Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement - 4 pièce(s) - 70 m²

Bien expiré
VilleYerres (91)
Surface70
Coût Total218 540
Loyer Annuel13 809
Rentabilité6.32%
Cashflow/mois-468
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 500 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 2 421,43 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

iad France

  • Thomas Chauvin vous propose: Appartement T4 - Yerres

À proximité immédiate de la gare et des commerces, découvrez ce bel appartement situé au 4? et dernier étage d'une résidence calme et bien entretenue (résidence Gambetta), offrant une magnifique vue dégagée. Bénéficiant d'une double exposition, cet appartement lumineux se compose de :

  • Un séjour spacieux avec cuisine aménagée,
  • Un dégagement avec placard,
  • Trois chambres, dont une avec dressing,
  • Une salle d'eau avec fenêtre,
  • Un WC indépendant.

Une cave et un parking privé complètent ce bien, apportant confort et praticité au quotidien.

La presente annonce immobiliere vise 3 lots situés dans une copropriété de 1864 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 360€ par mois (soit 4320 € annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 274 et classe CLIMAT E indice 59. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Thomas Chauvin mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Evry sous le numéro 888860947, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS. CC HT Numéro de mandat : 1905001

Ville : Yerres
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91330
Coordonnées : 48.716750, 2.487600
Total : 218 540
Prix d'acquisition : 169 500
Travaux : 35 480
Valeur du bien : 204 980
Frais de notaire : 13 560
Coût estimé : 13 560
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70
Loyer prédit : 16.44€/m²/mois
Fourchette : 13.76€ - 19.64€/m²/mois
Loyer total estimé : 1151€/mois
Loyer annuel estimé : 13809€/an
Fourchette totale : 963€ - 1375€/mois
Fourchette annuelle : 11558€ - 16498€/an
Rentabilité brute :6.32%
Fourchette de rentabilité :5.29% - 7.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :218 540
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 080,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :63,74€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 143,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 474,56
Coût de l'assurance :19 122,25
Taxe foncière : 1 380,89€/an
Soit par mois : 115,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 360,00€/mois
Soit par an : 4 320,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 150,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 618,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-468,12€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 274 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer un système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 70 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine aménagée (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en bon état nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - peinture un peu usée nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 480(507 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€, Installation: 1000€ = 1000€
  • Menuiseries:5 250
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 750€ = 5250€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Installation: 500€ = 500€
  • Cuisine:9 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€ = 240€
  • Chambres - Peinture:1 080
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€
  • Salon - Peinture:750
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Yerres (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 250✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 151 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 809 €/an
Calcul : 1 151 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 292 €/an
Base de calcul : Emprunt de 218 540 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 765 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 381 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 320 €/an
Calcul : 360 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 480
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 238
Revenus locatifs : +13 809
Charges déductibles : -49 238
Résultat foncier Année 1 : -35 429(Déficit de 35 429 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 029
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 758 €/an
Revenus locatifs : +13 809
Charges déductibles : -13 758
Résultat foncier Années 2+ : 51 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14029.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 175(65% de 169 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 006 €/an
Calcul : 110 175 € × 3,636% = 4 006
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 80949 2457 299-35 43621 400 €14 036 €14 036 €
214 08513 5717 105514--13 522 €
314 36713 3706 904997--12 525 €
414 65413 1626 6961 492--11 033 €
514 94712 9476 4812 000--9 033 €
615 24612 7256 2592 522--6 511 €
715 55112 4946 0293 057--3 455 €
815 86212 2575 7913 606---
916 17912 0105 5454 169---
1016 50311 7565 2904 747---
1116 83311 4925 0275 341---
1217 17011 2204 7545 950---
1317 51310 9384 4736 575---
1417 86310 6474 1817 216---
1518 22110 3463 8807 875---
1618 58510 0343 5688 551---
1718 9579 7113 2469 245---
1819 3369 3782 9129 958---
1919 7239 0332 56710 689---
2020 1178 6762 21011 441---
2120 5198 3071 84112 212---
2220 9307 9261 46013 004---
2321 3487 5311 06513 818---
2421 7757 12265714 653---
2522 2116 70023415 511---
TOTAL442 304302 599105 475139 70521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 139 705
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 809 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 900 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 900-6 420+9 320
2+2 9000+2 900
3+2 9000+2 900
4+2 9000+2 900
5+2 9000+2 900
6+2 9000+2 900
7+2 9000+2 900
8+2 900+45+2 855
9+2 900+1 251+1 649
10+2 900+1 424+1 476
11+2 900+1 602+1 298
12+2 900+1 785+1 115
13+2 900+1 972+928
14+2 900+2 165+735
15+2 900+2 362+538
16+2 900+2 565+335
17+2 900+2 774+126
18+2 900+2 987-87
19+2 900+3 207-307
20+2 900+3 432-532
21+2 900+3 664-764
22+2 900+3 901-1 001
23+2 900+4 145-1 245
24+2 900+4 396-1 496
25+2 900+4 653-1 753
Total+72 500+41 911+30 589
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →