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Détails du bien

VillePontorson (50)
Surface76m²
Coût Total131 220€
Loyer Annuel7 618€
Rentabilité5.81%
Cashflow/mois-284€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 500 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 1 138,16 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

PONTORSON - Résidence Les Couesnons :

A proximité des commerces et de la gare de PONTORSON, cette résidence des années 1970 se compose de 4 bâtiments situés dans une impasse, offrant un environnement calme.

L'appartement de 77m² environ se situe au 4ème et dernier étage (pas d'ascenseur).

Il se compose d'une entrée avec placard, une cuisine équipée, une séjour / salon, 2 chambres, salle de bains et wc. Un balcon longe l'appartement.

Une cave d'environ 7m² se situe en sous-sol.

Charges de copro : 176 €/mois comprenant le chauffage, l'eau et l'eau chaude.

Ville : Pontorson
Département : Manche
Région : Normandie
Code postal : 50170
Total : 131 220€
Prix d'acquisition : 86 500€
Travaux : 37 800€
Valeur du bien : 124 300€
Frais de notaire : 6 920€
Coût estimé : 6 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76m²
Loyer prédit : 8.35€/m²/mois
Fourchette : 6.30€ - 11.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 635€/mois
Loyer annuel estimé : 7618€/an
Fourchette totale : 479€ - 842€/mois
Fourchette annuelle : 5745€ - 10102€/an
Rentabilité brute :5.81%
Fourchette de rentabilité :4.38% - 7.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :980,77 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :74 539 €
Prix d'achat :86 500 €
Décote à l'achat :+11 961€ (+16.0%)
Marge achat-revente :-56 681€ (-76.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :640,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :38,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 679,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 033,07€
Coût de l'assurance :11 481,75€
Taxe foncière : 761,82€/an
Soit par mois : 63,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 176,00€/mois
Soit par an : 2 112,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 634,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 918,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-283,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 280 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 76 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 76 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec des éléments modernes et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 800 €(497 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9500€ = 9500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:6 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 800€ = 6400€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (plomberie et électricité mises aux normes, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (remplacement douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité mises aux normes, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:4 400€
    Rénovation chambres: 20 m² (10 m² par chambre) × 220€/m² = 4400€ (revêtement sol, peinture murs et plafonds, électricité mise aux normes, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Pontorson (coefficient 0.9 appliqué pour zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 635 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 618 €/an
Calcul : 635 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 235 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 220 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 459 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 762 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 112 €/an
Calcul : 176 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 368 €
Revenus locatifs : +7 618 €
Charges déductibles : -45 368 €
Résultat foncier Année 1 : -37 750 €(Déficit de 37 750 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 350 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 568 €/an
Revenus locatifs : +7 618 €
Charges déductibles : -7 568 €
Résultat foncier Années 2+ : 50 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16350.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 225 €(65% de 86 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 045 €/an
Calcul : 56 225 € × 3,636% = 2 045 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 618 €45 373 €4 239 €-37 754 €21 400 €16 354 €16 354 €
27 771 €7 458 €4 125 €313 €--16 042 €
37 926 €7 340 €4 007 €586 €--15 456 €
48 085 €7 217 €3 884 €867 €--14 588 €
58 246 €7 091 €3 758 €1 155 €--13 433 €
68 411 €6 961 €3 627 €1 451 €--11 983 €
78 579 €6 826 €3 493 €1 754 €--10 229 €
88 751 €6 686 €3 353 €2 065 €--8 165 €
98 926 €6 542 €3 209 €2 384 €--5 781 €
109 104 €6 394 €3 061 €2 711 €--3 070 €
119 287 €6 240 €2 907 €3 047 €--24 €
129 472 €6 081 €2 748 €3 391 €---
139 662 €5 917 €2 584 €3 745 €---
149 855 €5 748 €2 415 €4 107 €---
1510 052 €5 573 €2 239 €4 480 €---
1610 253 €5 392 €2 059 €4 861 €---
1710 458 €5 205 €1 872 €5 253 €---
1810 667 €5 012 €1 678 €5 656 €---
1910 881 €4 812 €1 479 €6 069 €---
2011 098 €4 606 €1 273 €6 492 €---
2111 320 €4 393 €1 060 €6 927 €---
2211 547 €4 173 €840 €7 374 €---
2311 778 €3 945 €612 €7 832 €---
2412 013 €3 710 €377 €8 303 €---
2512 253 €3 468 €134 €8 786 €---
TOTAL244 013 €182 160 €61 033 €61 853 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 61 853 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 618 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 600 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 600 €-6 420 €+8 020 €
2+1 600 €0 €+1 600 €
3+1 600 €0 €+1 600 €
4+1 600 €0 €+1 600 €
5+1 600 €0 €+1 600 €
6+1 600 €0 €+1 600 €
7+1 600 €0 €+1 600 €
8+1 600 €0 €+1 600 €
9+1 600 €0 €+1 600 €
10+1 600 €0 €+1 600 €
11+1 600 €0 €+1 600 €
12+1 600 €+1 017 €+583 €
13+1 600 €+1 123 €+477 €
14+1 600 €+1 232 €+368 €
15+1 600 €+1 344 €+256 €
16+1 600 €+1 458 €+142 €
17+1 600 €+1 576 €+24 €
18+1 600 €+1 697 €-97 €
19+1 600 €+1 821 €-221 €
20+1 600 €+1 948 €-348 €
21+1 600 €+2 078 €-478 €
22+1 600 €+2 212 €-612 €
23+1 600 €+2 350 €-750 €
24+1 600 €+2 491 €-891 €
25+1 600 €+2 636 €-1 036 €
Total+40 000 €+18 563 €+21 437 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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