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Appartement 4 pièces 88 m²

VillePau (64)
Surface88m²
Coût Total167 500€
Loyer Annuel11 057€
Rentabilité6.60%
Cashflow/mois-197€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 000 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 1 590,91 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 88 m²

Votre agence l'Adresse Immobilier Grand Pau vous a déniché cet appartement atypique à deux pas de l'hyper centre, des Halles et avec un emplacement de parking dans la cour. Au RDC, il bénéficie d'une grande cuisine ouverte, d'une salle d'eau et de 2 chambres avec placards donnant sur cour. En souplex, une pièce pouvant servir de salle à manger ou de réception et une autre aux soirées télé entre amis ou en famille.

Ravalement de l'immeuble 2024

Ne tardez pas, une visite s'impose !!!!!!!!!!

Plus d'informations sur : [URL masquée pour votre sécurité] Jacques LEGLIB (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 813171394 - Pau.

Surface : 88 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 10 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 06/02/2025

Consommation énergie primaire : 135 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 190 € et 1 650 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Pau
Département : Pyrénées-Atlantiques
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 64000
Coordonnées : 43.304241, -0.379541
Total : 167 500€
Prix d'acquisition : 140 000€
Travaux : 16 300€
Valeur du bien : 156 300€
Frais de notaire : 11 200€
Coût estimé : 11 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 10.47€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 13.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 921€/mois
Loyer annuel estimé : 11057€/an
Fourchette totale : 725€ - 1171€/mois
Fourchette annuelle : 8703€ - 14050€/an
Rentabilité brute :6.60%
Fourchette de rentabilité :5.20% - 8.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 000 €/m²
Basé sur :717 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :176 000 €
Prix d'achat :140 000 €
Décote à l'achat :-36 000€ (-20.5%)
Marge achat-revente :8 500€ (4.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :167 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :840,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :48,85€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 889,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 602,66€
Coût de l'assurance :14 656,25€
Taxe foncière : 1 105,75€/an
Soit par mois : 92,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 137,00€/mois
Soit par an : 1 644,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 921,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 118,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-196,88€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 135 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité, peinture.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 supposé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité (prises, éclairage).
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 supposé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 300 €(185 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:14 200€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 4000€ = 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Carrelage murs (20 m²): 50€/m² × 20 = 1000€, Carrelage sol (10 m²): 50€/m² × 10 = 500€, Lavabo: 500€, WC: 300€, Douche: 700€, Peinture: 1000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salon:2 100€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 30€/m² = 450€, Électricité (mise aux normes): 75€/m² × 15 = 1125€, Main d'œuvre: 525€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pau (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 921 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 057 €/an
Calcul : 921 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 822 €/an
Base de calcul : Emprunt de 167 500 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 586 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 106 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 644 €/an
Calcul : 137 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 458 €
Revenus locatifs : +11 057 €
Charges déductibles : -25 458 €
Résultat foncier Année 1 : -14 401 €(Déficit de 14 401 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 3 701 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 158 €/an
Revenus locatifs : +11 057 €
Charges déductibles : -9 158 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 899 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 3700.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 140 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 000 €(65% de 140 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 91 000 € × 3,636% = 3 309 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 057 €25 464 €5 828 €-14 406 €10 700 €3 706 €3 706 €
211 279 €9 012 €5 676 €2 267 €--1 439 €
311 504 €8 854 €5 518 €2 650 €---
411 734 €8 690 €5 354 €3 044 €---
511 969 €8 521 €5 185 €3 448 €---
612 208 €8 346 €5 010 €3 862 €---
712 453 €8 164 €4 828 €4 288 €---
812 702 €7 976 €4 640 €4 725 €---
912 956 €7 782 €4 446 €5 174 €---
1013 215 €7 580 €4 244 €5 635 €---
1113 479 €7 371 €4 035 €6 108 €---
1213 749 €7 155 €3 819 €6 594 €---
1314 024 €6 931 €3 595 €7 093 €---
1414 304 €6 698 €3 362 €7 606 €---
1514 590 €6 458 €3 122 €8 132 €---
1614 882 €6 209 €2 873 €8 673 €---
1715 180 €5 951 €2 615 €9 229 €---
1815 483 €5 684 €2 348 €9 799 €---
1915 793 €5 407 €2 071 €10 386 €---
2016 109 €5 120 €1 784 €10 988 €---
2116 431 €4 823 €1 487 €11 607 €---
2216 759 €4 516 €1 180 €12 244 €---
2317 095 €4 197 €861 €12 897 €---
2417 437 €3 867 €531 €13 569 €---
2517 785 €3 526 €190 €14 260 €---
TOTAL354 175 €184 303 €84 603 €169 872 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 169 872 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 057 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 322 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 322 €-3 210 €+5 532 €
2+2 322 €0 €+2 322 €
3+2 322 €+363 €+1 959 €
4+2 322 €+913 €+1 409 €
5+2 322 €+1 034 €+1 288 €
6+2 322 €+1 159 €+1 163 €
7+2 322 €+1 286 €+1 036 €
8+2 322 €+1 418 €+904 €
9+2 322 €+1 552 €+770 €
10+2 322 €+1 690 €+632 €
11+2 322 €+1 832 €+490 €
12+2 322 €+1 978 €+344 €
13+2 322 €+2 128 €+194 €
14+2 322 €+2 282 €+40 €
15+2 322 €+2 440 €-118 €
16+2 322 €+2 602 €-280 €
17+2 322 €+2 769 €-447 €
18+2 322 €+2 940 €-618 €
19+2 322 €+3 116 €-794 €
20+2 322 €+3 297 €-975 €
21+2 322 €+3 482 €-1 160 €
22+2 322 €+3 673 €-1 351 €
23+2 322 €+3 869 €-1 547 €
24+2 322 €+4 071 €-1 749 €
25+2 322 €+4 278 €-1 956 €
Total+58 050 €+50 962 €+7 088 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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