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Maison de ville à vendre

VilleSillé-le-Guillaume (72)
Surface170
Coût Total219 300
Loyer Annuel14 358
Rentabilité6.55%
Cashflow/mois-58
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 145 000 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 852,94 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

iad France - Anne BROCHARD vous propose: Charmante maison de ville à Sillé-le-Guillaume - Idéal pour une vie de famille harmonieuse Cette magnifique maison de ville, atypique, pleine de charme et d'histoire, est une véritable perle rare située à Sillé-le-Guillaume. Construite en 1900, elle offre un cadre de vie unique et chaleureux pour une famille en quête d'authenticité et de tranquillité.

Au cOEur de la maison, vous découvrirez un espace de vie lumineux et spacieux, comprenant 4 belles chambres, une salle de bain, un WC, une entrée élégante, une salle à manger/cuisine conviviale, un salon confortable et un studio polyvalent ou local professionnel. Chaque pièce a été agencée avec soin pour offrir confort et fonctionnalité au quotidien.

L'ensemble de la maison respire la quiétude et l'harmonie, avec des finitions soignées et des détails d'antan qui confèrent un cachet particulier. Les nombreuses pièces offrent des possibilités d'aménagement infinies pour personnaliser l'espace selon vos envies et besoins.

Un garage non attenant est un plus pour ce bien situé en centre ville et la cave offrent un espace de rangement , tandis que l'exposition ouest garantit une luminosité naturelle agréable tout au long de la journée.

La maison bénéficie de tout le confort moderne avec la fibre optique et l'assainissement collectif. Le système de chauffage individuel et la cheminée assurent un bien-être thermique optimal, tandis que la proximité des commodités facilite le quotidien.

Ne laissez pas passer cette opportunité unique de vivre dans une maison pleine de caractère à Sillé-le-Guillaume. Contactez-nous dès maintenant pour organiser une visite et laissez-vous séduire par le charme de cette demeure d'exception.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Anne BROCHARD mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de MANS sous le numéro 819998469, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Sillé-le-Guillaume
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72140
Coordonnées : 48.184231, -0.133401
Total : 219 300
Prix d'acquisition : 145 000
Travaux : 62 700
Valeur du bien : 207 700
Frais de notaire : 11 600
Coût estimé : 11 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170
Loyer prédit : 7.04€/m²/mois
Fourchette : 5.42€ - 9.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 1196€/mois
Loyer annuel estimé : 14358€/an
Fourchette totale : 921€ - 1555€/mois
Fourchette annuelle : 11050€ - 18654€/an
Rentabilité brute :6.55%
Fourchette de rentabilité :5.04% - 8.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :963,04 €/m²
Basé sur :60 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :163 716
Prix d'achat :145 000
Décote à l'achat :-18 716 (-11.4%)
Marge achat-revente :-55 584€ (-34.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :219 300
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 080,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :54,82€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 135,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 791,40
Coût de l'assurance :16 447,50
Taxe foncière : 1 435,76€/an
Soit par mois : 119,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 196,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 254,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-58,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 198 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 170 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 21 fenêtres (estimation 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 700(369 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13 500€ = 13 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:10 200
    Isolation toiture/combles: 170 m² × 60€/m² = 10 200€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:16 000
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 700€/fenêtre = 14 700€, Main d'œuvre: 1 300€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8 000€ = 8 000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4 200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:3 600
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 60€/m² = 3 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:7 200
    Rénovation cuisine complète: 12 m² × 600€/m² = 7 200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sillé-le-Guillaume (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 196 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 358 €/an
Calcul : 1 196 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 252 €/an
Base de calcul : Emprunt de 219 300 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 658 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 436 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 046
Revenus locatifs : +14 358
Charges déductibles : -72 046
Résultat foncier Année 1 : -57 689(Déficit de 57 689 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 289
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 346 €/an
Revenus locatifs : +14 358
Charges déductibles : -9 346
Résultat foncier Années 2+ : 5 011 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36288.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 145 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 250(65% de 145 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 427 €/an
Calcul : 94 250 € × 3,636% = 3 427
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 35872 0537 259-57 69621 400 €36 296 €36 296 €
214 6459 1597 0655 486--30 810 €
314 9388 9586 8655 979--24 831 €
415 2368 7516 6576 485--18 345 €
515 5418 5366 4437 005--11 341 €
615 8528 3156 2217 537--3 803 €
716 1698 0855 9928 084---
816 4927 8485 7548 644---
916 8227 6035 5099 219---
1017 1597 3495 2569 809---
1117 5027 0874 99310 415---
1217 8526 8164 72211 036---
1318 2096 5354 44211 673---
1418 5736 2464 15212 328---
1518 9455 9463 85212 999---
1619 3235 6363 54213 688---
1719 7105 3153 22214 395---
1820 1044 9842 89015 120---
1920 5064 6412 54815 865---
2020 9164 2872 19316 629---
2121 3353 9201 82717 414---
2221 7613 5421 44818 220---
2322 1973 1501 05619 047---
2422 6402 74565119 896---
2523 0932 32623220 767---
TOTAL459 877219 833104 791240 04421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 240 044
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 358 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 015 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 015-6 420+9 435
2+3 0150+3 015
3+3 0150+3 015
4+3 0150+3 015
5+3 0150+3 015
6+3 0150+3 015
7+3 015+1 284+1 731
8+3 015+2 593+422
9+3 015+2 766+249
10+3 015+2 943+72
11+3 015+3 124-109
12+3 015+3 311-296
13+3 015+3 502-487
14+3 015+3 698-683
15+3 015+3 900-885
16+3 015+4 106-1 091
17+3 015+4 318-1 303
18+3 015+4 536-1 521
19+3 015+4 759-1 744
20+3 015+4 989-1 974
21+3 015+5 224-2 209
22+3 015+5 466-2 451
23+3 015+5 714-2 699
24+3 015+5 969-2 954
25+3 015+6 230-3 215
Total+75 375+72 013+3 362
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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