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Appartement - 4 pièce(s) - 74 m²

Bien expiré
VillePavie (32)
Surface74m²
Coût Total133 600€
Loyer Annuel8 561€
Rentabilité6.41%
Cashflow/mois-174€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 418,92 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Et si votre épargne travaillait pour vous, dès maintenant, en toute sérénité ?À Pavie, dans un environnement calme, résidentiel et recherché, CITYA vous propose un appartement T4 déjà loué, idéal pour celles et ceux qui souhaitent sécuriser leurs capitaux, générer des revenus réguliers et préparer l'avenir.Situé au sein d'une résidence sécurisée entourée d'espaces verts, ce bien de 73,95 m² offre un agencement fonctionnel et apprécié des locataires, garantissant une stabilité locative durable. La présence de deux places de stationnement privatives et sécurisées renforce encore son attractivité et sa valeur patrimoniale.Pourquoi cet investissement fait la différence ?Bien déjà loué : loyers immédiats, aucune vacance à prévoir

  • Rendement brut attractif : minimum 6,23 %
  • Secteur calme et recherché, propice à une valorisation à long terme
  • Résidence sécurisée, gage de pérennité locative
  • Idéal pour constituer ou consolider un patrimoine immobilierCet investissement " clé en main " est pensé pour les investisseurs qui veulent agir aujourd'hui pour être sereins demain, sans contrainte de gestion. Pour accompagner votre projet, CITYA vous offre 3 mois de gestion locative, vous permettant de démarrer dans les meilleures conditions.En choisissant CITYA, vous faites bien plus qu'un achat immobilier :vous bénéficiez de l'expertise d'un acteur national, d'une gestion locative maîtrisée et d'un accompagnement personnalisé, au service de la performance et de la tranquillité de votre investissement.Ne laissez pas votre argent dormir.Contactez nous dès maintenant pour sécuriser cet investissement et donner du sens à votre stratégie patrimoniale.

Prix du bouquet : 105000.0 euros.

Numéro de mandat : 14305

Ville : Pavie
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32550
Coordonnées : 43.613536, 0.584013
Total : 133 600€
Prix d'acquisition : 105 000€
Travaux : 20 200€
Valeur du bien : 125 200€
Frais de notaire : 8 400€
Coût estimé : 8 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 9.64€/m²/mois
Fourchette : 7.81€ - 11.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 713€/mois
Loyer annuel estimé : 8561€/an
Fourchette totale : 578€ - 881€/mois
Fourchette annuelle : 6934€ - 10569€/an
Rentabilité brute :6.41%
Fourchette de rentabilité :5.19% - 7.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :651,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :37,85€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 689,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 928,13€
Coût de l'assurance :11 356,00€
Taxe foncière : 856,08€/an
Soit par mois : 71,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 126,67€/mois
Soit par an : 1 520,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 713,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 887,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-174,22€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 134 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture des murs et mise à jour de l'électroménager si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais avec usure visible.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - usure légère, rafraîchissement recommandé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à vérifier pour la sécurité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 200 €(273 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: 8 m² × 750€/m² = 6000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 500€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1300€/m² = 6500€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 100€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1100€ = 1100€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pavie (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 713 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 561 €/an
Calcul : 713 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 299 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 600 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 454 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 856 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 520 €/an
Calcul : 127 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 329 €
Revenus locatifs : +8 561 €
Charges déductibles : -27 329 €
Résultat foncier Année 1 : -18 768 €(Déficit de 18 768 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 8 068 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 129 €/an
Revenus locatifs : +8 561 €
Charges déductibles : -7 129 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 432 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 8068.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 105 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250 €(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 561 €27 333 €4 303 €-18 773 €10 700 €8 073 €8 073 €
28 732 €7 017 €4 187 €1 715 €--6 358 €
38 907 €6 897 €4 066 €2 010 €--4 348 €
49 085 €6 772 €3 942 €2 312 €--2 035 €
59 267 €6 644 €3 814 €2 622 €---
69 452 €6 512 €3 681 €2 940 €---
79 641 €6 375 €3 544 €3 266 €---
89 834 €6 233 €3 403 €3 601 €---
910 030 €6 087 €3 256 €3 944 €---
1010 231 €5 936 €3 105 €4 295 €---
1110 436 €5 780 €2 949 €4 656 €---
1210 644 €5 618 €2 788 €5 026 €---
1310 857 €5 452 €2 622 €5 405 €---
1411 074 €5 280 €2 450 €5 794 €---
1511 296 €5 102 €2 272 €6 194 €---
1611 522 €4 918 €2 088 €6 603 €---
1711 752 €4 729 €1 898 €7 023 €---
1811 987 €4 533 €1 702 €7 454 €---
1912 227 €4 330 €1 500 €7 897 €---
2012 472 €4 121 €1 291 €8 350 €---
2112 721 €3 905 €1 075 €8 816 €---
2212 975 €3 682 €851 €9 294 €---
2313 235 €3 451 €621 €9 784 €---
2413 500 €3 213 €383 €10 287 €---
2513 770 €2 967 €136 €10 803 €---
TOTAL274 206 €152 886 €61 928 €121 320 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 121 320 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 561 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 798 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 798 €-3 210 €+5 008 €
2+1 798 €0 €+1 798 €
3+1 798 €0 €+1 798 €
4+1 798 €0 €+1 798 €
5+1 798 €+176 €+1 622 €
6+1 798 €+882 €+916 €
7+1 798 €+980 €+818 €
8+1 798 €+1 080 €+718 €
9+1 798 €+1 183 €+615 €
10+1 798 €+1 289 €+509 €
11+1 798 €+1 397 €+401 €
12+1 798 €+1 508 €+290 €
13+1 798 €+1 622 €+176 €
14+1 798 €+1 738 €+60 €
15+1 798 €+1 858 €-60 €
16+1 798 €+1 981 €-183 €
17+1 798 €+2 107 €-309 €
18+1 798 €+2 236 €-438 €
19+1 798 €+2 369 €-571 €
20+1 798 €+2 505 €-707 €
21+1 798 €+2 645 €-847 €
22+1 798 €+2 788 €-990 €
23+1 798 €+2 935 €-1 137 €
24+1 798 €+3 086 €-1 288 €
25+1 798 €+3 241 €-1 443 €
Total+44 950 €+36 396 €+8 554 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 255 jours
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