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MAISON AVEC JARDIN ET GARAGE

Bien expiré
VilleMontgivray (36)
Surface93
Coût Total158 714
Loyer Annuel7 439
Rentabilité4.69%
Cashflow/mois-285
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 82 680 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 889,03 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Radiateur Electrique Individuel, Cheminée, Jardin

Je vous présente aujourd'hui une maison de ville à rénover, idéale pour une famille, avec trois chambres à l'étage, un dressing, une salle de bain et une salle d'eau wc Ces volumes sont complétés en rez-de-chaussée par une pièce de vie relativement spacieuse par laquelle on entre dans la maison et qui communique avec la cuisine séparée qui pourrait être complètement intégrée facilement au séjour pour les adeptes des grands espaces ouverts.La buanderie qui se trouve à l'arrière de la cuisine donne accès au jardin, après être passé devant les toilettes du rdc. Les extérieurs de la maison vous offrent une courette fleurie à l'avant et un jardin avec garage et atelier indépendants à l'arrière, avec un espace stationnement sur un côté de la maison, l'autre côté étant mitoyen. C'est un bien qui sera bien sûr parfaitement éligible aux aides de l'état, selon votre profil acquéreur, sachant que le chauffage principal aujourd'hui est composé de convecteurs électriques, complété par une cheminée avec insert. Montgivray est une commune dynamique qui profite également de toutes les commodités et infrastructures de la ville de La Châtre à laquelle elle est accolée, complexes sportifs, collège et lycée, à 35min de Châteauroux. Votre conseiller : Sophie BRILLAUD (EI) (+33 (0)6.80.65.14.34) - agent commercial (N° RSAC CHATEAUROUX: 852834845) pour répondre à vos demandes - https://assets.adaptimmo.com/bareme/36002/36003/bareme.pdf

Ville : Montgivray
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36400
Coordonnées : 46.595976, 1.974618
Total : 158 714
Prix d'acquisition : 82 680
Travaux : 69 420
Valeur du bien : 152 100
Frais de notaire : 6 614
Coût estimé : 6 614
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93
Loyer prédit : 6.67€/m²/mois
Fourchette : 5.42€ - 8.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 620€/mois
Loyer annuel estimé : 7439€/an
Fourchette totale : 504€ - 762€/mois
Fourchette annuelle : 6050€ - 9148€/an
Rentabilité brute :4.69%
Fourchette de rentabilité :3.81% - 5.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :815,22 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :75 815
Prix d'achat :82 680
Décote à l'achat :+6 865 (+9.1%)
Marge achat-revente :-82 899€ (-109.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :158 714
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :797,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :46,29€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 843,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 420,68
Coût de l'assurance :13 887,47
Taxe foncière : 743,95€/an
Soit par mois : 62,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 619,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 905,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-285,44€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 449 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 93 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (93 m²)
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m² pour 93 m²)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite une rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent une rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du carrelage
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - mise à jour nécessaire pour sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la plomberie pour éviter les fuites
Quantité: toute la plomberie de la maison
Raison: Plomberie générale - nécessité de garantir l'étanchéité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 420(746 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:3 720
    Isolation toiture/combles: 93 m² × 40€/m² = 3720€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 000
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€/fenêtre = 11000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:9 000
    Rénovation complète chambres: 3 chambres × 3000€/chambre = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 500
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Second œuvre - Électricité:1 200
    Tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Second œuvre - Plomberie:6 000
    Mise à jour plomberie: 1 maison × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Estimation basée sur les prix moyens 2025 pour la région de Montgivray. Les prix incluent la main d'œuvre. Les coûts peuvent varier en fonction des spécificités du projet et des matériaux choisis.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 720✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 620 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 439 €/an
Calcul : 620 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 533 €/an
Base de calcul : Emprunt de 158 714 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 555 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 744 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 420
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 252
Revenus locatifs : +7 439
Charges déductibles : -76 252
Résultat foncier Année 1 : -68 813(Déficit de 68 813 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 413
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 832 €/an
Revenus locatifs : +7 439
Charges déductibles : -6 832
Résultat foncier Années 2+ : 607 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47412.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 82 680
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 742(65% de 82 680 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 954 €/an
Calcul : 53 742 € × 3,636% = 1 954
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 43976 2575 538-68 81821 400 €47 418 €47 418 €
27 5886 6935 393895--46 522 €
37 7406 5435 2441 197--45 325 €
47 8956 3885 0891 507--43 819 €
58 0536 2274 9281 825--41 993 €
68 2146 0614 7622 153--39 841 €
78 3785 8894 5892 489--37 351 €
88 5465 7104 4112 835--34 516 €
98 7175 5254 2263 191--31 325 €
108 8915 3344 0343 557--27 767 €
119 0695 1353 8363 933--23 834 €
129 2504 9303 6304 320---
139 4354 7173 4174 718---
149 6244 4963 1975 128---
159 8164 2682 9685 549---
1610 0134 0312 7325 982---
1710 2133 7862 4866 427---
1810 4173 5322 2326 885---
1910 6253 2691 9697 357---
2010 8382 9961 6977 842---
2111 0552 7141 4158 341---
2211 2762 4221 1228 854---
2311 5012 1198199 383---
2411 7311 8055059 926---
2511 9661 48018010 486---
TOTAL238 289182 32780 42155 96221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 55 962
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 439 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 562 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 562-6 420+7 982
2+1 5620+1 562
3+1 5620+1 562
4+1 5620+1 562
5+1 5620+1 562
6+1 5620+1 562
7+1 5620+1 562
8+1 5620+1 562
9+1 5620+1 562
10+1 5620+1 562
11+1 5620+1 562
12+1 562+1 296+266
13+1 562+1 415+147
14+1 562+1 538+24
15+1 562+1 665-103
16+1 562+1 794-232
17+1 562+1 928-366
18+1 562+2 066-504
19+1 562+2 207-645
20+1 562+2 352-790
21+1 562+2 502-940
22+1 562+2 656-1 094
23+1 562+2 815-1 253
24+1 562+2 978-1 416
25+1 562+3 146-1 584
Total+39 050+23 939+15 111
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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