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Appartement Besancon 3 pièce(s) 94 m2

VilleBesançon (25)
Surface94
Coût Total180 800
Loyer Annuel12 593
Rentabilité6.97%
Cashflow/mois-27
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 1 702,13 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 5, Cave, Nombre de WC : 1, Cheminée

Notre agence MARC VERNIER IMMOBILIER vous présente, en plein centre-ville de Besançon; ce bel appartement traversant de 94 M2 situé au deuxième étage d'un immeuble parfaitement entretenu. Dès l'entrée, le charme de l'ancien s'impose avec ses magnifiques parquets et ses cheminées d'époque, qui confèrent à ce bien une élégance intemporelle. Les volumes généreux et sa luminosité offrent un cadre de vie agréable et de nombreuses possibilités d'aménagement. L'appartement se compose de deux chambres, l'une sur cour, l'autre sur rue, d'un vaste espace de vie et d'une distribution fonctionnelle. Quelques travaux de rénovation permettront de révéler tout le potentiel de ce bien et d'en faire un lieu de vie unique à votre image. Son emplacement privilégié à proximité immédiate des commerces, des restaurants et de toutes les commodités du centre ville en fait un bien rare sur le marché. Une visite vous permettra d'apprécier pleinement son cachet , ses beaux volumes et les nombreuses possibilités qu'il offre. Copropriété de 24 lots - dont 9 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 480.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/162715.pdf

Ville : Besançon
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25000
Coordonnées : 47.236413, 6.025292
Total : 180 800
Prix d'acquisition : 160 000
Travaux : 8 000
Valeur du bien : 168 000
Frais de notaire : 12 800
Coût estimé : 12 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94
Loyer prédit : 11.16€/m²/mois
Fourchette : 8.74€ - 14.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 1049€/mois
Loyer annuel estimé : 12593€/an
Fourchette totale : 822€ - 1340€/mois
Fourchette annuelle : 9862€ - 16079€/an
Rentabilité brute :6.97%
Fourchette de rentabilité :5.45% - 8.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 372,9 €/m²
Basé sur :634 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :223 052
Prix d'achat :160 000
Décote à l'achat :-63 052 (-28.3%)
Marge achat-revente :42 252€ (18.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :180 800
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :885,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :45,20€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 931,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 955,15
Coût de l'assurance :13 560,00
Taxe foncière : 1 259,28€/an
Soit par mois : 104,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 40,00€/mois
Soit par an : 480,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 049,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 075,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-26,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire pour moderniser l'espace
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire pour moderniser l'espace
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 - Murs légèrement abîmés nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 63 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Peinture vieillissante nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 000(85 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (installation comprise)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 8 000✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 049 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 593 €/an
Calcul : 1 049 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 889 €/an
Base de calcul : Emprunt de 180 800 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 542 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 259 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 480 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 171
Revenus locatifs : +12 593
Charges déductibles : -16 171
Résultat foncier Année 1 : -3 578(Déficit de 3 578 €)
Imputable sur revenu global : 3 578
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 171 €/an
Revenus locatifs : +12 593
Charges déductibles : -8 171
Résultat foncier Années 2+ : 4 422 €/an
Prix d'achat du bien : 160 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 59316 1775 895-3 5843 584 €--
212 8458 0185 7374 826---
313 1027 8545 5735 247---
413 3647 6855 4035 679---
513 6317 5105 2286 121---
613 9037 3295 0476 575---
714 1827 1424 8607 040---
814 4656 9484 6677 517---
914 7546 7494 4678 006---
1015 0506 5424 2608 508---
1115 3516 3294 0479 022---
1215 6586 1083 8269 550---
1315 9715 8803 59810 091---
1416 2905 6453 36310 646---
1516 6165 4013 11911 215---
1616 9485 1492 86811 799---
1717 2874 8892 60812 398---
1817 6334 6212 33913 012---
1917 9864 3432 06113 643---
2018 3454 0561 77414 290---
2118 7123 7591 47714 953---
2219 0873 4521 17115 634---
2319 4683 13585416 333---
2419 8582 80852617 050---
2520 2552 46918817 785---
TOTAL403 352149 99784 955253 3553 584Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 075
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 253 355
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 593 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 644 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 644-1 075+3 719
2+2 644+1 448+1 196
3+2 644+1 574+1 070
4+2 644+1 704+940
5+2 644+1 836+808
6+2 644+1 972+672
7+2 644+2 112+532
8+2 644+2 255+389
9+2 644+2 402+242
10+2 644+2 552+92
11+2 644+2 707-63
12+2 644+2 865-221
13+2 644+3 027-383
14+2 644+3 194-550
15+2 644+3 364-720
16+2 644+3 540-896
17+2 644+3 719-1 075
18+2 644+3 904-1 260
19+2 644+4 093-1 449
20+2 644+4 287-1 643
21+2 644+4 486-1 842
22+2 644+4 690-2 046
23+2 644+4 900-2 256
24+2 644+5 115-2 471
25+2 644+5 336-2 692
Total+66 100+76 006+-9 906
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 36 jours
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