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Maison à vendre

VillePort-Sainte-Marie (47)
Surface108m²
Coût Total112 266€
Loyer Annuel8 927€
Rentabilité7.95%
Cashflow/mois+74€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 950 €
Surface : 108 m²
Prix au m² : 925,46 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, 4 chambres, 1 parking: Garage, Jardin, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Située dans la charmante commune de Port-Sainte-Marie, cette propriété offre un cadre de vie paisible au cœur de la campagne, tout en restant proche des commodités essentielles.

Cet ensemble immobilier de 108 m² se compose de deux maisons distinctes : une de 43 m² et l'autre de 65 m², sur un terrain arboré de 2 820 m². Il comprend 4 chambres, 2 salles de bain et 2 toilettes, ainsi qu'un garage, un atelier et des dépendances, offrant de nombreuses possibilités d'aménagement et d'utilisation.

Travaux à prévoir : une fissure a été constatée, pour laquelle une déclaration de mouvement de terrain a été effectuée. Les travaux de réparation sont en cours et pris en charge par l'assurance.

Cette propriété conjugue le charme de l'ancien à un grand espace extérieur, idéal pour les amoureux de la nature souhaitant aménager le lieu selon leurs envies.

Une belle opportunité pour un projet de rénovation et de vie à la campagne !

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 99 950 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Jean-Pierre SÉMEILLON - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de AGEN sous le numéro 403 409 105

Ville : Port-Sainte-Marie
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47130
Coordonnées : 44.269138, 0.383233
Total : 112 266€
Prix d'acquisition : 99 950€
Travaux : 4 320€
Valeur du bien : 104 270€
Frais de notaire : 7 996€
Coût estimé : 7 996€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 108m²
Loyer prédit : 6.89€/m²/mois
Fourchette : 5.42€ - 8.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 744€/mois
Loyer annuel estimé : 8927€/an
Fourchette totale : 586€ - 945€/mois
Fourchette annuelle : 7027€ - 11340€/an
Rentabilité brute :7.95%
Fourchette de rentabilité :6.26% - 10.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :757,75 €/m²
Basé sur :32 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :81 837 €
Prix d'achat :99 950 €
Décote à l'achat :+18 113€ (+22.1%)
Marge achat-revente :-30 429€ (-37.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 266€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :563,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :32,74€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 595,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 704,49€
Coût de l'assurance :9 823,28€
Taxe foncière : 892,65€/an
Soit par mois : 74,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 743,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 670,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :73,51€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 333 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 108 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 108 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et électroménager
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 3/5 - Nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 - Bon état général, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour des éléments de décoration
Quantité: salon (~12 m²)
Raison: État 3/5 - Nécessite rafraîchissement
Gros œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Réparation fissures
Réparation des fissures constatées et suivi de la déclaration de mouvement de terrain
Quantité: 1 intervention
Raison: Fissures constatées - Travaux en cours pris en charge par l'assurance

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 320 €(40 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:4 320€
    Isolation combles: 108 m² × 40€/m² = 4320€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 4 320€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ Montant des travaux énergétiques (4 320€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 744 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 927 €/an
Calcul : 744 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 902 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 266 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 393 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 893 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 508 €
Revenus locatifs : +8 927 €
Charges déductibles : -9 508 €
Résultat foncier Année 1 : -581 €(Déficit de 581 €)
Imputable sur revenu global : 581 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 188 €/an
Revenus locatifs : +8 927 €
Charges déductibles : -5 188 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 739 €/an
Prix d'achat du bien : 99 950 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 968 €(65% de 99 950 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 362 €/an
Calcul : 64 968 € × 3,636% = 2 362 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 927 €9 512 €3 906 €-585 €585 €--
29 105 €5 090 €3 804 €4 015 €---
39 287 €4 984 €3 698 €4 303 €---
49 473 €4 874 €3 589 €4 599 €---
59 662 €4 761 €3 475 €4 901 €---
69 856 €4 644 €3 358 €5 212 €---
710 053 €4 522 €3 236 €5 531 €---
810 254 €4 396 €3 110 €5 858 €---
910 459 €4 265 €2 980 €6 194 €---
1010 668 €4 130 €2 845 €6 538 €---
1110 881 €3 990 €2 705 €6 891 €---
1211 099 €3 845 €2 559 €7 254 €---
1311 321 €3 695 €2 409 €7 626 €---
1411 547 €3 539 €2 254 €8 008 €---
1511 778 €3 378 €2 092 €8 400 €---
1612 014 €3 211 €1 926 €8 803 €---
1712 254 €3 038 €1 753 €9 216 €---
1812 499 €2 859 €1 574 €9 640 €---
1912 749 €2 674 €1 388 €10 076 €---
2013 004 €2 482 €1 196 €10 523 €---
2113 264 €2 283 €997 €10 982 €---
2213 530 €2 076 €791 €11 453 €---
2313 800 €1 863 €577 €11 937 €---
2414 076 €1 642 €356 €12 434 €---
2514 358 €1 413 €127 €12 945 €---
TOTAL285 919 €93 164 €56 704 €192 755 €585 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 176 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 192 755 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 927 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 875 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 875 €-176 €+2 051 €
2+1 875 €+1 205 €+670 €
3+1 875 €+1 291 €+584 €
4+1 875 €+1 380 €+495 €
5+1 875 €+1 470 €+405 €
6+1 875 €+1 564 €+311 €
7+1 875 €+1 659 €+216 €
8+1 875 €+1 757 €+118 €
9+1 875 €+1 858 €+17 €
10+1 875 €+1 961 €-86 €
11+1 875 €+2 067 €-192 €
12+1 875 €+2 176 €-301 €
13+1 875 €+2 288 €-413 €
14+1 875 €+2 402 €-527 €
15+1 875 €+2 520 €-645 €
16+1 875 €+2 641 €-766 €
17+1 875 €+2 765 €-890 €
18+1 875 €+2 892 €-1 017 €
19+1 875 €+3 023 €-1 148 €
20+1 875 €+3 157 €-1 282 €
21+1 875 €+3 295 €-1 420 €
22+1 875 €+3 436 €-1 561 €
23+1 875 €+3 581 €-1 706 €
24+1 875 €+3 730 €-1 855 €
25+1 875 €+3 884 €-2 009 €
Total+46 875 €+57 826 €+-10 951 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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