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Détails du bien

VilleSchiltigheim (67)
Surface67.59m²
Coût Total190 980€
Loyer Annuel9 755€
Rentabilité5.11%
Cashflow/mois-391€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 127 000 €
Surface : 67.59 m²
Prix au m² : 1 878,98 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Collectif gaz, Nombre d'égages : 5, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

À vendre Appartement 3 pièces de 68 m² Situé au 1er étage d'un immeuble bien entretenu de 4 étages, cet appartement de 68 m² offre un cadre de vie agréable et fonctionnel. Il se compose d'un salon-séjour lumineux, d'une cuisine indépendante avec accès à une loggia, de deux chambres séparées, d'une salle de bains ainsi que d'un WC indépendant. Les charges mensuelles sont faibles : environ 110 € tout compris (syndic, chauffage, entretien des parties communes, eau froide). Idéalement situé, l'appartement se trouve à proximité immédiate de toutes les commodités : commerces, transports et centre-ville de Strasbourg. À visiter sans tarder ! Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1130.0 € et 1570.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). - https://www.century21brasseurs-schiltigheim.com/mentions_legales/

Ville : Schiltigheim
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67300
Coordonnées : 48.606208, 7.729338
Total : 190 980€
Prix d'acquisition : 127 000€
Travaux : 53 820€
Valeur du bien : 180 820€
Frais de notaire : 10 160€
Coût estimé : 10 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67.59m²
Loyer prédit : 12.03€/m²/mois
Fourchette : 9.62€ - 15.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 813€/mois
Loyer annuel estimé : 9755€/an
Fourchette totale : 650€ - 1016€/mois
Fourchette annuelle : 7803€ - 12195€/an
Rentabilité brute :5.11%
Fourchette de rentabilité :4.09% - 6.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :190 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :958,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :54,11€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 012,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 462,19€
Coût de l'assurance :16 233,30€
Taxe foncière : 975,49€/an
Soit par mois : 81,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 110,00€/mois
Soit par an : 1 320,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 812,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 203,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-390,64€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 198 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (type à définir selon l'existant) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 67.59 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite une mise à jour.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite une mise à jour.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - parquets usés nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement abîmés nécessitant un rafraîchissement.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 38 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 820 €(796 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ (installation comprise), Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries - Fenêtres:8 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1200€/fenêtre = 8400€ (pose comprise), Main d'œuvre incluse.
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3000€ (installation comprise), Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine = 10000€, Électroménager: 2000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain = 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Revêtement sol:1 320€
    Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€ (pose comprise), Main d'œuvre incluse.
  • Chambres - Peinture:1 320€
    Peinture murs/plafonds: 22 m² × 60€/m² = 1320€ (pose comprise), Main d'œuvre incluse.
  • Salon - Peinture:2 280€
    Peinture murs/plafonds: 38 m² × 60€/m² = 2280€ (pose comprise), Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Schiltigheim (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 813 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 755 €/an
Calcul : 813 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 638 €/an
Base de calcul : Emprunt de 190 980 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 649 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 975 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 320 €/an
Calcul : 110 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 820 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 403 €
Revenus locatifs : +9 755 €
Charges déductibles : -63 403 €
Résultat foncier Année 1 : -53 648 €(Déficit de 53 648 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 248 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 583 €/an
Revenus locatifs : +9 755 €
Charges déductibles : -9 583 €
Résultat foncier Années 2+ : 172 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32248.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 127 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 550 €(65% de 127 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 002 €/an
Calcul : 82 550 € × 3,636% = 3 002 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 755 €63 410 €6 645 €-53 655 €21 400 €32 255 €32 255 €
29 950 €9 416 €6 471 €534 €--31 721 €
310 149 €9 236 €6 291 €913 €--30 808 €
410 352 €9 050 €6 105 €1 302 €--29 506 €
510 559 €8 857 €5 912 €1 702 €--27 804 €
610 770 €8 657 €5 712 €2 113 €--25 690 €
710 986 €8 450 €5 505 €2 535 €--23 155 €
811 205 €8 236 €5 291 €2 970 €--20 186 €
911 429 €8 014 €5 069 €3 416 €--16 770 €
1011 658 €7 784 €4 839 €3 874 €--12 896 €
1111 891 €7 546 €4 601 €4 346 €--8 550 €
1212 129 €7 299 €4 354 €4 830 €---
1312 372 €7 043 €4 098 €5 328 €---
1412 619 €6 779 €3 834 €5 840 €---
1512 871 €6 504 €3 560 €6 367 €---
1613 129 €6 220 €3 276 €6 908 €---
1713 391 €5 926 €2 981 €7 465 €---
1813 659 €5 622 €2 677 €8 038 €---
1913 932 €5 306 €2 361 €8 626 €---
2014 211 €4 979 €2 034 €9 232 €---
2114 495 €4 641 €1 696 €9 855 €---
2214 785 €4 290 €1 345 €10 495 €---
2315 081 €3 927 €982 €11 154 €---
2415 382 €3 551 €606 €11 832 €---
2515 690 €3 161 €216 €12 529 €---
TOTAL312 451 €223 903 €96 462 €88 549 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 88 549 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 755 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 049 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 049 €-6 420 €+8 469 €
2+2 049 €0 €+2 049 €
3+2 049 €0 €+2 049 €
4+2 049 €0 €+2 049 €
5+2 049 €0 €+2 049 €
6+2 049 €0 €+2 049 €
7+2 049 €0 €+2 049 €
8+2 049 €0 €+2 049 €
9+2 049 €0 €+2 049 €
10+2 049 €0 €+2 049 €
11+2 049 €0 €+2 049 €
12+2 049 €+1 449 €+600 €
13+2 049 €+1 598 €+451 €
14+2 049 €+1 752 €+297 €
15+2 049 €+1 910 €+139 €
16+2 049 €+2 073 €-24 €
17+2 049 €+2 240 €-191 €
18+2 049 €+2 411 €-362 €
19+2 049 €+2 588 €-539 €
20+2 049 €+2 770 €-721 €
21+2 049 €+2 956 €-907 €
22+2 049 €+3 149 €-1 100 €
23+2 049 €+3 346 €-1 297 €
24+2 049 €+3 550 €-1 501 €
25+2 049 €+3 759 €-1 710 €
Total+51 225 €+29 130 €+22 095 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 41 jours
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