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Maison à vendre

Bien expiré
VilleRomilly-sur-Seine (10)
Surface170m²
Coût Total169 320€
Loyer Annuel15 007€
Rentabilité8.86%
Cashflow/mois+280€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 582,35 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, 2 salles de bain, Toilettes séparées, Cuisine ouverte, Cave, 6 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Non meublé

Découvrez cette charmante maison individuelle de 170 m², nichée dans le cadre paisible de la Rue Partouneaux à Romilly-sur-Seine. Construite en 1958, cette demeure sur deux niveaux offre un cadre de vie idéal pour les familles recherchant confort et sérénité.

Dès votre arrivée, vous serez séduit par la vaste pièce de vie inondée de lumière naturelle, parfaite pour des moments de partage et de convivialité. La cuisine aménagée, ouverte sur un espace repas chaleureux, se prolonge par un salon accueillant, idéal pour recevoir famille et amis. Les six chambres spacieuses offrent de nombreuses possibilités d'aménagement, que ce soit pour accueillir une grande famille ou pour aménager un espace de travail à domicile. Deux salles de bain bien agencées complètent ce bien, assurant un confort de vie optimal.

Parmi les nombreux atouts de cette propriété, un garage et une cave de 7 m² offrent des solutions de rangement et de stationnement sécurisées. L'environnement verdoyant est un véritable atout, avec le parc de la Béchère à 900 m et le parc Château D'eau à moins de 1,5 km, parfaits pour des promenades en plein air. La proximité immédiate des écoles simplifie le quotidien des familles.

Caractéristiques techniques :

  • Surface : 170 m²
  • Nombre de pièces : 8
  • Nombre de chambres : 6
  • Nombre de salles de bain : 2
  • Année de construction : 1958
  • Nombre d'étages : 2
  • Surface du jardin : 170 m²
  • Garage : 1
  • DPE : D
  • Chauffage : Chaudière au gaz
  • Taxe foncière : 1154 €

Mentions légales :

Les informations officielles concernant les aléas, les servitudes et la réglementation d'urbanisme sont accessibles Ces ressources documentaires sont fournies à titre informatif et peuvent évoluer dans le temps. Elles ne sauraient remplacer les diagnostics techniques, les études environnementales ni les vérifications administratives préalables exigées avant toute opération immobilière. Pour disposer d'un état précis et actualisé du contexte administratif, réglementaire et environnemental du bien, il est recommandé de contacter les services municipaux compétents ou de solliciter l'intervention d'un professionnel qualifié (notaire, géomètre, expert).

Pour toute question, contactez Zefir

Ville : Romilly-sur-Seine
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10100
Coordonnées : 48.520865, 3.722948
Total : 169 320€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 62 400€
Valeur du bien : 161 400€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170m²
Loyer prédit : 7.36€/m²/mois
Fourchette : 5.51€ - 9.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1251€/mois
Loyer annuel estimé : 15007€/an
Fourchette totale : 936€ - 1671€/mois
Fourchette annuelle : 11231€ - 20053€/an
Rentabilité brute :8.86%
Fourchette de rentabilité :6.63% - 11.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 066,67 €/m²
Basé sur :103 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :181 334 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-82 334€ (-45.4%)
Marge achat-revente :12 014€ (6.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :169 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :826,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :47,97€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 874,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 754,15€
Coût de l'assurance :14 392,20€
Taxe foncière : 1 154,00€/an
Soit par mois : 96,17€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 250,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 971,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :279,57€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 170 m²
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, potentiel gain d'1-2 classes
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière au gaz si nécessaire
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, potentiel gain d'1 classe
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 2 salles de bain
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 400 €(367 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:13 600€
    Isolation toiture/combles: 170 m² × 80€/m² = 13600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:12 600€
    Remplacement fenêtres: 21 fenêtres × 600€ = 12600€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles × 4000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol chambres:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture chambres:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Rafraîchissement cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salle à manger:600€
    Peinture salle à manger: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Romilly-sur-Seine (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 38 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 251 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 007 €/an
Calcul : 1 251 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 465 €/an
Base de calcul : Emprunt de 169 320 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 576 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 154 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 595 €
Revenus locatifs : +15 007 €
Charges déductibles : -69 595 €
Résultat foncier Année 1 : -54 587 €(Déficit de 54 587 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 187 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 195 €/an
Revenus locatifs : +15 007 €
Charges déductibles : -7 195 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 813 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33187.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 007 €69 600 €5 470 €-54 593 €21 400 €33 193 €33 193 €
215 308 €7 052 €5 323 €8 255 €--24 937 €
315 614 €6 900 €5 170 €8 714 €--16 223 €
415 926 €6 742 €5 012 €9 184 €--7 039 €
516 245 €6 579 €4 849 €9 666 €---
616 569 €6 410 €4 681 €10 159 €---
716 901 €6 236 €4 507 €10 664 €---
817 239 €6 057 €4 327 €11 182 €---
917 584 €5 871 €4 141 €11 713 €---
1017 935 €5 679 €3 949 €12 256 €---
1118 294 €5 481 €3 751 €12 813 €---
1218 660 €5 276 €3 546 €13 384 €---
1319 033 €5 064 €3 334 €13 969 €---
1419 414 €4 845 €3 116 €14 568 €---
1519 802 €4 619 €2 890 €15 183 €---
1620 198 €4 386 €2 656 €15 812 €---
1720 602 €4 145 €2 415 €16 457 €---
1821 014 €3 895 €2 166 €17 119 €---
1921 434 €3 638 €1 908 €17 796 €---
2021 863 €3 372 €1 642 €18 491 €---
2122 300 €3 097 €1 367 €19 203 €---
2222 746 €2 813 €1 083 €19 933 €---
2323 201 €2 520 €790 €20 682 €---
2423 665 €2 216 €487 €21 449 €---
2524 139 €1 903 €174 €22 235 €---
TOTAL480 693 €184 396 €78 754 €296 297 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 296 297 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 007 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 152 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 152 €-6 420 €+9 572 €
2+3 152 €0 €+3 152 €
3+3 152 €0 €+3 152 €
4+3 152 €0 €+3 152 €
5+3 152 €+788 €+2 364 €
6+3 152 €+3 048 €+104 €
7+3 152 €+3 199 €-47 €
8+3 152 €+3 355 €-203 €
9+3 152 €+3 514 €-362 €
10+3 152 €+3 677 €-525 €
11+3 152 €+3 844 €-692 €
12+3 152 €+4 015 €-863 €
13+3 152 €+4 191 €-1 039 €
14+3 152 €+4 371 €-1 219 €
15+3 152 €+4 555 €-1 403 €
16+3 152 €+4 744 €-1 592 €
17+3 152 €+4 937 €-1 785 €
18+3 152 €+5 136 €-1 984 €
19+3 152 €+5 339 €-2 187 €
20+3 152 €+5 547 €-2 395 €
21+3 152 €+5 761 €-2 609 €
22+3 152 €+5 980 €-2 828 €
23+3 152 €+6 204 €-3 052 €
24+3 152 €+6 435 €-3 283 €
25+3 152 €+6 671 €-3 519 €
Total+78 800 €+88 889 €+-10 089 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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