Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleRomilly-sur-Seine (10)
Surface170
Coût Total169 320
Loyer Annuel15 007
Rentabilité8.86%
Cashflow/mois+280
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 582,35 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, 2 salles de bain, Toilettes séparées, Cuisine ouverte, Cave, 6 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Non meublé

Découvrez cette charmante maison individuelle de 170 m², nichée dans le cadre paisible de la Rue Partouneaux à Romilly-sur-Seine. Construite en 1958, cette demeure sur deux niveaux offre un cadre de vie idéal pour les familles recherchant confort et sérénité.

Dès votre arrivée, vous serez séduit par la vaste pièce de vie inondée de lumière naturelle, parfaite pour des moments de partage et de convivialité. La cuisine aménagée, ouverte sur un espace repas chaleureux, se prolonge par un salon accueillant, idéal pour recevoir famille et amis. Les six chambres spacieuses offrent de nombreuses possibilités d'aménagement, que ce soit pour accueillir une grande famille ou pour aménager un espace de travail à domicile. Deux salles de bain bien agencées complètent ce bien, assurant un confort de vie optimal.

Parmi les nombreux atouts de cette propriété, un garage et une cave de 7 m² offrent des solutions de rangement et de stationnement sécurisées. L'environnement verdoyant est un véritable atout, avec le parc de la Béchère à 900 m et le parc Château D'eau à moins de 1,5 km, parfaits pour des promenades en plein air. La proximité immédiate des écoles simplifie le quotidien des familles.

Caractéristiques techniques :

  • Surface : 170 m²
  • Nombre de pièces : 8
  • Nombre de chambres : 6
  • Nombre de salles de bain : 2
  • Année de construction : 1958
  • Nombre d'étages : 2
  • Surface du jardin : 170 m²
  • Garage : 1
  • DPE : D
  • Chauffage : Chaudière au gaz
  • Taxe foncière : 1154 €

Mentions légales :

Les informations officielles concernant les aléas, les servitudes et la réglementation d'urbanisme sont accessibles Ces ressources documentaires sont fournies à titre informatif et peuvent évoluer dans le temps. Elles ne sauraient remplacer les diagnostics techniques, les études environnementales ni les vérifications administratives préalables exigées avant toute opération immobilière. Pour disposer d'un état précis et actualisé du contexte administratif, réglementaire et environnemental du bien, il est recommandé de contacter les services municipaux compétents ou de solliciter l'intervention d'un professionnel qualifié (notaire, géomètre, expert).

Pour toute question, contactez Zefir

Ville : Romilly-sur-Seine
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10100
Coordonnées : 48.520865, 3.722948
Total : 169 320
Prix d'acquisition : 99 000
Travaux : 62 400
Valeur du bien : 161 400
Frais de notaire : 7 920
Coût estimé : 7 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170
Loyer prédit : 7.36€/m²/mois
Fourchette : 5.51€ - 9.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1251€/mois
Loyer annuel estimé : 15007€/an
Fourchette totale : 936€ - 1671€/mois
Fourchette annuelle : 11231€ - 20053€/an
Rentabilité brute :8.86%
Fourchette de rentabilité :6.63% - 11.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 066,67 €/m²
Basé sur :103 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :181 334
Prix d'achat :99 000
Décote à l'achat :-82 334 (-45.4%)
Marge achat-revente :12 014€ (6.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :169 320
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :826,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :47,97€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 874,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 754,15
Coût de l'assurance :14 392,20
Taxe foncière : 1 154,00€/an
Soit par mois : 96,17€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 250,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 971,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :279,57€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 170 m²
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, potentiel gain d'1-2 classes
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière au gaz si nécessaire
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, potentiel gain d'1 classe
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 2 salles de bain
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 400(367 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:13 600
    Isolation toiture/combles: 170 m² × 80€/m² = 13600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:12 600
    Remplacement fenêtres: 21 fenêtres × 600€ = 12600€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles × 4000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol chambres:4 200
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture chambres:2 400
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Rafraîchissement cuisine:8 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salle à manger:600
    Peinture salle à manger: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Romilly-sur-Seine (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 38 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 251 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 007 €/an
Calcul : 1 251 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 465 €/an
Base de calcul : Emprunt de 169 320 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 576 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 154 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 595
Revenus locatifs : +15 007
Charges déductibles : -69 595
Résultat foncier Année 1 : -54 587(Déficit de 54 587 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 187
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 195 €/an
Revenus locatifs : +15 007
Charges déductibles : -7 195
Résultat foncier Années 2+ : 7 813 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33187.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 00769 6005 470-54 59321 400 €33 193 €33 193 €
215 3087 0525 3238 255--24 937 €
315 6146 9005 1708 714--16 223 €
415 9266 7425 0129 184--7 039 €
516 2456 5794 8499 666---
616 5696 4104 68110 159---
716 9016 2364 50710 664---
817 2396 0574 32711 182---
917 5845 8714 14111 713---
1017 9355 6793 94912 256---
1118 2945 4813 75112 813---
1218 6605 2763 54613 384---
1319 0335 0643 33413 969---
1419 4144 8453 11614 568---
1519 8024 6192 89015 183---
1620 1984 3862 65615 812---
1720 6024 1452 41516 457---
1821 0143 8952 16617 119---
1921 4343 6381 90817 796---
2021 8633 3721 64218 491---
2122 3003 0971 36719 203---
2222 7462 8131 08319 933---
2323 2012 52079020 682---
2423 6652 21648721 449---
2524 1391 90317422 235---
TOTAL480 693184 39678 754296 29721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 296 297
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 007 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 152 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 152-6 420+9 572
2+3 1520+3 152
3+3 1520+3 152
4+3 1520+3 152
5+3 152+788+2 364
6+3 152+3 048+104
7+3 152+3 199-47
8+3 152+3 355-203
9+3 152+3 514-362
10+3 152+3 677-525
11+3 152+3 844-692
12+3 152+4 015-863
13+3 152+4 191-1 039
14+3 152+4 371-1 219
15+3 152+4 555-1 403
16+3 152+4 744-1 592
17+3 152+4 937-1 785
18+3 152+5 136-1 984
19+3 152+5 339-2 187
20+3 152+5 547-2 395
21+3 152+5 761-2 609
22+3 152+5 980-2 828
23+3 152+6 204-3 052
24+3 152+6 435-3 283
25+3 152+6 671-3 519
Total+78 800+88 889+-10 089
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →