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Achat : Appartement Berck (62600)

Bien expiré
VilleBerck (62)
Surface115m²
Coût Total209 452€
Loyer Annuel19 188€
Rentabilité9.16%
Cashflow/mois+358€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 181 900 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 1 581,74 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 115 m², 2 pièces, 1 chambre, 83 m² de terrain, Structure/extérieur à rafraîchir, Rez-de-chaussée

Nous vous proposons à l'achat, cet immeuble composé de 2 appartements de type T2 idéalement situé à proximité des commerces et de la plage de Berck plage.

Le rez de chaussée:

  • Appartement d'une surface de 64 m2
  • Entrée
  • Salon/salle à manger, avec cheminée et placards
  • Cuisine ouverte
  • Une chambre
  • Salle d'eau avec wc
  • Petite cour exterieure

Au 1er étage: Appartement en duplex d'une surface de 51 m².

  • Entrée
  • Wc indépendant
  • Séjour, salon très lumineux
  • Cuisine indépendante Au 2 ème étage
  • Une grande chambre
  • Une Salle de bain
  • Une Buanderie

Le Duplex est actuellement loué

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Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Pour toutes informations ou pour visiter ce bien, veuillez Eric LAMARE : Mail Agent commercial - N° Rsac 432 189 769 EI Référence annonce: 800

Berck est une commune française située dans le département du Pas-de-Calais, en région Hauts-de-France. C'est une station balnéaire du sud de la Côte d'Opale connue pour sa plage immense et ses rencontres internationales de cerfs-volants, ainsi qu'une ville thérapeutique (nombreux établissements hospitaliers).

Contactez votre agence Immobilière Era Agence du Casino, spécialiste de l'immobilier sur les villes de Berck, Merlimont, Rang du Fliers, Verton, Groffliers, Waben, Conchil le Temple, Airon Notre Dame, Airon Saint Vaast, Wailly Beaucamp, Lepine, Fort Mahon, Quend, Tigny-noyelle, Villers sur authie, Nampont, Nempont st firmin, Colline beaumont.

Ville : Berck
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62600
Coordonnées : 50.409130, 1.572230
Total : 209 452€
Prix d'acquisition : 181 900€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 194 900€
Frais de notaire : 14 552€
Coût estimé : 14 552€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115m²
Loyer prédit : 13.90€/m²/mois
Fourchette : 11.20€ - 17.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 1599€/mois
Loyer annuel estimé : 19188€/an
Fourchette totale : 1288€ - 1984€/mois
Fourchette annuelle : 15461€ - 23813€/an
Rentabilité brute :9.16%
Fourchette de rentabilité :7.38% - 11.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :209 452€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 021,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :59,34€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 081,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 088,11€
Coût de l'assurance :17 803,42€
Taxe foncière : 1 918,79€/an
Soit par mois : 159,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 598,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 241,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :357,95€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: pompe à chaleur air/eau) pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 115 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 115 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 115 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec remplacement de la robinetterie et peinture
Quantité: 6 m² (surface salle de bain)
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du sol de la chambre avec un nouveau revêtement
Quantité: 12 m² (surface chambre)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais peut bénéficier d'un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 38 m² (surface salon estimée)
Raison: État 3.5/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(113 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Berck (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 599 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 188 €/an
Calcul : 1 599 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 740 €/an
Base de calcul : Emprunt de 209 452 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 712 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 919 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 371 €
Revenus locatifs : +19 188 €
Charges déductibles : -22 371 €
Résultat foncier Année 1 : -3 183 €(Déficit de 3 183 €)
Imputable sur revenu global : 3 183 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 371 €/an
Revenus locatifs : +19 188 €
Charges déductibles : -9 371 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 817 €/an
Prix d'achat du bien : 181 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 118 235 €(65% de 181 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 299 €/an
Calcul : 118 235 € × 3,636% = 4 299 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 188 €22 377 €6 746 €-3 189 €3 189 €--
219 572 €9 195 €6 564 €10 377 €---
319 963 €9 006 €6 375 €10 957 €---
420 362 €8 811 €6 180 €11 551 €---
520 770 €8 610 €5 979 €12 160 €---
621 185 €8 402 €5 771 €12 783 €---
721 609 €8 187 €5 556 €13 421 €---
822 041 €7 965 €5 335 €14 075 €---
922 482 €7 736 €5 105 €14 745 €---
1022 931 €7 499 €4 869 €15 432 €---
1123 390 €7 255 €4 624 €16 135 €---
1223 858 €7 002 €4 371 €16 856 €---
1324 335 €6 741 €4 110 €17 594 €---
1424 822 €6 471 €3 840 €18 350 €---
1525 318 €6 193 €3 562 €19 126 €---
1625 824 €5 905 €3 274 €19 920 €---
1726 341 €5 607 €2 976 €20 734 €---
1826 868 €5 300 €2 669 €21 568 €---
1927 405 €4 983 €2 352 €22 423 €---
2027 953 €4 655 €2 024 €23 299 €---
2128 512 €4 316 €1 685 €24 196 €---
2229 083 €3 966 €1 335 €25 117 €---
2329 664 €3 604 €973 €26 060 €---
2430 257 €3 231 €600 €27 027 €---
2530 863 €2 845 €214 €28 018 €---
TOTAL614 595 €175 861 €97 088 €438 734 €3 189 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 957 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 438 734 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 188 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 029 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 029 €-957 €+4 986 €
2+4 029 €+3 113 €+916 €
3+4 029 €+3 287 €+742 €
4+4 029 €+3 465 €+564 €
5+4 029 €+3 648 €+381 €
6+4 029 €+3 835 €+194 €
7+4 029 €+4 026 €+3 €
8+4 029 €+4 223 €-194 €
9+4 029 €+4 424 €-395 €
10+4 029 €+4 630 €-601 €
11+4 029 €+4 841 €-812 €
12+4 029 €+5 057 €-1 028 €
13+4 029 €+5 278 €-1 249 €
14+4 029 €+5 505 €-1 476 €
15+4 029 €+5 738 €-1 709 €
16+4 029 €+5 976 €-1 947 €
17+4 029 €+6 220 €-2 191 €
18+4 029 €+6 470 €-2 441 €
19+4 029 €+6 727 €-2 698 €
20+4 029 €+6 990 €-2 961 €
21+4 029 €+7 259 €-3 230 €
22+4 029 €+7 535 €-3 506 €
23+4 029 €+7 818 €-3 789 €
24+4 029 €+8 108 €-4 079 €
25+4 029 €+8 405 €-4 376 €
Total+100 725 €+131 620 €+-30 895 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 254 jours
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