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Appartement 4 pièces 96 m²

Bien expiré
VilleChartres (28)
Surface96m²
Coût Total223 620€
Loyer Annuel13 338€
Rentabilité5.96%
Cashflow/mois-177€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 1 656,25 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 96 m²

Cet appartement comprend 2 chambres, une salle d’eau, un WC, ainsi qu’une piece de vie spatieuse. Une cave offre un espace supplémentaire. Commerce et transport à proximité. A 7 min à pied du centre ville

Toutes personnes intéressées qui souhaite des informations complémentaires ou un rendez-vous pour une visite, je vous invite à contacter Enzo GOMES au [Coordonnées masquées]

Pour visiter et vous accompagner dans votre projet, contactez Enzo GOMES [Coordonnées masquées] Prix TTC et Honoraires à charge vendeur TTC Prix de vente 159 000 € Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Cette présente annonce a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Enzo GOMES agissant sous le statut d’agent commercial immatriculé au sous le numéro auprès de la SAS IMMO RESEAU au capital de 10 000€ - Réseau national immobilier sur internet, 44 Allée des Cinq Continents - 44120 VERTOU - RNE NANTES 519 718 886. Carte professionnelle T et G n° CPI 3002 2018 000 024 971 CCI de Nantes-Saint-Nazaire (44) ; Garantie par GALIAN – 89 rue de la Boétie - 75008 Paris N°171379G pour 120 000€ pour T. Assurance responsabilité civile professionnelle par GALIAN n° de police 120 137 405 (réf. 34020) - Le professionnel garantit et sécurise votre projet immobilier Prix de vente 159 000 € Prix TTC et Honoraires à charge vendeur TTC Prix de vente 159 000 € Prix TTC et Honoraires à charge vendeur TTC

Surface : 96 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 04/12/2020

Consommation énergie primaire : 269 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : 1 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2025 (abonnements compris)

Ville : Chartres
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28000
Coordonnées : 48.446579, 1.494578
Total : 223 620€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 51 900€
Valeur du bien : 210 900€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96m²
Loyer prédit : 11.58€/m²/mois
Fourchette : 9.79€ - 13.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 1112€/mois
Loyer annuel estimé : 13338€/an
Fourchette totale : 940€ - 1315€/mois
Fourchette annuelle : 11277€ - 15776€/an
Rentabilité brute :5.96%
Fourchette de rentabilité :5.04% - 7.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :223 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 112,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :65,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 177,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 073,45€
Coût de l'assurance :19 566,75€
Taxe foncière : 1 333,83€/an
Soit par mois : 111,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 111,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 288,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-177,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 269 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 96 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 96 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les placards, le plan de travail, l'électroménager, la plomberie et l'électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant une rénovation complète.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain fonctionnelle mais datée.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en moquette usée nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs à rafraîchir.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement du salon, y compris peinture des murs et plafond.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 2/5 visible - salon en mauvais état nécessitant un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 900 €(541 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:20 500€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 4000€ = 4000€, Carrelage murs (6 m²): 50€/m² × 6 = 300€, Carrelage sol (6 m²): 50€/m² × 6 = 300€, Main d'œuvre: 1400€
  • Chambres - Revêtement sol:2 200€
    Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€, Main d'œuvre: 880€
  • Chambres - Peinture:2 200€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 100€/m² = 2200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Rénovation:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chartres. Les prix incluent la main d'œuvre.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 112 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 338 €/an
Calcul : 1 112 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 595 €/an
Base de calcul : Emprunt de 223 620 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 783 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 334 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 612 €
Revenus locatifs : +13 338 €
Charges déductibles : -61 612 €
Résultat foncier Année 1 : -48 273 €(Déficit de 48 273 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 873 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 712 €/an
Revenus locatifs : +13 338 €
Charges déductibles : -9 712 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 627 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26873.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 338 €61 619 €7 603 €-48 281 €21 400 €26 881 €26 881 €
213 605 €9 518 €7 402 €4 087 €--22 794 €
313 877 €9 310 €7 194 €4 567 €--18 227 €
414 155 €9 095 €6 979 €5 059 €--13 168 €
514 438 €8 873 €6 756 €5 565 €--7 603 €
614 727 €8 642 €6 526 €6 084 €--1 518 €
715 021 €8 404 €6 288 €6 617 €---
815 322 €8 157 €6 041 €7 164 €---
915 628 €7 902 €5 785 €7 726 €---
1015 941 €7 638 €5 521 €8 303 €---
1116 259 €7 364 €5 248 €8 895 €---
1216 585 €7 081 €4 965 €9 504 €---
1316 916 €6 788 €4 672 €10 128 €---
1417 255 €6 485 €4 368 €10 770 €---
1517 600 €6 171 €4 055 €11 429 €---
1617 952 €5 846 €3 730 €12 105 €---
1718 311 €5 510 €3 394 €12 801 €---
1818 677 €5 162 €3 046 €13 515 €---
1919 050 €4 802 €2 686 €14 248 €---
2019 431 €4 430 €2 313 €15 002 €---
2119 820 €4 044 €1 928 €15 776 €---
2220 216 €3 645 €1 528 €16 572 €---
2320 621 €3 232 €1 115 €17 389 €---
2421 033 €2 804 €688 €18 229 €---
2521 454 €2 362 €245 €19 092 €---
TOTAL427 231 €214 886 €110 073 €212 345 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 212 345 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 338 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 801 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 801 €-6 420 €+9 221 €
2+2 801 €0 €+2 801 €
3+2 801 €0 €+2 801 €
4+2 801 €0 €+2 801 €
5+2 801 €0 €+2 801 €
6+2 801 €0 €+2 801 €
7+2 801 €+1 530 €+1 271 €
8+2 801 €+2 149 €+652 €
9+2 801 €+2 318 €+483 €
10+2 801 €+2 491 €+310 €
11+2 801 €+2 669 €+132 €
12+2 801 €+2 851 €-50 €
13+2 801 €+3 038 €-237 €
14+2 801 €+3 231 €-430 €
15+2 801 €+3 429 €-628 €
16+2 801 €+3 632 €-831 €
17+2 801 €+3 840 €-1 039 €
18+2 801 €+4 054 €-1 253 €
19+2 801 €+4 274 €-1 473 €
20+2 801 €+4 501 €-1 700 €
21+2 801 €+4 733 €-1 932 €
22+2 801 €+4 971 €-2 170 €
23+2 801 €+5 217 €-2 416 €
24+2 801 €+5 469 €-2 668 €
25+2 801 €+5 728 €-2 927 €
Total+70 025 €+63 704 €+6 321 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 230 jours
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