Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement Saujon 2 pièce(s) 171.26 m2

Bien expiré
VilleSaujon (17)
Surface171.26m²
Coût Total241 305€
Loyer Annuel28 666€
Rentabilité11.88%
Cashflow/mois+875€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 171.26 m²
Prix au m² : 934,25 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 3

Appartement à aménager de 171,26 m² - Centre de Saujon Emplacement exceptionnel ! Situé en plein coeur de Saujon, sur la charmante Place de l'Église, cet appartement offre un beau potentiel pour un projet de résidence principale personnalisée. Accessible par un escalier privatif, ce bien de 171,26 m² se compose de deux plateaux bruts et d'une terrasse extérieure à aménager selon vos envies : 1er étage : un espace de 102,44 m² 2e étage : un espace de 68,82 m² L'appartement bénéficie d'une exposition Est-Ouest, apportant une belle luminosité tout au long de la journée. Ce bien rare offre la liberté de créer un logement sur mesure de type duplex, dans un cadre de vie agréable, proche des commerces, services et transports. Idéal pour un projet de résidence principale ou investissement. Contactez-nous pour plus d'informations ou organiser une visite ! (6.67 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 3 lots - dont 1 lots habitation. (Pas de procédure en cours). - https://www.squarehabitat.fr/medias/files/01000000-c800-0242-7e29-08dc137fd32c.pdf

Ville : Saujon
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17600
Coordonnées : 45.672586, -0.927112
Total : 241 305€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 68 505€
Valeur du bien : 228 505€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 171.26m²
Loyer prédit : 13.95€/m²/mois
Fourchette : 11.46€ - 16.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 2389€/mois
Loyer annuel estimé : 28666€/an
Fourchette totale : 1962€ - 2909€/mois
Fourchette annuelle : 23542€ - 34906€/an
Rentabilité brute :11.88%
Fourchette de rentabilité :9.76% - 14.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :241 305€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 204,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :70,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 274,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :119 940,22€
Coût de l'assurance :21 114,19€
Taxe foncière : 2 866,64€/an
Soit par mois : 238,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 388,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 513,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :875,45€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: pompe à chaleur air/eau) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 171,26 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Création d'une cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, électricité (prises, éclairage), menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, électricité (prises, éclairage), menuiseries intérieures
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
TerrasseRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Réparation et traitement de l'humidité sur la terrasse
Quantité: 8 m²
Raison: État moyen visible sur photo - signes d'humidité à traiter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 505 €(400 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 105€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11 105€ = 11105€, Main d'œuvre: 40% = 4400€
  • Menuiseries:18 700€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 1100€ = 18700€, Main d'œuvre: 40% = 7480€
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 40% = 1200€
  • Cuisine:7 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 40% = 6000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 40% = 4000€
  • Chambres:6 000€
    Rénovation chambre: 1 chambre × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 40% = 1600€
  • Salon:9 000€
    Rénovation salon: 1 salon × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 40% = 2400€
  • Terrasse:1 200€
    Traitement humidité terrasse: 8 m² × 150€ = 1200€, Main d'œuvre: 40% = 480€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Saujon. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 389 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 666 €/an
Calcul : 2 389 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 268 €/an
Base de calcul : Emprunt de 241 305 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 845 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 867 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 505 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 484 €
Revenus locatifs : +28 666 €
Charges déductibles : -80 484 €
Résultat foncier Année 1 : -51 818 €(Déficit de 51 818 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 418 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 979 €/an
Revenus locatifs : +28 666 €
Charges déductibles : -11 979 €
Résultat foncier Années 2+ : 16 687 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30417.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 666 €80 492 €8 276 €-51 825 €21 400 €30 425 €30 425 €
229 240 €11 769 €8 058 €17 471 €--12 955 €
329 825 €11 544 €7 833 €18 281 €---
430 421 €11 311 €7 599 €19 110 €---
531 029 €11 069 €7 358 €19 960 €---
631 650 €10 819 €7 108 €20 831 €---
732 283 €10 560 €6 849 €21 723 €---
832 929 €10 292 €6 581 €22 637 €---
933 587 €10 015 €6 304 €23 573 €---
1034 259 €9 728 €6 016 €24 532 €---
1134 944 €9 430 €5 719 €25 514 €---
1235 643 €9 122 €5 411 €26 521 €---
1336 356 €8 804 €5 092 €27 552 €---
1437 083 €8 474 €4 763 €28 609 €---
1537 825 €8 132 €4 421 €29 693 €---
1638 581 €7 779 €4 067 €30 803 €---
1739 353 €7 413 €3 701 €31 940 €---
1840 140 €7 034 €3 322 €33 106 €---
1940 943 €6 641 €2 930 €34 301 €---
2041 762 €6 235 €2 524 €35 526 €---
2142 597 €5 815 €2 103 €36 782 €---
2243 449 €5 379 €1 668 €38 069 €---
2344 318 €4 929 €1 217 €39 389 €---
2445 204 €4 462 €751 €40 742 €---
2546 108 €3 979 €268 €42 129 €---
TOTAL918 194 €281 225 €119 940 €636 968 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 636 968 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 666 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 020 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 020 €-6 420 €+12 440 €
2+6 020 €0 €+6 020 €
3+6 020 €+1 598 €+4 422 €
4+6 020 €+5 733 €+287 €
5+6 020 €+5 988 €+32 €
6+6 020 €+6 249 €-229 €
7+6 020 €+6 517 €-497 €
8+6 020 €+6 791 €-771 €
9+6 020 €+7 072 €-1 052 €
10+6 020 €+7 359 €-1 339 €
11+6 020 €+7 654 €-1 634 €
12+6 020 €+7 956 €-1 936 €
13+6 020 €+8 266 €-2 246 €
14+6 020 €+8 583 €-2 563 €
15+6 020 €+8 908 €-2 888 €
16+6 020 €+9 241 €-3 221 €
17+6 020 €+9 582 €-3 562 €
18+6 020 €+9 932 €-3 912 €
19+6 020 €+10 290 €-4 270 €
20+6 020 €+10 658 €-4 638 €
21+6 020 €+11 035 €-5 015 €
22+6 020 €+11 421 €-5 401 €
23+6 020 €+11 817 €-5 797 €
24+6 020 €+12 223 €-6 203 €
25+6 020 €+12 639 €-6 619 €
Total+150 500 €+191 091 €+-40 591 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 296 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →