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Maison Salmagne 6 pièce(s) 232 m2

VilleSalmagne (55)
Surface232
Coût Total190 520
Loyer Annuel17 937
Rentabilité9.41%
Cashflow/mois+333
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 000 €
Surface : 232 m²
Prix au m² : 728,45 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 232 m², 6 pièces, 4 chambres, Terrasse, Orientation sud, 653 m² de terrain, Placards, Cave, Orientation est, 2 salles de douche, 1 garage, 1 place de parking, Cuisine américaine équipée

Vous rêvez d'un cadre paisible alliant charme et modernité ? Découvrez cette maison de village entièrement rénovée avec goût, située sur la commune de Salmagne, à mi-chemin entre Bar-le-Duc et Ligny-en-Barrois et à 10 min de la RN4. Dès l'entrée, vous serez séduit par une spacieuse pièce de vie avec une cuisine équipée ouverte et une cheminée insert pour des soirées chaleureuses. Le rez-de-chaussée offre également une pièce pouvant être aménagée en chambre avec dressing, une salle d'eau avec Wc, un cellier - buanderie, ainsi qu'un garage et une cave. À l'étage, un grand palier avec bureau dessert trois belles chambres, dont une avec dressing, ainsi qu'une seconde salle d'eau avec WC. À l'extérieur, profitez d'une terrasse et d'un jardin offrant une vue dégagée sur la nature. Un cadre idéal pour se ressourcer et partager des moments en famille ou entre amis. Ne manquez pas cette opportunité ! Contactez-nous dès maintenant pour organiser une visite et laissez-vous charmer par cette maison prête à vivre.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Sophie THOMAS Directrice d'agence

honoraires charge vendeur

Ville : Salmagne
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55000
Coordonnées : 48.752476, 5.324392
Total : 190 520
Prix d'acquisition : 169 000
Travaux : 8 000
Valeur du bien : 177 000
Frais de notaire : 13 520
Coût estimé : 13 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 232
Loyer prédit : 6.44€/m²/mois
Fourchette : 4.93€ - 8.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 1495€/mois
Loyer annuel estimé : 17937€/an
Fourchette totale : 1144€ - 1952€/mois
Fourchette annuelle : 13734€ - 23427€/an
Rentabilité brute :9.41%
Fourchette de rentabilité :7.21% - 12.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 077,78 €/m²
Basé sur :43 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :250 045
Prix d'achat :169 000
Décote à l'achat :-81 045 (-32.4%)
Marge achat-revente :59 525€ (23.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :190 520
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :956,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :55,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 012,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 536,84
Coût de l'assurance :16 670,50
Taxe foncière : 1 793,74€/an
Soit par mois : 149,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 494,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 161,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :332,88€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 129 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres
Raison: État 4/5 - Chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 000(34 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 495 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 937 €/an
Calcul : 1 495 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 641 €/an
Base de calcul : Emprunt de 190 520 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 667 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 794 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 102
Revenus locatifs : +17 937
Charges déductibles : -17 102
Résultat foncier Année 1 : 835

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 102 €/an
Revenus locatifs : +17 937
Charges déductibles : -9 102
Résultat foncier Années 2+ : 8 835 €/an
Prix d'achat du bien : 169 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 93717 1086 648829---
218 2968 9356 4749 361---
318 6628 7556 2959 907---
419 0358 5696 10810 466---
519 4168 3765 91611 040---
619 8048 1765 71611 628---
720 2007 9705 50912 231---
820 6047 7555 29512 849---
921 0167 5335 07313 483---
1021 4377 3034 84314 133---
1121 8667 0654 60514 800---
1222 3036 8184 35815 485---
1322 7496 5634 10216 186---
1423 2046 2983 83716 906---
1523 6686 0243 56317 644---
1624 1415 7403 27918 402---
1724 6245 4452 98519 179---
1825 1175 1402 68019 976---
1925 6194 8252 36420 794---
2026 1314 4972 03721 634---
2126 6544 1591 69822 495---
2227 1873 8081 34723 379---
2327 7313 44498324 287---
2428 2853 06760725 218---
2528 8512 67721726 174---
TOTAL574 539166 05196 537408 4880Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 408 488
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 937 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 767 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 767+249+3 518
2+3 767+2 808+959
3+3 767+2 972+795
4+3 767+3 140+627
5+3 767+3 312+455
6+3 767+3 488+279
7+3 767+3 669+98
8+3 767+3 855-88
9+3 767+4 045-278
10+3 767+4 240-473
11+3 767+4 440-673
12+3 767+4 645-878
13+3 767+4 856-1 089
14+3 767+5 072-1 305
15+3 767+5 293-1 526
16+3 767+5 521-1 754
17+3 767+5 754-1 987
18+3 767+5 993-2 226
19+3 767+6 238-2 471
20+3 767+6 490-2 723
21+3 767+6 749-2 982
22+3 767+7 014-3 247
23+3 767+7 286-3 519
24+3 767+7 565-3 798
25+3 767+7 852-4 085
Total+94 175+122 546+-28 371
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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