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Détails du bien

Bien expiré
VilleCarcès (83)
Surface94m²
Coût Total165 780€
Loyer Annuel13 121€
Rentabilité7.91%
Cashflow/mois+106€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 1 053,19 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Située dans la charmante commune de Carcès (83570), cette maison de 94 m² offre un cadre de vie paisible au cœur de la Provence verte. Proche des commodités locales, des écoles et des commerces, cette propriété bénéficie d'un emplacement idéal pour profiter du dynamisme de la région tout en préservant une atmosphère sereine et conviviale.

Cette maison de 6 pièces réparties sur 4 étages présente un agencement idéal pour une vie de famille harmonieuse. Avec 5 chambres offrant espace et intimité à chacun des occupants, ainsi qu'une cuisine ouverte sur le séjour au rez-de-chaussée, ce bien propose un savant mélange de praticité et de convivialité. Son sous-sol abrite une cave voutée, tandis que le quatrième étage se compose d'un grenier offrant un potentiel d'aménagement supplémentaire.

Visite Virtuelle sur demande.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 99 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Marine SABOURAUD - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Draguignan sous le numéro 845 191 972

Ville : Carcès
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83570
Total : 165 780€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 58 860€
Valeur du bien : 157 860€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94m²
Loyer prédit : 11.63€/m²/mois
Fourchette : 8.22€ - 16.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 1093€/mois
Loyer annuel estimé : 13121€/an
Fourchette totale : 772€ - 1548€/mois
Fourchette annuelle : 9268€ - 18576€/an
Rentabilité brute :7.91%
Fourchette de rentabilité :5.59% - 11.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 961,48 €/m²
Basé sur :50 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :278 380 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-179 380€ (-64.4%)
Marge achat-revente :112 600€ (40.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :165 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :829,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :48,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 878,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 200,13€
Coût de l'assurance :14 505,75€
Taxe foncière : 1 312,09€/an
Soit par mois : 109,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 093,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 987,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :105,78€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (94 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 12 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimée à 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 860 €(626 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Isolation:3 760€
    Isolation toiture/combles: 94 m² × 40€/m² = 3760€ (installation incluse)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 900€ = 10800€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (installation incluse)
  • Chambres:4 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 80€/m² = 4000€ (installation incluse)
  • Salon:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carcès (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 093 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 121 €/an
Calcul : 1 093 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 730 €/an
Base de calcul : Emprunt de 165 780 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 580 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 312 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 860 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 482 €
Revenus locatifs : +13 121 €
Charges déductibles : -66 482 €
Résultat foncier Année 1 : -53 361 €(Déficit de 53 361 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 961 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 622 €/an
Revenus locatifs : +13 121 €
Charges déductibles : -7 622 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 499 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31960.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 121 €66 487 €5 735 €-53 366 €21 400 €31 966 €31 966 €
213 383 €7 477 €5 585 €5 906 €--26 060 €
313 651 €7 321 €5 429 €6 330 €--19 730 €
413 924 €7 160 €5 268 €6 764 €--12 967 €
514 203 €6 993 €5 101 €7 209 €--5 758 €
614 487 €6 821 €4 928 €7 666 €---
714 776 €6 642 €4 749 €8 135 €---
815 072 €6 456 €4 564 €8 615 €---
915 373 €6 265 €4 372 €9 109 €---
1015 681 €6 066 €4 174 €9 615 €---
1115 994 €5 860 €3 968 €10 134 €---
1216 314 €5 647 €3 755 €10 667 €---
1316 641 €5 426 €3 534 €11 214 €---
1416 973 €5 198 €3 305 €11 776 €---
1517 313 €4 961 €3 069 €12 352 €---
1617 659 €4 716 €2 824 €12 943 €---
1718 012 €4 462 €2 570 €13 550 €---
1818 372 €4 199 €2 307 €14 173 €---
1918 740 €3 927 €2 035 €14 813 €---
2019 115 €3 645 €1 753 €15 469 €---
2119 497 €3 354 €1 461 €16 143 €---
2219 887 €3 051 €1 159 €16 836 €---
2320 285 €2 738 €846 €17 546 €---
2420 690 €2 414 €522 €18 276 €---
2521 104 €2 079 €186 €19 026 €---
TOTAL420 268 €189 368 €83 200 €230 900 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 230 900 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 121 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 755 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 755 €-6 420 €+9 175 €
2+2 755 €0 €+2 755 €
3+2 755 €0 €+2 755 €
4+2 755 €0 €+2 755 €
5+2 755 €0 €+2 755 €
6+2 755 €+572 €+2 183 €
7+2 755 €+2 440 €+315 €
8+2 755 €+2 585 €+170 €
9+2 755 €+2 733 €+22 €
10+2 755 €+2 884 €-129 €
11+2 755 €+3 040 €-285 €
12+2 755 €+3 200 €-445 €
13+2 755 €+3 364 €-609 €
14+2 755 €+3 533 €-778 €
15+2 755 €+3 705 €-950 €
16+2 755 €+3 883 €-1 128 €
17+2 755 €+4 065 €-1 310 €
18+2 755 €+4 252 €-1 497 €
19+2 755 €+4 444 €-1 689 €
20+2 755 €+4 641 €-1 886 €
21+2 755 €+4 843 €-2 088 €
22+2 755 €+5 051 €-2 296 €
23+2 755 €+5 264 €-2 509 €
24+2 755 €+5 483 €-2 728 €
25+2 755 €+5 708 €-2 953 €
Total+68 875 €+69 270 €+-395 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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