Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleOrgères-en-Beauce (28)
Surface136m²
Coût Total197 020€
Loyer Annuel13 074€
Rentabilité6.64%
Cashflow/mois-42€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 136 m²
Prix au m² : 948,53 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, Salle de bain, Toilettes séparées, Salon (total 35 m²), 2 chambres, 3 parkings: 2 boxs de stationnement, Garage, Jardin, Pas de balcon

Venez découvrir cette jolie maison de village à rénover ! (À proximité de la commune D’Orgères en Beauce avec toutes ces commodités et multiples commerces), comprenant de plein pied : un salon / séjour, une cuisine spacieuse, deux chambres, un bureau et une salle de bain. Un grand grenier reste disponible pour agrandir le potentiel de ce bien et enfin un vaste terrain clos comprenant deux garages.

Ville : Orgères-en-Beauce
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28140
Coordonnées : 48.137642, 1.677375
Total : 197 020€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 57 700€
Valeur du bien : 186 700€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 136m²
Loyer prédit : 8.01€/m²/mois
Fourchette : 6.44€ - 9.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 1089€/mois
Loyer annuel estimé : 13074€/an
Fourchette totale : 876€ - 1354€/mois
Fourchette annuelle : 10517€ - 16251€/an
Rentabilité brute :6.64%
Fourchette de rentabilité :5.34% - 8.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 196,35 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :162 703 €
Prix d'achat :129 000 €
Décote à l'achat :-33 703€ (-20.7%)
Marge achat-revente :-34 317€ (-21.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :197 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :965,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :57,46€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 022,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 576,68€
Coût de l'assurance :17 239,25€
Taxe foncière : 1 307,35€/an
Soit par mois : 108,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 089,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 131,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-42,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 339 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 136 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 136 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine à rénover, mise aux normes plomberie/électricité nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain à rénover, mise aux normes plomberie/électricité nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 - Salon en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 700 €(424 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 800€
    Isolation toiture/combles: 136 m² × 50€/m² = 6800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:15 300€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 900€ = 15300€ (pose incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Orgères-en-Beauce (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 089 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 074 €/an
Calcul : 1 089 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 418 €/an
Base de calcul : Emprunt de 197 020 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 690 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 307 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 115 €
Revenus locatifs : +13 074 €
Charges déductibles : -66 115 €
Résultat foncier Année 1 : -53 041 €(Déficit de 53 041 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 641 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 415 €/an
Revenus locatifs : +13 074 €
Charges déductibles : -8 415 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 659 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31641.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 074 €66 121 €6 424 €-53 047 €21 400 €31 647 €31 647 €
213 335 €8 248 €6 251 €5 087 €--26 561 €
313 602 €8 069 €6 073 €5 532 €--21 028 €
413 874 €7 885 €5 888 €5 989 €--15 040 €
514 151 €7 694 €5 697 €6 457 €--8 582 €
614 434 €7 497 €5 500 €6 937 €--1 645 €
714 723 €7 293 €5 296 €7 430 €---
815 017 €7 082 €5 085 €7 935 €---
915 318 €6 865 €4 868 €8 453 €---
1015 624 €6 640 €4 643 €8 985 €---
1115 937 €6 407 €4 410 €9 530 €---
1216 255 €6 167 €4 170 €10 089 €---
1316 580 €5 918 €3 921 €10 662 €---
1416 912 €5 661 €3 665 €11 251 €---
1517 250 €5 396 €3 399 €11 854 €---
1617 595 €5 122 €3 125 €12 473 €---
1717 947 €4 839 €2 842 €13 109 €---
1818 306 €4 546 €2 549 €13 760 €---
1918 672 €4 243 €2 246 €14 429 €---
2019 046 €3 930 €1 933 €15 116 €---
2119 427 €3 607 €1 610 €15 820 €---
2219 815 €3 273 €1 276 €16 543 €---
2320 211 €2 927 €930 €17 284 €---
2420 616 €2 570 €573 €18 045 €---
2521 028 €2 201 €204 €18 827 €---
TOTAL418 749 €200 200 €92 577 €218 549 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 218 549 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 074 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 745 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 745 €-6 420 €+9 165 €
2+2 745 €0 €+2 745 €
3+2 745 €0 €+2 745 €
4+2 745 €0 €+2 745 €
5+2 745 €0 €+2 745 €
6+2 745 €0 €+2 745 €
7+2 745 €+1 736 €+1 009 €
8+2 745 €+2 381 €+364 €
9+2 745 €+2 536 €+209 €
10+2 745 €+2 695 €+50 €
11+2 745 €+2 859 €-114 €
12+2 745 €+3 027 €-282 €
13+2 745 €+3 199 €-454 €
14+2 745 €+3 375 €-630 €
15+2 745 €+3 556 €-811 €
16+2 745 €+3 742 €-997 €
17+2 745 €+3 933 €-1 188 €
18+2 745 €+4 128 €-1 383 €
19+2 745 €+4 329 €-1 584 €
20+2 745 €+4 535 €-1 790 €
21+2 745 €+4 746 €-2 001 €
22+2 745 €+4 963 €-2 218 €
23+2 745 €+5 185 €-2 440 €
24+2 745 €+5 414 €-2 669 €
25+2 745 €+5 648 €-2 903 €
Total+68 625 €+65 565 €+3 060 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →