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Barbuise (10400)

Bien expiré
VilleBarbuise (10)
Surface180m²
Coût Total271 100€
Loyer Annuel17 977€
Rentabilité6.63%
Cashflow/mois-55€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 175 000 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 972,22 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À seulement 1h de Paris en train et 1h30 en voiture, laissez-vous séduire par cette magnifique maison familiale, où confort rime avec espace et douceur de vivre. Dès l'entrée, vous serez charmé par un salon-séjour généreux et baigné de lumière, parfait pour créer de beaux souvenirs en famille. La grande cuisine indépendante invite à des repas chaleureux autour d'une grande table conviviale.

Au rez-de-chaussée : une grande chambre avec accès direct à une jolie salle d'eau offre un espace de vie pratique et confortable. À l'étage : trois chambres vous attendent, dont une splendide suite parentale, spacieuse et élégante, avec son dressing, son wc indépendant et sa salle d'eau privative : un véritable cocon pour se ressourcer.

À l'extérieur, un jardin plein de charme prolonge l'espace de vie pour profiter pleinement des beaux jours. Cerise sur le gâteau : une vaste grange au potentiel infini, prête à accueillir tous vos projets.

Une maison au charme incontestable, pensée pour une vie de famille épanouie dans un cadre paisible et accueillant. Coup de cur assuré!

Ville : Barbuise
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10400
Coordonnées : 48.546444, 3.579796
Total : 271 100€
Prix d'acquisition : 175 000€
Travaux : 82 100€
Valeur du bien : 257 100€
Frais de notaire : 14 000€
Coût estimé : 14 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180m²
Loyer prédit : 8.32€/m²/mois
Fourchette : 6.08€ - 11.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 1498€/mois
Loyer annuel estimé : 17977€/an
Fourchette totale : 1095€ - 2050€/mois
Fourchette annuelle : 13135€ - 24605€/an
Rentabilité brute :6.63%
Fourchette de rentabilité :4.85% - 9.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 776,12 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :319 702 €
Prix d'achat :175 000 €
Décote à l'achat :-144 702€ (-45.3%)
Marge achat-revente :48 602€ (15.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :271 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 323,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :79,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 403,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :126 094,08€
Coût de l'assurance :23 721,25€
Taxe foncière : 1 797,75€/an
Soit par mois : 149,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 498,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 552,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-54,74€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 180 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 4 chambres avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :82 100 €(456 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 800€
    Isolation toiture/combles: 180 m² × 60€/m² = 10800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:13 200€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 600€ = 13200€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 800€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 500€/m² = 6000€, Électricité mise aux normes: 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:10 800€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 500€/m² = 10000€, Électricité mise aux normes: 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation:12 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation:12 000€
    Rénovation des 4 chambres: 80 m² × 150€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Barbuise (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 40 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 498 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 977 €/an
Calcul : 1 498 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 750 €/an
Base de calcul : Emprunt de 271 100 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 949 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 798 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 82 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 93 597 €
Revenus locatifs : +17 977 €
Charges déductibles : -93 597 €
Résultat foncier Année 1 : -75 619 €(Déficit de 75 619 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 54 219 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 497 €/an
Revenus locatifs : +17 977 €
Charges déductibles : -11 497 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 481 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 54219.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 175 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 750 €(65% de 175 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 136 €/an
Calcul : 113 750 € × 3,636% = 4 136 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 977 €93 605 €8 759 €-75 628 €21 400 €54 228 €54 228 €
218 337 €11 269 €8 522 €7 068 €--47 160 €
318 704 €11 024 €8 278 €7 680 €--39 480 €
419 078 €10 772 €8 025 €8 306 €--31 174 €
519 459 €10 511 €7 764 €8 949 €--22 225 €
619 849 €10 241 €7 494 €9 608 €--12 617 €
720 246 €9 962 €7 216 €10 283 €--2 334 €
820 650 €9 674 €6 928 €10 976 €---
921 063 €9 377 €6 630 €11 686 €---
1021 485 €9 070 €6 323 €12 415 €---
1121 914 €8 752 €6 006 €13 162 €---
1222 353 €8 424 €5 678 €13 929 €---
1322 800 €8 085 €5 339 €14 715 €---
1423 256 €7 735 €4 989 €15 521 €---
1523 721 €7 373 €4 627 €16 348 €---
1624 195 €7 000 €4 253 €17 196 €---
1724 679 €6 613 €3 867 €18 066 €---
1825 173 €6 214 €3 468 €18 959 €---
1925 676 €5 802 €3 055 €19 874 €---
2026 190 €5 376 €2 629 €20 814 €---
2126 714 €4 936 €2 189 €21 778 €---
2227 248 €4 481 €1 735 €22 767 €---
2327 793 €4 011 €1 265 €23 781 €---
2428 349 €3 526 €779 €24 823 €---
2528 916 €3 024 €278 €25 891 €---
TOTAL575 824 €276 859 €126 094 €298 965 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 298 965 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 977 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 775 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 775 €-6 420 €+10 195 €
2+3 775 €0 €+3 775 €
3+3 775 €0 €+3 775 €
4+3 775 €0 €+3 775 €
5+3 775 €0 €+3 775 €
6+3 775 €0 €+3 775 €
7+3 775 €0 €+3 775 €
8+3 775 €+2 593 €+1 182 €
9+3 775 €+3 506 €+269 €
10+3 775 €+3 725 €+50 €
11+3 775 €+3 949 €-174 €
12+3 775 €+4 179 €-404 €
13+3 775 €+4 414 €-639 €
14+3 775 €+4 656 €-881 €
15+3 775 €+4 904 €-1 129 €
16+3 775 €+5 159 €-1 384 €
17+3 775 €+5 420 €-1 645 €
18+3 775 €+5 688 €-1 913 €
19+3 775 €+5 962 €-2 187 €
20+3 775 €+6 244 €-2 469 €
21+3 775 €+6 533 €-2 758 €
22+3 775 €+6 830 €-3 055 €
23+3 775 €+7 134 €-3 359 €
24+3 775 €+7 447 €-3 672 €
25+3 775 €+7 767 €-3 992 €
Total+94 375 €+89 690 €+4 685 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 168 jours
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