Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 4 pièces 96 m²

Bien expiré
VilleChartres (28)
Surface96
Coût Total223 620
Loyer Annuel13 338
Rentabilité5.96%
Cashflow/mois-177
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 1 656,25 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 96 m²

Cet appartement comprend 2 chambres, une salle d’eau, un WC, ainsi qu’une piece de vie spatieuse. Une cave offre un espace supplémentaire. Commerce et transport à proximité. A 7 min à pied du centre ville

Toutes personnes intéressées qui souhaite des informations complémentaires ou un rendez-vous pour une visite, je vous invite à contacter Enzo GOMES au [Coordonnées masquées]

Pour visiter et vous accompagner dans votre projet, contactez Enzo GOMES [Coordonnées masquées] Prix TTC et Honoraires à charge vendeur TTC Prix de vente 159 000 € Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Cette présente annonce a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Enzo GOMES agissant sous le statut d’agent commercial immatriculé au sous le numéro auprès de la SAS IMMO RESEAU au capital de 10 000€ - Réseau national immobilier sur internet, 44 Allée des Cinq Continents - 44120 VERTOU - RNE NANTES 519 718 886. Carte professionnelle T et G n° CPI 3002 2018 000 024 971 CCI de Nantes-Saint-Nazaire (44) ; Garantie par GALIAN – 89 rue de la Boétie - 75008 Paris N°171379G pour 120 000€ pour T. Assurance responsabilité civile professionnelle par GALIAN n° de police 120 137 405 (réf. 34020) - Le professionnel garantit et sécurise votre projet immobilier Prix de vente 159 000 € Prix TTC et Honoraires à charge vendeur TTC Prix de vente 159 000 € Prix TTC et Honoraires à charge vendeur TTC

Surface : 96 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 04/12/2020

Consommation énergie primaire : 269 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : 1 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2025 (abonnements compris)

Ville : Chartres
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28000
Coordonnées : 48.446579, 1.494578
Total : 223 620
Prix d'acquisition : 159 000
Travaux : 51 900
Valeur du bien : 210 900
Frais de notaire : 12 720
Coût estimé : 12 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96
Loyer prédit : 11.58€/m²/mois
Fourchette : 9.79€ - 13.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 1112€/mois
Loyer annuel estimé : 13338€/an
Fourchette totale : 940€ - 1315€/mois
Fourchette annuelle : 11277€ - 15776€/an
Rentabilité brute :5.96%
Fourchette de rentabilité :5.04% - 7.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :223 620
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 112,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :65,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 177,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 073,45
Coût de l'assurance :19 566,75
Taxe foncière : 1 333,83€/an
Soit par mois : 111,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 111,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 288,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-177,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 269 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 96 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 96 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les placards, le plan de travail, l'électroménager, la plomberie et l'électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant une rénovation complète.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain fonctionnelle mais datée.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en moquette usée nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs à rafraîchir.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement du salon, y compris peinture des murs et plafond.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 2/5 visible - salon en mauvais état nécessitant un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 900(541 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:8 000
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:20 500
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 4000€ = 4000€, Carrelage murs (6 m²): 50€/m² × 6 = 300€, Carrelage sol (6 m²): 50€/m² × 6 = 300€, Main d'œuvre: 1400€
  • Chambres - Revêtement sol:2 200
    Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€, Main d'œuvre: 880€
  • Chambres - Peinture:2 200
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 100€/m² = 2200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Rénovation:1 500
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chartres. Les prix incluent la main d'œuvre.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 112 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 338 €/an
Calcul : 1 112 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 595 €/an
Base de calcul : Emprunt de 223 620 à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 783 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 334 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 612
Revenus locatifs : +13 338
Charges déductibles : -61 612
Résultat foncier Année 1 : -48 273(Déficit de 48 273 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 873
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 712 €/an
Revenus locatifs : +13 338
Charges déductibles : -9 712
Résultat foncier Années 2+ : 3 627 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26873.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 33861 6197 603-48 28121 400 €26 881 €26 881 €
213 6059 5187 4024 087--22 794 €
313 8779 3107 1944 567--18 227 €
414 1559 0956 9795 059--13 168 €
514 4388 8736 7565 565--7 603 €
614 7278 6426 5266 084--1 518 €
715 0218 4046 2886 617---
815 3228 1576 0417 164---
915 6287 9025 7857 726---
1015 9417 6385 5218 303---
1116 2597 3645 2488 895---
1216 5857 0814 9659 504---
1316 9166 7884 67210 128---
1417 2556 4854 36810 770---
1517 6006 1714 05511 429---
1617 9525 8463 73012 105---
1718 3115 5103 39412 801---
1818 6775 1623 04613 515---
1919 0504 8022 68614 248---
2019 4314 4302 31315 002---
2119 8204 0441 92815 776---
2220 2163 6451 52816 572---
2320 6213 2321 11517 389---
2421 0332 80468818 229---
2521 4542 36224519 092---
TOTAL427 231214 886110 073212 34521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 212 345
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 338 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 801 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 801-6 420+9 221
2+2 8010+2 801
3+2 8010+2 801
4+2 8010+2 801
5+2 8010+2 801
6+2 8010+2 801
7+2 801+1 530+1 271
8+2 801+2 149+652
9+2 801+2 318+483
10+2 801+2 491+310
11+2 801+2 669+132
12+2 801+2 851-50
13+2 801+3 038-237
14+2 801+3 231-430
15+2 801+3 429-628
16+2 801+3 632-831
17+2 801+3 840-1 039
18+2 801+4 054-1 253
19+2 801+4 274-1 473
20+2 801+4 501-1 700
21+2 801+4 733-1 932
22+2 801+4 971-2 170
23+2 801+5 217-2 416
24+2 801+5 469-2 668
25+2 801+5 728-2 927
Total+70 025+63 704+6 321
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 94 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →