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Détails du bien

Bien expiré
VilleThiers (63)
Surface51m²
Coût Total98 880€
Loyer Annuel4 601€
Rentabilité4.65%
Cashflow/mois-165€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 38 000 €
Surface : 51 m²
Prix au m² : 745,1 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison idéalement situé proche du lycée Jean ZAY à rafraîchir comprenant une kitchnette ouverte sur salon, au 1er étage une chambre et salle d'eau et wc au 2ème une chambre, un grand garage construction récente en dépendance,

Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie E, Classe climat E Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1379.00 € et 1867.00 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller AU16IMMO : Thierry DUBOST Agent commercial (Entreprise individuelle) TTC Numéro de mandat : 868

Ville : Thiers
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63300
Total : 98 880€
Prix d'acquisition : 38 000€
Travaux : 57 840€
Valeur du bien : 95 840€
Frais de notaire : 3 040€
Coût estimé : 3 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 51m²
Loyer prédit : 7.52€/m²/mois
Fourchette : 5.16€ - 10.95€/m²/mois
Loyer total estimé : 383€/mois
Loyer annuel estimé : 4601€/an
Fourchette totale : 263€ - 558€/mois
Fourchette annuelle : 3160€ - 6699€/an
Rentabilité brute :4.65%
Fourchette de rentabilité :3.20% - 6.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :482,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :28,02€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 510,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 834,24€
Coût de l'assurance :8 404,80€
Taxe foncière : 460,09€/an
Soit par mois : 38,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 383,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 548,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-165,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 1379 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Classe énergie E, Classe climat E mentionnées explicitement.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 51 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 51 m²
Raison: DPE E - Maison - Très efficace pour améliorer le score énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - peu d'usure mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 35 m²
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 840 €(1 134 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:2 040€
    Isolation combles: 51 m² × 40€/m² = 2040€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 400€
    Peinture salon: 35 m² × 40€/m² = 1400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Thiers (coefficient 0.9 appliqué pour une zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 040€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 383 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 601 €/an
Calcul : 383 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 182 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 880 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 336 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 460 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 840 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 818 €
Revenus locatifs : +4 601 €
Charges déductibles : -61 818 €
Résultat foncier Année 1 : -57 217 €(Déficit de 57 217 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 817 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 978 €/an
Revenus locatifs : +4 601 €
Charges déductibles : -3 978 €
Résultat foncier Années 2+ : 623 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35817.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 38 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 24 700 €(65% de 38 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 898 €/an
Calcul : 24 700 € × 3,636% = 898 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 601 €61 821 €3 185 €-57 220 €21 400 €35 820 €35 820 €
24 693 €3 895 €3 099 €798 €--35 022 €
34 787 €3 806 €3 010 €981 €--34 041 €
44 883 €3 714 €2 918 €1 169 €--32 873 €
54 980 €3 619 €2 823 €1 361 €--31 512 €
65 080 €3 521 €2 725 €1 559 €--29 953 €
75 181 €3 419 €2 623 €1 762 €--28 191 €
85 285 €3 315 €2 518 €1 970 €--26 220 €
95 391 €3 206 €2 410 €2 184 €--24 036 €
105 499 €3 095 €2 298 €2 404 €--21 632 €
115 608 €2 979 €2 183 €2 629 €--19 003 €
125 721 €2 860 €2 064 €2 861 €---
135 835 €2 737 €1 940 €3 098 €---
145 952 €2 609 €1 813 €3 343 €---
156 071 €2 478 €1 681 €3 593 €---
166 192 €2 342 €1 545 €3 850 €---
176 316 €2 201 €1 405 €4 115 €---
186 442 €2 056 €1 260 €4 386 €---
196 571 €1 906 €1 110 €4 665 €---
206 703 €1 752 €955 €4 951 €---
216 837 €1 592 €795 €5 245 €---
226 973 €1 426 €630 €5 547 €---
237 113 €1 256 €459 €5 857 €---
247 255 €1 079 €283 €6 176 €---
257 400 €897 €101 €6 503 €---
TOTAL147 369 €123 581 €45 834 €23 787 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 23 787 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 601 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +966 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+966 €-6 420 €+7 386 €
2+966 €0 €+966 €
3+966 €0 €+966 €
4+966 €0 €+966 €
5+966 €0 €+966 €
6+966 €0 €+966 €
7+966 €0 €+966 €
8+966 €0 €+966 €
9+966 €0 €+966 €
10+966 €0 €+966 €
11+966 €0 €+966 €
12+966 €+858 €+108 €
13+966 €+930 €+36 €
14+966 €+1 003 €-37 €
15+966 €+1 078 €-112 €
16+966 €+1 155 €-189 €
17+966 €+1 234 €-268 €
18+966 €+1 316 €-350 €
19+966 €+1 399 €-433 €
20+966 €+1 485 €-519 €
21+966 €+1 574 €-608 €
22+966 €+1 664 €-698 €
23+966 €+1 757 €-791 €
24+966 €+1 853 €-887 €
25+966 €+1 951 €-985 €
Total+24 150 €+12 837 €+11 313 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 252 jours
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