Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Détails du bien

VilleCarcès (83)
Surface94
Coût Total165 780
Loyer Annuel13 121
Rentabilité7.91%
Cashflow/mois+106
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 1 053,19 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Située dans la charmante commune de Carcès (83570), cette maison de 94 m² offre un cadre de vie paisible au cœur de la Provence verte. Proche des commodités locales, des écoles et des commerces, cette propriété bénéficie d'un emplacement idéal pour profiter du dynamisme de la région tout en préservant une atmosphère sereine et conviviale.

Cette maison de 6 pièces réparties sur 4 étages présente un agencement idéal pour une vie de famille harmonieuse. Avec 5 chambres offrant espace et intimité à chacun des occupants, ainsi qu'une cuisine ouverte sur le séjour au rez-de-chaussée, ce bien propose un savant mélange de praticité et de convivialité. Son sous-sol abrite une cave voutée, tandis que le quatrième étage se compose d'un grenier offrant un potentiel d'aménagement supplémentaire.

Visite Virtuelle sur demande.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 99 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Marine SABOURAUD - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Draguignan sous le numéro 845 191 972

Ville : Carcès
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83570
Total : 165 780
Prix d'acquisition : 99 000
Travaux : 58 860
Valeur du bien : 157 860
Frais de notaire : 7 920
Coût estimé : 7 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94
Loyer prédit : 11.63€/m²/mois
Fourchette : 8.22€ - 16.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 1093€/mois
Loyer annuel estimé : 13121€/an
Fourchette totale : 772€ - 1548€/mois
Fourchette annuelle : 9268€ - 18576€/an
Rentabilité brute :7.91%
Fourchette de rentabilité :5.59% - 11.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 961,48 €/m²
Basé sur :50 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :278 380
Prix d'achat :99 000
Décote à l'achat :-179 380 (-64.4%)
Marge achat-revente :112 600€ (40.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :165 780
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :829,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :48,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 878,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 200,13
Coût de l'assurance :14 505,75
Taxe foncière : 1 312,09€/an
Soit par mois : 109,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 093,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 987,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :105,78€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (94 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 12 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimée à 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 860(626 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Isolation:3 760
    Isolation toiture/combles: 94 m² × 40€/m² = 3760€ (installation incluse)
  • Menuiseries:10 800
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 900€ = 10800€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (installation incluse)
  • Chambres:4 000
    Parquet flottant: 50 m² × 80€/m² = 4000€ (installation incluse)
  • Salon:1 800
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carcès (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 093 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 121 €/an
Calcul : 1 093 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 730 €/an
Base de calcul : Emprunt de 165 780 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 580 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 312 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 860
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 482
Revenus locatifs : +13 121
Charges déductibles : -66 482
Résultat foncier Année 1 : -53 361(Déficit de 53 361 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 961
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 622 €/an
Revenus locatifs : +13 121
Charges déductibles : -7 622
Résultat foncier Années 2+ : 5 499 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31960.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 12166 4875 735-53 36621 400 €31 966 €31 966 €
213 3837 4775 5855 906--26 060 €
313 6517 3215 4296 330--19 730 €
413 9247 1605 2686 764--12 967 €
514 2036 9935 1017 209--5 758 €
614 4876 8214 9287 666---
714 7766 6424 7498 135---
815 0726 4564 5648 615---
915 3736 2654 3729 109---
1015 6816 0664 1749 615---
1115 9945 8603 96810 134---
1216 3145 6473 75510 667---
1316 6415 4263 53411 214---
1416 9735 1983 30511 776---
1517 3134 9613 06912 352---
1617 6594 7162 82412 943---
1718 0124 4622 57013 550---
1818 3724 1992 30714 173---
1918 7403 9272 03514 813---
2019 1153 6451 75315 469---
2119 4973 3541 46116 143---
2219 8873 0511 15916 836---
2320 2852 73884617 546---
2420 6902 41452218 276---
2521 1042 07918619 026---
TOTAL420 268189 36883 200230 90021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 230 900
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 121 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 755 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 755-6 420+9 175
2+2 7550+2 755
3+2 7550+2 755
4+2 7550+2 755
5+2 7550+2 755
6+2 755+572+2 183
7+2 755+2 440+315
8+2 755+2 585+170
9+2 755+2 733+22
10+2 755+2 884-129
11+2 755+3 040-285
12+2 755+3 200-445
13+2 755+3 364-609
14+2 755+3 533-778
15+2 755+3 705-950
16+2 755+3 883-1 128
17+2 755+4 065-1 310
18+2 755+4 252-1 497
19+2 755+4 444-1 689
20+2 755+4 641-1 886
21+2 755+4 843-2 088
22+2 755+5 051-2 296
23+2 755+5 264-2 509
24+2 755+5 483-2 728
25+2 755+5 708-2 953
Total+68 875+69 270+-395
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →