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Appartement 3 pièces 54 m²

Bien expiré
VilleSaint-Denis (974)
Surface54m²
Coût Total130 760€
Loyer Annuel8 836€
Rentabilité6.76%
Cashflow/mois-28€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 104 500 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 1 935,19 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

T3 SAINTE CLOTILDE

A SAINTE-CLOTILDE

Appartement de type F3 au 4ème étage avec ascenseur, d'une superficie habitable de 54.50 m² et une varangue de 5.60 m², comprenant: séjour, cuisine américaine aménagée équipée, dégagement, 2 chambres climatisées avec placard, une salle d'eau, wc, un parking aérien.

Prix de vente 104 500 €uros TTC dont honoraires de 9 500 €uros ttc à la charge de l'acquéreur

Locataire en place avec un départ au plus tard en Juin 2026

Contact : Caroline Drilhole Tél. : O6 92 86 86 18 Email : [Coordonnées masquées]

Copropriété de 30 logements sans procédure

Consultez nos honoraires sur : *** Informations sur les risques auxquels ce bien est exposé : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 2511-ARH Non soumis au DPE Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 10,00% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 95 000 €

Ville : Saint-Denis
Département : La Réunion
Région : La Réunion
Code postal : 97490
Coordonnées : -20.911419, 55.472581
Total : 130 760€
Prix d'acquisition : 104 500€
Travaux : 17 900€
Valeur du bien : 122 400€
Frais de notaire : 8 360€
Coût estimé : 8 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54m²
Loyer prédit : 13.64€/m²/mois
Fourchette : 10.14€ - 18.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 736€/mois
Loyer annuel estimé : 8836€/an
Fourchette totale : 548€ - 990€/mois
Fourchette annuelle : 6573€ - 11880€/an
Rentabilité brute :6.76%
Fourchette de rentabilité :5.03% - 9.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :130 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :652,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :38,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 690,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 994,02€
Coût de l'assurance :11 441,50€
Taxe foncière : 883,63€/an
Soit par mois : 73,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 736,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 764,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-27,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 54 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la robinetterie et peinture des murs
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état correct nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 24 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 18 m²
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 900 €(331 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 200€
  • Menuiseries:6 700€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€, Main d'œuvre: 200€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:600€
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle de bain:800€
    Peinture salle de bain: 5 m² × 40€/m² = 200€, Remplacement robinetterie: 600€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres:1 200€
    Peinture chambres: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon:900€
    Peinture salon: 18 m² × 50€/m² = 900€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 736 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 836 €/an
Calcul : 736 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 480 €/an
Base de calcul : Emprunt de 130 760 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 458 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 884 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 722 €
Revenus locatifs : +8 836 €
Charges déductibles : -23 722 €
Résultat foncier Année 1 : -14 885 €(Déficit de 14 885 €)
Imputable sur revenu global : 14 885 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 822 €/an
Revenus locatifs : +8 836 €
Charges déductibles : -5 822 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 015 €/an
Prix d'achat du bien : 104 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 67 925 €(65% de 104 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 470 €/an
Calcul : 67 925 € × 3,636% = 2 470 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 836 €23 726 €4 484 €-14 889 €14 889 €--
29 013 €5 708 €4 367 €3 305 €---
39 193 €5 586 €4 244 €3 608 €---
49 377 €5 459 €4 118 €3 918 €---
59 565 €5 328 €3 987 €4 236 €---
69 756 €5 193 €3 852 €4 563 €---
79 951 €5 053 €3 711 €4 898 €---
810 150 €4 907 €3 566 €5 243 €---
910 353 €4 757 €3 416 €5 596 €---
1010 560 €4 601 €3 260 €5 959 €---
1110 771 €4 440 €3 099 €6 331 €---
1210 987 €4 274 €2 932 €6 713 €---
1311 207 €4 101 €2 760 €7 106 €---
1411 431 €3 922 €2 581 €7 509 €---
1511 659 €3 737 €2 396 €7 922 €---
1611 892 €3 545 €2 204 €8 347 €---
1712 130 €3 347 €2 006 €8 783 €---
1812 373 €3 142 €1 800 €9 231 €---
1912 620 €2 929 €1 588 €9 691 €---
2012 873 €2 709 €1 368 €10 164 €---
2113 130 €2 481 €1 140 €10 649 €---
2213 393 €2 245 €904 €11 148 €---
2313 661 €2 001 €660 €11 660 €---
2413 934 €1 748 €407 €12 186 €---
2514 213 €1 486 €145 €12 726 €---
TOTAL283 029 €116 426 €64 994 €166 603 €14 889 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 467 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 166 603 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 836 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 856 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 856 €-4 467 €+6 323 €
2+1 856 €+992 €+864 €
3+1 856 €+1 082 €+774 €
4+1 856 €+1 175 €+681 €
5+1 856 €+1 271 €+585 €
6+1 856 €+1 369 €+487 €
7+1 856 €+1 470 €+386 €
8+1 856 €+1 573 €+283 €
9+1 856 €+1 679 €+177 €
10+1 856 €+1 788 €+68 €
11+1 856 €+1 899 €-43 €
12+1 856 €+2 014 €-158 €
13+1 856 €+2 132 €-276 €
14+1 856 €+2 253 €-397 €
15+1 856 €+2 377 €-521 €
16+1 856 €+2 504 €-648 €
17+1 856 €+2 635 €-779 €
18+1 856 €+2 769 €-913 €
19+1 856 €+2 907 €-1 051 €
20+1 856 €+3 049 €-1 193 €
21+1 856 €+3 195 €-1 339 €
22+1 856 €+3 344 €-1 488 €
23+1 856 €+3 498 €-1 642 €
24+1 856 €+3 656 €-1 800 €
25+1 856 €+3 818 €-1 962 €
Total+46 400 €+49 981 €+-3 581 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 205 jours
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