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Maison de campagne à Saint Gilles Vieux Marché

Bien expiré
VilleSaint-Gilles-Vieux-Marché (22)
Surface115m²
Coût Total126 600€
Loyer Annuel9 696€
Rentabilité7.66%
Cashflow/mois+54€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 78 000 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 678,26 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1, Jardin

Réf : 105340 Dans la campagne de saint gilles vieux marché vous trouverez cette maison à usage d'habitation comprenant au rez-de-chaussée : une entrée, un séjour, une cuisine, une chaufferie, une salle de bains, un WC. Au premier étage se trouve trois chambres et un grenier ainsi qu'une dépendances à rénover, le tout sur 1636 m2 de terrain. Prix de la maison 78 000 EUR dont 5 000 EUR de frais d'agence à la charge de l'acquéreur. Pour des renseignements ou une visite contactez Estelle COLLIN 06 56 76 69 91 estelle.immo22320@gmail.com 892 148 743 R.S.A.C de Saint Brieuc

Cette annonce vous est proposée par COLLIN Estelle - EI - NoRSAC: 892 148 743, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de SAINT BRIEUC

  • Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire - - https://www.reseau-expertimo.fr/i/redac/honoraires?honofor=2
Ville : Saint-Gilles-Vieux-Marché
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22530
Coordonnées : 48.264464, -2.960790
Total : 126 600€
Prix d'acquisition : 78 000€
Travaux : 42 360€
Valeur du bien : 120 360€
Frais de notaire : 6 240€
Coût estimé : 6 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115m²
Loyer prédit : 7.03€/m²/mois
Fourchette : 5.60€ - 8.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 808€/mois
Loyer annuel estimé : 9696€/an
Fourchette totale : 644€ - 1013€/mois
Fourchette annuelle : 7734€ - 12156€/an
Rentabilité brute :7.66%
Fourchette de rentabilité :6.11% - 9.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 076,92 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :123 846 €
Prix d'achat :78 000 €
Décote à l'achat :-45 846€ (-37.0%)
Marge achat-revente :-2 754€ (-2.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :635,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :36,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 672,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 148,46€
Coût de l'assurance :11 077,50€
Taxe foncière : 969,58€/an
Soit par mois : 80,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 807,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 753,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :54,43€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 357 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 115 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 115 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 4 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 37 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 - salon en mauvais état, nécessite rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 360 €(368 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 600€
    Isolation des combles perdus: 115 m² × 40€/m² = 4600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Installation d'une pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 800€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 700€ = 9800€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² × 2000€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Revêtement sol chambres:2 960€
    Pose de parquet flottant: 37 m² × 80€/m² = 2960€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salon:5 000€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 250€/m² = 5000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 808 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 696 €/an
Calcul : 808 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 413 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 600 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 443 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 970 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 186 €
Revenus locatifs : +9 696 €
Charges déductibles : -48 186 €
Résultat foncier Année 1 : -38 490 €(Déficit de 38 490 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 090 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 826 €/an
Revenus locatifs : +9 696 €
Charges déductibles : -5 826 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 870 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17090.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 78 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 700 €(65% de 78 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 844 €/an
Calcul : 50 700 € × 3,636% = 1 844 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 696 €48 190 €4 417 €-38 494 €21 400 €17 094 €17 094 €
29 890 €5 715 €4 302 €4 175 €--12 919 €
310 088 €5 595 €4 183 €4 492 €--8 427 €
410 289 €5 472 €4 059 €4 818 €--3 610 €
510 495 €5 344 €3 931 €5 151 €---
610 705 €5 211 €3 798 €5 494 €---
710 919 €5 073 €3 661 €5 846 €---
811 137 €4 931 €3 518 €6 206 €---
911 360 €4 783 €3 371 €6 577 €---
1011 587 €4 631 €3 218 €6 957 €---
1111 819 €4 472 €3 060 €7 347 €---
1212 056 €4 308 €2 896 €7 747 €---
1312 297 €4 139 €2 726 €8 158 €---
1412 543 €3 963 €2 550 €8 580 €---
1512 793 €3 780 €2 368 €9 013 €---
1613 049 €3 592 €2 179 €9 458 €---
1713 310 €3 396 €1 983 €9 914 €---
1813 576 €3 193 €1 781 €10 383 €---
1913 848 €2 984 €1 571 €10 864 €---
2014 125 €2 766 €1 354 €11 359 €---
2114 407 €2 541 €1 128 €11 866 €---
2214 696 €2 308 €895 €12 388 €---
2314 990 €2 066 €653 €12 923 €---
2415 289 €1 816 €403 €13 473 €---
2515 595 €1 557 €144 €14 039 €---
TOTAL310 560 €141 825 €64 148 €168 734 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 168 734 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 696 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 036 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 036 €-6 420 €+8 456 €
2+2 036 €0 €+2 036 €
3+2 036 €0 €+2 036 €
4+2 036 €0 €+2 036 €
5+2 036 €+463 €+1 573 €
6+2 036 €+1 648 €+388 €
7+2 036 €+1 754 €+282 €
8+2 036 €+1 862 €+174 €
9+2 036 €+1 973 €+63 €
10+2 036 €+2 087 €-51 €
11+2 036 €+2 204 €-168 €
12+2 036 €+2 324 €-288 €
13+2 036 €+2 447 €-411 €
14+2 036 €+2 574 €-538 €
15+2 036 €+2 704 €-668 €
16+2 036 €+2 837 €-801 €
17+2 036 €+2 974 €-938 €
18+2 036 €+3 115 €-1 079 €
19+2 036 €+3 259 €-1 223 €
20+2 036 €+3 408 €-1 372 €
21+2 036 €+3 560 €-1 524 €
22+2 036 €+3 716 €-1 680 €
23+2 036 €+3 877 €-1 841 €
24+2 036 €+4 042 €-2 006 €
25+2 036 €+4 212 €-2 176 €
Total+50 900 €+50 620 €+280 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
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