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Appartement à vendre

VilleLamastre (07)
Surface55
Coût Total81 600
Loyer Annuel6 534
Rentabilité8.01%
Cashflow/mois+43
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 1 272,73 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cave, 1 chambre

Venez découvrir cet agréable appartement T2 de 55 m2, situé au 3ème étage d'une petite copropriété à Lamastre (07), en plein coeur de l'Ardèche, idéal pour un premier achat ou un investissement locatif. Cet appartement lumineux dispose d'une cuisine américaine équipée, ouverte sur une salle à manger (32 m2), parfait pour des moments conviviaux. Vous bénéficierez également d'une chambre spacieuse de 15 m2, et d'une cave privative pour plus de rangements (6 m2). Les huisseries sont en PVC double vitrage, volets roulants. Le chauffage est individuel et électrique, les charges de copropriété sont de 300EUR par an. Ce bien est en parfait état et ne nécessite aucun travaux. Lamastre est une charmante commune de l'Ardèche, vous profiterez de la tranquilité de la région tout en restant proche des commodités locales (écoles, commerces, transport). Contactez nous pour plus d'informations, ou pour organiser une visite. Opportunité à saisir rapidement!

Cette annonce vous est proposée par SEAUVE Dominique - NoRSAC: 499164929, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de aubenas Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Votre conseiller immobilier ikami (EI) - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Ville : Lamastre
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07270
Coordonnées : 44.980703, 4.591965
Total : 81 600
Prix d'acquisition : 70 000
Travaux : 6 000
Valeur du bien : 76 000
Frais de notaire : 5 600
Coût estimé : 5 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55
Loyer prédit : 9.90€/m²/mois
Fourchette : 7.83€ - 12.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 545€/mois
Loyer annuel estimé : 6534€/an
Fourchette totale : 431€ - 688€/mois
Fourchette annuelle : 5169€ - 8260€/an
Rentabilité brute :8.01%
Fourchette de rentabilité :6.33% - 10.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :745,11 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :40 981
Prix d'achat :70 000
Décote à l'achat :+29 019 (+70.8%)
Marge achat-revente :-40 619€ (-99.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :81 600
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :398,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :23,12€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 421,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :37 953,81
Coût de l'assurance :6 936,00
Taxe foncière : 653,43€/an
Soit par mois : 54,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 25,00€/mois
Soit par an : 300,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 544,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 501,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :43,44€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 382 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de la robinetterie de la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état, léger rafraîchissement recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de la robinetterie de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état, léger rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 38 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon avec usure normale, rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre en bon état, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000(109 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lamastre (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 000✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 545 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 534 €/an
Calcul : 545 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 634 €/an
Base de calcul : Emprunt de 81 600 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 277 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 653 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 300 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 865
Revenus locatifs : +6 534
Charges déductibles : -9 865
Résultat foncier Année 1 : -3 330(Déficit de 3 330 €)
Imputable sur revenu global : 3 330
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 865 €/an
Revenus locatifs : +6 534
Charges déductibles : -3 865
Résultat foncier Années 2+ : 2 670 €/an
Prix d'achat du bien : 70 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 5349 8672 636-3 3333 333 €--
26 6653 7962 5652 869---
36 7983 7222 4923 076---
46 9343 6462 4153 288---
57 0733 5682 3373 505---
67 2143 4872 2563 728---
77 3593 4032 1723 956---
87 5063 3162 0854 190---
97 6563 2271 9964 429---
107 8093 1341 9034 675---
117 9653 0391 8084 927---
128 1252 9401 7095 185---
138 2872 8381 6075 449---
148 4532 7321 5025 720---
158 6222 6231 3935 998---
168 7942 5111 2806 283---
178 9702 3951 1646 575---
189 1502 2751 0446 875---
199 3332 1519207 182---
209 5192 0227917 497---
219 7101 8906597 820---
229 9041 7535228 151---
2310 1021 6123818 490---
2410 3041 4652358 838---
2510 5101 315849 196---
TOTAL209 29674 72637 954134 5703 333Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 000
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 134 570
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 534 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 372 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 372-1 000+2 372
2+1 372+861+511
3+1 372+923+449
4+1 372+986+386
5+1 372+1 052+320
6+1 372+1 118+254
7+1 372+1 187+185
8+1 372+1 257+115
9+1 372+1 329+43
10+1 372+1 402-30
11+1 372+1 478-106
12+1 372+1 555-183
13+1 372+1 635-263
14+1 372+1 716-344
15+1 372+1 800-428
16+1 372+1 885-513
17+1 372+1 973-601
18+1 372+2 062-690
19+1 372+2 155-783
20+1 372+2 249-877
21+1 372+2 346-974
22+1 372+2 445-1 073
23+1 372+2 547-1 175
24+1 372+2 652-1 280
25+1 372+2 759-1 387
Total+34 300+40 371+-6 071
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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