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Achat maison 1 étage

Bien expiré
VilleAndon (06)
Surface299
Coût Total646 985
Loyer Annuel44 774
Rentabilité6.92%
Cashflow/mois-18
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 495 000 €
Surface : 299 m²
Prix au m² : 1 655,52 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 9
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Venez voir ce superbe endroit offrant une construction mixte élevée d’un étage sur rez-de-chaussée de 299m2, composée :-Au RDC : une salle à usage de café/restaurant, un salon avec insert, une cuisine, 2 chambres, une salle de bain douche avec wc, 2 wc, couloir avec placard. Terrasse nord d’environ 75m2 et terrasse sud d’environ 40m2.-Au 1er étage : 5 chambres dont une avec une mezzanine avec salle de douche et wc incorporé chacune. Chauffage électrique, un insert à bois, un poêle à granules . La partie RDC avec son fameux restaurant et la partie étage sernant de gîtes avec ces 5 chambres avec chacune sa propre salle de douche et wc.

Ville : Andon
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06750
Coordonnées : 43.809100, 6.824020
Total : 646 985
Prix d'acquisition : 495 000
Travaux : 112 385
Valeur du bien : 607 385
Frais de notaire : 39 600
Coût estimé : 39 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 299
Loyer prédit : 12.48€/m²/mois
Fourchette : 8.70€ - 17.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 3731€/mois
Loyer annuel estimé : 44774€/an
Fourchette totale : 2602€ - 5350€/mois
Fourchette annuelle : 31227€ - 64199€/an
Rentabilité brute :6.92%
Fourchette de rentabilité :4.83% - 9.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :646 985
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 187,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :188,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 375,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :309 158,53
Coût de l'assurance :56 611,19
Taxe foncière : 4 477,39€/an
Soit par mois : 373,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 731,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 748,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-17,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 344 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 299 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique et l'insert à bois
Quantité: 1 système pour 299 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 37 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 299 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: salle à manger (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :112 385(376 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 485
    Isolation combles: 299 m² × 35€/m² = 10465€, Main d'œuvre: 20€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: incluse
  • Menuiseries - Fenêtres:44 400
    Fenêtres double vitrage: 37 fenêtres × 1200€/fenêtre = 44400€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3500€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000
    Rénovation complète cuisine: 20000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 12000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol (parquet flottant):4 200
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Autres pièces - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Andon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 71 385✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 731 €/mois
Revenus locatifs annuels : 44 774 €/an
Calcul : 3 731 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 21 396 €/an
Base de calcul : Emprunt de 646 985 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 264 €/an
Calcul : 189 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 477 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 112 385
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 140 523
Revenus locatifs : +44 774
Charges déductibles : -140 523
Résultat foncier Année 1 : -95 749(Déficit de 95 749 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 74 349
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 28 138 €/an
Revenus locatifs : +44 774
Charges déductibles : -28 138
Résultat foncier Années 2+ : 16 636 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 74349.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 495 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 321 750(65% de 495 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 11 700 €/an
Calcul : 321 750 € × 3,636% = 11 700
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
144 774140 54421 417-95 77021 400 €74 370 €74 370 €
245 66927 58720 84518 083--56 287 €
346 58326 99520 25319 588--36 699 €
447 51426 38219 64121 132--15 567 €
548 46525 75019 00822 715---
649 43425 09518 35324 339---
750 42324 41817 67626 004---
851 43123 71916 97727 713---
952 46022 99516 25329 465---
1053 50922 24715 50531 262---
1154 57921 47314 73133 106---
1255 67120 67313 93134 997---
1356 78419 84613 10436 938---
1457 92018 99112 24938 929---
1559 07818 10611 36540 972---
1660 26017 19210 45043 068---
1761 46516 2469 50545 219---
1862 69415 2698 52747 426---
1963 94814 2587 51649 691---
2065 22713 2126 47052 015---
2166 53212 1315 38954 400---
2267 86211 0134 27256 849---
2369 2209 8583 11659 362---
2470 6048 6631 92161 941---
2572 0167 42768564 589---
TOTAL1 434 122590 090309 159844 03321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 844 033
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 44 774 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 403 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 403-6 420+15 823
2+9 4030+9 403
3+9 4030+9 403
4+9 4030+9 403
5+9 403+2 144+7 259
6+9 403+7 302+2 101
7+9 403+7 801+1 602
8+9 403+8 314+1 089
9+9 403+8 839+564
10+9 403+9 379+24
11+9 403+9 932-529
12+9 403+10 499-1 096
13+9 403+11 081-1 678
14+9 403+11 679-2 276
15+9 403+12 292-2 889
16+9 403+12 920-3 517
17+9 403+13 566-4 163
18+9 403+14 228-4 825
19+9 403+14 907-5 504
20+9 403+15 604-6 201
21+9 403+16 320-6 917
22+9 403+17 055-7 652
23+9 403+17 809-8 406
24+9 403+18 582-9 179
25+9 403+19 377-9 974
Total+235 075+253 210+-18 135
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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