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Maison Salmagne 6 pièce(s) 232 m2

Bien expiré
VilleSalmagne (55)
Surface232m²
Coût Total190 520€
Loyer Annuel17 937€
Rentabilité9.41%
Cashflow/mois+333€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 000 €
Surface : 232 m²
Prix au m² : 728,45 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 232 m², 6 pièces, 4 chambres, Terrasse, Orientation sud, 653 m² de terrain, Placards, Cave, Orientation est, 2 salles de douche, 1 garage, 1 place de parking, Cuisine américaine équipée

Vous rêvez d'un cadre paisible alliant charme et modernité ? Découvrez cette maison de village entièrement rénovée avec goût, située sur la commune de Salmagne, à mi-chemin entre Bar-le-Duc et Ligny-en-Barrois et à 10 min de la RN4. Dès l'entrée, vous serez séduit par une spacieuse pièce de vie avec une cuisine équipée ouverte et une cheminée insert pour des soirées chaleureuses. Le rez-de-chaussée offre également une pièce pouvant être aménagée en chambre avec dressing, une salle d'eau avec Wc, un cellier - buanderie, ainsi qu'un garage et une cave. À l'étage, un grand palier avec bureau dessert trois belles chambres, dont une avec dressing, ainsi qu'une seconde salle d'eau avec WC. À l'extérieur, profitez d'une terrasse et d'un jardin offrant une vue dégagée sur la nature. Un cadre idéal pour se ressourcer et partager des moments en famille ou entre amis. Ne manquez pas cette opportunité ! Contactez-nous dès maintenant pour organiser une visite et laissez-vous charmer par cette maison prête à vivre.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Sophie THOMAS Directrice d'agence

honoraires charge vendeur

Ville : Salmagne
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55000
Coordonnées : 48.752476, 5.324392
Total : 190 520€
Prix d'acquisition : 169 000€
Travaux : 8 000€
Valeur du bien : 177 000€
Frais de notaire : 13 520€
Coût estimé : 13 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 232m²
Loyer prédit : 6.44€/m²/mois
Fourchette : 4.93€ - 8.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 1495€/mois
Loyer annuel estimé : 17937€/an
Fourchette totale : 1144€ - 1952€/mois
Fourchette annuelle : 13734€ - 23427€/an
Rentabilité brute :9.41%
Fourchette de rentabilité :7.21% - 12.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 077,78 €/m²
Basé sur :43 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :250 045 €
Prix d'achat :169 000 €
Décote à l'achat :-81 045€ (-32.4%)
Marge achat-revente :59 525€ (23.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :190 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :956,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :55,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 012,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 536,84€
Coût de l'assurance :16 670,50€
Taxe foncière : 1 793,74€/an
Soit par mois : 149,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 494,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 161,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :332,88€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 129 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres
Raison: État 4/5 - Chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 000 €(34 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 495 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 937 €/an
Calcul : 1 495 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 641 €/an
Base de calcul : Emprunt de 190 520 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 667 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 794 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 102 €
Revenus locatifs : +17 937 €
Charges déductibles : -17 102 €
Résultat foncier Année 1 : 835 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 102 €/an
Revenus locatifs : +17 937 €
Charges déductibles : -9 102 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 835 €/an
Prix d'achat du bien : 169 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850 €(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 937 €17 108 €6 648 €829 €---
218 296 €8 935 €6 474 €9 361 €---
318 662 €8 755 €6 295 €9 907 €---
419 035 €8 569 €6 108 €10 466 €---
519 416 €8 376 €5 916 €11 040 €---
619 804 €8 176 €5 716 €11 628 €---
720 200 €7 970 €5 509 €12 231 €---
820 604 €7 755 €5 295 €12 849 €---
921 016 €7 533 €5 073 €13 483 €---
1021 437 €7 303 €4 843 €14 133 €---
1121 866 €7 065 €4 605 €14 800 €---
1222 303 €6 818 €4 358 €15 485 €---
1322 749 €6 563 €4 102 €16 186 €---
1423 204 €6 298 €3 837 €16 906 €---
1523 668 €6 024 €3 563 €17 644 €---
1624 141 €5 740 €3 279 €18 402 €---
1724 624 €5 445 €2 985 €19 179 €---
1825 117 €5 140 €2 680 €19 976 €---
1925 619 €4 825 €2 364 €20 794 €---
2026 131 €4 497 €2 037 €21 634 €---
2126 654 €4 159 €1 698 €22 495 €---
2227 187 €3 808 €1 347 €23 379 €---
2327 731 €3 444 €983 €24 287 €---
2428 285 €3 067 €607 €25 218 €---
2528 851 €2 677 €217 €26 174 €---
TOTAL574 539 €166 051 €96 537 €408 488 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 408 488 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 937 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 767 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 767 €+249 €+3 518 €
2+3 767 €+2 808 €+959 €
3+3 767 €+2 972 €+795 €
4+3 767 €+3 140 €+627 €
5+3 767 €+3 312 €+455 €
6+3 767 €+3 488 €+279 €
7+3 767 €+3 669 €+98 €
8+3 767 €+3 855 €-88 €
9+3 767 €+4 045 €-278 €
10+3 767 €+4 240 €-473 €
11+3 767 €+4 440 €-673 €
12+3 767 €+4 645 €-878 €
13+3 767 €+4 856 €-1 089 €
14+3 767 €+5 072 €-1 305 €
15+3 767 €+5 293 €-1 526 €
16+3 767 €+5 521 €-1 754 €
17+3 767 €+5 754 €-1 987 €
18+3 767 €+5 993 €-2 226 €
19+3 767 €+6 238 €-2 471 €
20+3 767 €+6 490 €-2 723 €
21+3 767 €+6 749 €-2 982 €
22+3 767 €+7 014 €-3 247 €
23+3 767 €+7 286 €-3 519 €
24+3 767 €+7 565 €-3 798 €
25+3 767 €+7 852 €-4 085 €
Total+94 175 €+122 546 €+-28 371 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 105 jours
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