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Appartement - 4 pièce(s) - 74 m²

Bien expiré
VillePavie (32)
Surface74
Coût Total133 600
Loyer Annuel8 561
Rentabilité6.41%
Cashflow/mois-174
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 418,92 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Et si votre épargne travaillait pour vous, dès maintenant, en toute sérénité ?À Pavie, dans un environnement calme, résidentiel et recherché, CITYA vous propose un appartement T4 déjà loué, idéal pour celles et ceux qui souhaitent sécuriser leurs capitaux, générer des revenus réguliers et préparer l'avenir.Situé au sein d'une résidence sécurisée entourée d'espaces verts, ce bien de 73,95 m² offre un agencement fonctionnel et apprécié des locataires, garantissant une stabilité locative durable. La présence de deux places de stationnement privatives et sécurisées renforce encore son attractivité et sa valeur patrimoniale.Pourquoi cet investissement fait la différence ?Bien déjà loué : loyers immédiats, aucune vacance à prévoir

  • Rendement brut attractif : minimum 6,23 %
  • Secteur calme et recherché, propice à une valorisation à long terme
  • Résidence sécurisée, gage de pérennité locative
  • Idéal pour constituer ou consolider un patrimoine immobilierCet investissement " clé en main " est pensé pour les investisseurs qui veulent agir aujourd'hui pour être sereins demain, sans contrainte de gestion. Pour accompagner votre projet, CITYA vous offre 3 mois de gestion locative, vous permettant de démarrer dans les meilleures conditions.En choisissant CITYA, vous faites bien plus qu'un achat immobilier :vous bénéficiez de l'expertise d'un acteur national, d'une gestion locative maîtrisée et d'un accompagnement personnalisé, au service de la performance et de la tranquillité de votre investissement.Ne laissez pas votre argent dormir.Contactez nous dès maintenant pour sécuriser cet investissement et donner du sens à votre stratégie patrimoniale.

Prix du bouquet : 105000.0 euros.

Numéro de mandat : 14305

Ville : Pavie
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32550
Coordonnées : 43.613536, 0.584013
Total : 133 600
Prix d'acquisition : 105 000
Travaux : 20 200
Valeur du bien : 125 200
Frais de notaire : 8 400
Coût estimé : 8 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74
Loyer prédit : 9.64€/m²/mois
Fourchette : 7.81€ - 11.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 713€/mois
Loyer annuel estimé : 8561€/an
Fourchette totale : 578€ - 881€/mois
Fourchette annuelle : 6934€ - 10569€/an
Rentabilité brute :6.41%
Fourchette de rentabilité :5.19% - 7.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 600
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :651,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :37,85€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 689,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 928,13
Coût de l'assurance :11 356,00
Taxe foncière : 856,08€/an
Soit par mois : 71,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 126,67€/mois
Soit par an : 1 520,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 713,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 887,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-174,22€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 134 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture des murs et mise à jour de l'électroménager si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais avec usure visible.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - usure légère, rafraîchissement recommandé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à vérifier pour la sécurité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 200(273 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:6 000
    Rafraîchissement cuisine: 8 m² × 750€/m² = 6000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 500
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1300€/m² = 6500€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 100
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1100€ = 1100€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pavie (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 713 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 561 €/an
Calcul : 713 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 299 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 600 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 454 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 856 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 520 €/an
Calcul : 127 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 329
Revenus locatifs : +8 561
Charges déductibles : -27 329
Résultat foncier Année 1 : -18 768(Déficit de 18 768 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 8 068
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 129 €/an
Revenus locatifs : +8 561
Charges déductibles : -7 129
Résultat foncier Années 2+ : 1 432 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 8068.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 105 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 56127 3334 303-18 77310 700 €8 073 €8 073 €
28 7327 0174 1871 715--6 358 €
38 9076 8974 0662 010--4 348 €
49 0856 7723 9422 312--2 035 €
59 2676 6443 8142 622---
69 4526 5123 6812 940---
79 6416 3753 5443 266---
89 8346 2333 4033 601---
910 0306 0873 2563 944---
1010 2315 9363 1054 295---
1110 4365 7802 9494 656---
1210 6445 6182 7885 026---
1310 8575 4522 6225 405---
1411 0745 2802 4505 794---
1511 2965 1022 2726 194---
1611 5224 9182 0886 603---
1711 7524 7291 8987 023---
1811 9874 5331 7027 454---
1912 2274 3301 5007 897---
2012 4724 1211 2918 350---
2112 7213 9051 0758 816---
2212 9753 6828519 294---
2313 2353 4516219 784---
2413 5003 21338310 287---
2513 7702 96713610 803---
TOTAL274 206152 88661 928121 32010 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 121 320
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 561 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 798 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 798-3 210+5 008
2+1 7980+1 798
3+1 7980+1 798
4+1 7980+1 798
5+1 798+176+1 622
6+1 798+882+916
7+1 798+980+818
8+1 798+1 080+718
9+1 798+1 183+615
10+1 798+1 289+509
11+1 798+1 397+401
12+1 798+1 508+290
13+1 798+1 622+176
14+1 798+1 738+60
15+1 798+1 858-60
16+1 798+1 981-183
17+1 798+2 107-309
18+1 798+2 236-438
19+1 798+2 369-571
20+1 798+2 505-707
21+1 798+2 645-847
22+1 798+2 788-990
23+1 798+2 935-1 137
24+1 798+3 086-1 288
25+1 798+3 241-1 443
Total+44 950+36 396+8 554
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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