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Appartement à vendre

VilleSaint-Gaudens (31)
Surface71m²
Coût Total79 340€
Loyer Annuel6 798€
Rentabilité8.57%
Cashflow/mois+94€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 845,07 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, RDC, Ascenseur, Salle de bain, 2 chambres, Balcon

Je vous propose ce grand appartement traversant T3 de 71 m² situé au 2ème étage d'un immeuble de 4 étages, à Saint-Gaudens. Son atout très lumineux, Pas de vis à vis. Seulement 2 appartements par étage. Cet appartement comprend un séjour, 1 cuisine séparée avec cellier attenant, 2 chambres dont 1 avec placard, 1 loggia pouvant servir de petit bureau, dressing, rangement, etc. 1 salle de bain et 1 wc séparé.

  • L'appartement est propre, prévoir quelques travaux pour un confort.
  • Balcon
  • Ascenseur dans l'immeuble L'appartement bénéficie d'un environnement calme et verdoyant. Proche de l'école et du centre ville de St Gaudens. Chauffage au gaz. Classe énergie D - Classe climat D. N'hésitez pas à me contacter pour plus d'information ou laissez moi un message je vous rappellerai.
Ville : Saint-Gaudens
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31800
Coordonnées : 43.109340, 0.723702
Total : 79 340€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 14 540€
Valeur du bien : 74 540€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71m²
Loyer prédit : 7.98€/m²/mois
Fourchette : 6.64€ - 9.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 566€/mois
Loyer annuel estimé : 6798€/an
Fourchette totale : 472€ - 680€/mois
Fourchette annuelle : 5660€ - 8164€/an
Rentabilité brute :8.57%
Fourchette de rentabilité :7.13% - 10.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 075,95 €/m²
Basé sur :137 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :76 392 €
Prix d'achat :60 000 €
Décote à l'achat :-16 392€ (-21.5%)
Marge achat-revente :-2 948€ (-3.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :79 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :396,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :19,84€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 416,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 563,27€
Coût de l'assurance :5 950,50€
Taxe foncière : 679,76€/an
Soit par mois : 56,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 566,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 472,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :93,64€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz existant
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de l'électroménager
Quantité: 8 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des éléments sanitaires
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 540 €(205 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Remplacement système chauffage au gaz: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:3 640€
    Rafraîchissement cuisine: Peinture 8 m² × 30€/m² = 240€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 400€
  • Salle de bain:2 200€
    Rafraîchissement salle de bain: Peinture 6 m² × 30€/m² = 180€, Vérification éléments sanitaires: 1500€, Main d'œuvre: 520€
  • Chambres:1 200€
    Peinture chambres: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: 480€
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Saint-Gaudens (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 566 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 798 €/an
Calcul : 566 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 726 €/an
Base de calcul : Emprunt de 79 340 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 238 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 680 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 540 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 184 €
Revenus locatifs : +6 798 €
Charges déductibles : -18 184 €
Résultat foncier Année 1 : -11 387 €(Déficit de 11 387 €)
Imputable sur revenu global : 11 387 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 644 €/an
Revenus locatifs : +6 798 €
Charges déductibles : -3 644 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 153 €/an
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 798 €18 187 €2 729 €-11 389 €11 389 €--
26 934 €3 575 €2 657 €3 359 €---
37 072 €3 501 €2 583 €3 571 €---
47 214 €3 424 €2 506 €3 790 €---
57 358 €3 344 €2 427 €4 014 €---
67 505 €3 262 €2 344 €4 243 €---
77 655 €3 177 €2 259 €4 478 €---
87 808 €3 088 €2 171 €4 720 €---
97 964 €2 997 €2 079 €4 967 €---
108 124 €2 902 €1 985 €5 221 €---
118 286 €2 804 €1 887 €5 482 €---
128 452 €2 703 €1 785 €5 749 €---
138 621 €2 598 €1 680 €6 023 €---
148 793 €2 489 €1 571 €6 304 €---
158 969 €2 376 €1 459 €6 593 €---
169 149 €2 260 €1 342 €6 889 €---
179 332 €2 139 €1 221 €7 193 €---
189 518 €2 014 €1 096 €7 504 €---
199 709 €1 885 €967 €7 824 €---
209 903 €1 751 €833 €8 152 €---
2110 101 €1 612 €694 €8 489 €---
2210 303 €1 468 €551 €8 835 €---
2310 509 €1 320 €402 €9 189 €---
2410 719 €1 166 €248 €9 553 €---
2510 933 €1 006 €88 €9 927 €---
TOTAL217 728 €77 048 €39 563 €140 681 €11 389 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 417 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 140 681 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 798 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 427 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 427 €-3 417 €+4 844 €
2+1 427 €+1 008 €+419 €
3+1 427 €+1 071 €+356 €
4+1 427 €+1 137 €+290 €
5+1 427 €+1 204 €+223 €
6+1 427 €+1 273 €+154 €
7+1 427 €+1 344 €+83 €
8+1 427 €+1 416 €+11 €
9+1 427 €+1 490 €-63 €
10+1 427 €+1 566 €-139 €
11+1 427 €+1 645 €-218 €
12+1 427 €+1 725 €-298 €
13+1 427 €+1 807 €-380 €
14+1 427 €+1 891 €-464 €
15+1 427 €+1 978 €-551 €
16+1 427 €+2 067 €-640 €
17+1 427 €+2 158 €-731 €
18+1 427 €+2 251 €-824 €
19+1 427 €+2 347 €-920 €
20+1 427 €+2 446 €-1 019 €
21+1 427 €+2 547 €-1 120 €
22+1 427 €+2 650 €-1 223 €
23+1 427 €+2 757 €-1 330 €
24+1 427 €+2 866 €-1 439 €
25+1 427 €+2 978 €-1 551 €
Total+35 675 €+42 204 €+-6 529 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 51 jours
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