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Maison 12 pièces 291 m²

Bien expiré
VilleDorat (87)
Surface291m²
Coût Total266 454€
Loyer Annuel24 002€
Rentabilité9.01%
Cashflow/mois+406€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 190 800 €
Surface : 291 m²
Prix au m² : 655,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 12
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 12 pièces 291 m²

Ref 1304 - Située au coeur de la ville du Dorat cité de caractère, je vous propose cette maison composée au rez-de-chaussée d'un commerce avec une réserve. Nous avons également une cuisine d'été, un atelier, une pièce, un WC séparé. A l'étage nous avons une cuisine séparée, un salon, un grand séjour lumineux, 3 chambres dont deux suites parentales avec plusieurs salles d'eau, et une buanderie. Au second étage nous avons 2 chambres et deux pièces avec un accès au comble. Attenant nous avons un jardin d'environ 480m2 idéal pour des repas ensoleillés . Au bout de celui-ci nous avons un grand garage de plus de 75m2 avec accès sur une seconde rue. Au sous-sol nous avons une magnifique cave voutée, idéale pour la conservation de vos bons vins !

Surface : 291 m²

Consommation énergie primaire : 216 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Dorat
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87210
Coordonnées : 46.191063, 1.076390
Total : 266 454€
Prix d'acquisition : 190 800€
Travaux : 60 390€
Valeur du bien : 251 190€
Frais de notaire : 15 264€
Coût estimé : 15 264€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 291m²
Loyer prédit : 6.87€/m²/mois
Fourchette : 5.29€ - 8.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 2000€/mois
Loyer annuel estimé : 24002€/an
Fourchette totale : 1539€ - 2600€/mois
Fourchette annuelle : 18468€ - 31194€/an
Rentabilité brute :9.01%
Fourchette de rentabilité :6.93% - 11.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :266 454€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 316,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :77,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 394,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :128 599,42€
Coût de l'assurance :23 314,73€
Taxe foncière : 2 400,18€/an
Soit par mois : 200,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 000,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 594,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :405,58€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 291 m²
Raison: DPE D - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 291 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 3 salles de bain (estimation pour 3 chambres)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture uniquement pour les chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux de finition dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 45 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement léger
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux de finition dans la salle à manger et l'entrée
Quantité: 1 salle à manger (environ 20 m²) + 1 entrée (environ 5 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 390 €(208 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:11 640€
    Isolation combles: 291 m² × 40€/m² = 11640€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant installation)
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 600€ = 6000€ (prix moyen incluant pose)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 3 salles de bain × 3000€ = 9000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:6 750€
    Rénovation lourde chambres: 45 m² × 150€/m² = 6750€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rafraîchissement:900€
    Peinture chambres: 3 chambres × 100€ = 900€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 350€
    Peinture salon: 1 salon (45 m²) × 30€ = 1350€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Rafraîchissement:750€
    Peinture salle à manger et entrée: 25 m² × 30€ = 750€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dorat (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 29 640€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 000 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 002 €/an
Calcul : 2 000 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 891 €/an
Base de calcul : Emprunt de 266 454 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 933 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 400 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 390 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 614 €
Revenus locatifs : +24 002 €
Charges déductibles : -72 614 €
Résultat foncier Année 1 : -48 612 €(Déficit de 48 612 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 212 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 224 €/an
Revenus locatifs : +24 002 €
Charges déductibles : -12 224 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 778 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27212.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 190 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 124 020 €(65% de 190 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 510 €/an
Calcul : 124 020 € × 3,636% = 4 510 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 002 €72 623 €8 900 €-48 621 €21 400 €27 221 €27 221 €
224 482 €11 996 €8 663 €12 486 €--14 735 €
324 971 €11 751 €8 418 €13 221 €--1 514 €
425 471 €11 497 €8 164 €13 974 €---
525 980 €11 235 €7 902 €14 745 €---
626 500 €10 964 €7 631 €15 536 €---
727 030 €10 683 €7 350 €16 347 €---
827 571 €10 393 €7 060 €17 177 €---
928 122 €10 093 €6 760 €18 029 €---
1028 684 €9 783 €6 450 €18 902 €---
1129 258 €9 462 €6 129 €19 797 €---
1229 843 €9 129 €5 797 €20 714 €---
1330 440 €8 786 €5 453 €21 654 €---
1431 049 €8 431 €5 098 €22 618 €---
1531 670 €8 063 €4 731 €23 607 €---
1632 303 €7 683 €4 350 €24 620 €---
1732 949 €7 290 €3 957 €25 659 €---
1833 608 €6 883 €3 551 €26 725 €---
1934 280 €6 463 €3 130 €27 818 €---
2034 966 €6 028 €2 695 €28 938 €---
2135 665 €5 578 €2 245 €30 087 €---
2236 379 €5 113 €1 780 €31 266 €---
2337 106 €4 631 €1 298 €32 475 €---
2437 848 €4 133 €801 €33 715 €---
2538 605 €3 618 €286 €34 987 €---
TOTAL768 785 €272 309 €128 599 €496 476 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 496 476 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 002 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 040 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 040 €-6 420 €+11 460 €
2+5 040 €0 €+5 040 €
3+5 040 €0 €+5 040 €
4+5 040 €+3 738 €+1 302 €
5+5 040 €+4 424 €+616 €
6+5 040 €+4 661 €+379 €
7+5 040 €+4 904 €+136 €
8+5 040 €+5 153 €-113 €
9+5 040 €+5 409 €-369 €
10+5 040 €+5 671 €-631 €
11+5 040 €+5 939 €-899 €
12+5 040 €+6 214 €-1 174 €
13+5 040 €+6 496 €-1 456 €
14+5 040 €+6 785 €-1 745 €
15+5 040 €+7 082 €-2 042 €
16+5 040 €+7 386 €-2 346 €
17+5 040 €+7 698 €-2 658 €
18+5 040 €+8 017 €-2 977 €
19+5 040 €+8 345 €-3 305 €
20+5 040 €+8 681 €-3 641 €
21+5 040 €+9 026 €-3 986 €
22+5 040 €+9 380 €-4 340 €
23+5 040 €+9 743 €-4 703 €
24+5 040 €+10 115 €-5 075 €
25+5 040 €+10 496 €-5 456 €
Total+126 000 €+148 943 €+-22 943 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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