an
Calcul : 113 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 012 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 86 690
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 104 054
Revenus locatifs : +30 116
Charges déductibles : -104 054
Résultat foncier Année 1 : -73 939(Déficit de 73 939 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 52 539
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 364 €/an
Revenus locatifs : +30 116
Charges déductibles : -17 364
Résultat foncier Années 2+ : 12 751 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 52538.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 278 250
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 180 863(65% de 278 250 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 577 €/an
Calcul : 180 863 € × 3,636% = 6 577
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 116104 06713 010-73 95121 400 €52 551 €52 551 €
230 71817 03112 66413 687--38 864 €
331 33216 67412 30714 658--24 206 €
431 95916 30411 93715 655--8 551 €
532 59815 92211 55516 676---
633 25015 52611 15917 724---
733 91515 11710 75018 798---
834 59314 69310 32619 900---
935 28514 2559 88821 030---
1035 99113 8029 43522 189---
1136 71113 3338 96623 378---
1237 44512 8488 48124 597---
1338 19412 3467 97925 848---
1438 95811 8277 46027 131---
1539 73711 2906 92328 447---
1640 53210 7346 36729 798---
1741 34210 1595 79231 183---
1842 1699 5645 19832 605---
1943 0138 9494 58234 063---
2043 8738 3133 94635 560---
2144 7507 6543 28837 096---
2245 6456 9732 60638 672---
2346 5586 2681 90240 290---
2447 4895 5391 17341 950---
2548 4394 78541843 654---
TOTAL964 613383 972188 113580 64021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 580 640
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 116 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 324 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 324-6 420+12 744
2+6 3240+6 324
3+6 3240+6 324
4+6 3240+6 324
5+6 324+2 438+3 886
6+6 324+5 317+1 007
7+6 324+5 640+684
8+6 324+5 970+354
9+6 324+6 309+15
10+6 324+6 657-333
11+6 324+7 013-689
12+6 324+7 379-1 055
13+6 324+7 754-1 430
14+6 324+8 139-1 815
15+6 324+8 534-2 210
16+6 324+8 939-2 615
17+6 324+9 355-3 031
18+6 324+9 781-3 457
19+6 324+10 219-3 895
20+6 324+10 668-4 344
21+6 324+11 129-4 805
22+6 324+11 602-5 278
23+6 324+12 087-5 763
24+6 324+12 585-6 261
25+6 324+13 096-6 772
Total+158 100+174 192+-16 092
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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