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LOCAL de 320m² agençable en LOFT habitable

Bien expiré
VilleRoche-sur-Yon (85)
Surface320m²
Coût Total397 900€
Loyer Annuel37 968€
Rentabilité9.54%
Cashflow/mois+733€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 320 000 €
Surface : 320 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

En HYPERCENTRE (PENTAGONE), Local de 320m² pouvant être transformé en LOFT.

  • en RDC : une pièce de 95m² (entièrement rénovée à neuf avec point d'eau pour possible installation CUISINE, WC et Lave-mains), prolongée par 2 pièces à aménager de 38m² l'une et 39m² l'autre toutes 2 ouvrant sur Bande de terrain de 2m de largeur sur toute la longueur soit 21m.
  • A l'étage : 1 Belle PIECE très lumineuse de 44 m² avec KITCHENETTE A/E , WC et lave-mains + petite pièce aménageable en SDE (le tout entièrement rénovée à neuf). et en prolongement, accès à 2 GRENIERS de 65m² l'un et 13 m² l'autre (aménageables à l'identique de la pièce précédente car les ouvertures pour installer des VELUX sont déjà existantes.
Ville : Roche-sur-Yon
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85000
Coordonnées : 46.671510, -1.421930
Total : 397 900€
Prix d'acquisition : 320 000€
Travaux : 52 300€
Valeur du bien : 372 300€
Frais de notaire : 25 600€
Coût estimé : 25 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 320m²
Loyer prédit : 9.89€/m²/mois
Fourchette : 7.81€ - 12.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 3164€/mois
Loyer annuel estimé : 37968€/an
Fourchette totale : 2499€ - 4006€/mois
Fourchette annuelle : 29991€ - 48067€/an
Rentabilité brute :9.54%
Fourchette de rentabilité :7.54% - 12.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 402,17 €/m²
Basé sur :127 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :768 694 €
Prix d'achat :320 000 €
Décote à l'achat :-448 694€ (-58.4%)
Marge achat-revente :370 794€ (48.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :397 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 998,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :116,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 114,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :201 616,67€
Coût de l'assurance :34 816,25€
Taxe foncière : 3 796,84€/an
Soit par mois : 316,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 164,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 430,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :733,18€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage adapté, tel qu'une pompe à chaleur air/eau, pour remplacer un système de chauffage inefficace.
Quantité: 1 système pour 320 m²
Raison: DPE F - Local à transformer en loft - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par des modèles à double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 32 fenêtres (estimation basée sur 320 m²)
Raison: DPE F - Local à transformer en loft - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un système de production d'eau chaude inefficace.
Quantité: 1 chauffe-eau pour 320 m²
Raison: DPE F - Local à transformer en loft - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec installation d'une douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation complète des chambres avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 3 chambres (estimation basée sur 320 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, nécessite rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon pour rafraîchir l'espace.
Quantité: 1 salon (environ 55 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 300 €(163 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:19 200€
    Fenêtres double vitrage: 32 fenêtres × 600€/fenêtre = 19200€ (installation incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:9 000€
    Rénovation complète chambres: 3 chambres × 3000€ = 9000€ (installation incluse)
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 100€
    Peinture murs et plafonds salon: 55 m² × 20€/m² = 1100€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roche-sur-Yon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 164 €/mois
Revenus locatifs annuels : 37 968 €/an
Calcul : 3 164 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 871 €/an
Base de calcul : Emprunt de 397 900 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 393 €/an
Calcul : 116 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 797 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 360 €
Revenus locatifs : +37 968 €
Charges déductibles : -71 360 €
Résultat foncier Année 1 : -33 392 €(Déficit de 33 392 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 992 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 060 €/an
Revenus locatifs : +37 968 €
Charges déductibles : -19 060 €
Résultat foncier Années 2+ : 18 908 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11991.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 320 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 208 000 €(65% de 320 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 564 €/an
Calcul : 208 000 € × 3,636% = 7 564 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
137 968 €71 373 €13 884 €-33 405 €21 400 €12 005 €12 005 €
238 728 €18 711 €13 521 €20 017 €---
339 502 €18 336 €13 146 €21 167 €---
440 292 €17 947 €12 757 €22 346 €---
541 098 €17 544 €12 355 €23 554 €---
641 920 €17 127 €11 938 €24 793 €---
742 759 €16 695 €11 506 €26 064 €---
843 614 €16 247 €11 058 €27 366 €---
944 486 €15 784 €10 594 €28 702 €---
1045 376 €15 304 €10 114 €30 072 €---
1146 283 €14 806 €9 617 €31 477 €---
1247 209 €14 291 €9 101 €32 918 €---
1348 153 €13 757 €8 567 €34 396 €---
1449 116 €13 204 €8 014 €35 912 €---
1550 098 €12 631 €7 442 €37 467 €---
1651 100 €12 038 €6 848 €39 063 €---
1752 122 €11 423 €6 234 €40 699 €---
1853 165 €10 786 €5 597 €42 379 €---
1954 228 €10 127 €4 937 €44 101 €---
2055 313 €9 444 €4 254 €45 869 €---
2156 419 €8 736 €3 546 €47 683 €---
2257 547 €8 003 €2 813 €49 545 €---
2358 698 €7 243 €2 054 €51 455 €---
2459 872 €6 457 €1 267 €53 416 €---
2561 070 €5 642 €452 €55 428 €---
TOTAL1 216 138 €383 654 €201 617 €832 484 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 832 484 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 37 968 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 973 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 973 €-6 420 €+14 393 €
2+7 973 €+2 404 €+5 569 €
3+7 973 €+6 350 €+1 623 €
4+7 973 €+6 704 €+1 269 €
5+7 973 €+7 066 €+907 €
6+7 973 €+7 438 €+535 €
7+7 973 €+7 819 €+154 €
8+7 973 €+8 210 €-237 €
9+7 973 €+8 611 €-638 €
10+7 973 €+9 022 €-1 049 €
11+7 973 €+9 443 €-1 470 €
12+7 973 €+9 875 €-1 902 €
13+7 973 €+10 319 €-2 346 €
14+7 973 €+10 774 €-2 801 €
15+7 973 €+11 240 €-3 267 €
16+7 973 €+11 719 €-3 746 €
17+7 973 €+12 210 €-4 237 €
18+7 973 €+12 714 €-4 741 €
19+7 973 €+13 230 €-5 257 €
20+7 973 €+13 761 €-5 788 €
21+7 973 €+14 305 €-6 332 €
22+7 973 €+14 863 €-6 890 €
23+7 973 €+15 436 €-7 463 €
24+7 973 €+16 025 €-8 052 €
25+7 973 €+16 628 €-8 655 €
Total+199 325 €+249 745 €+-50 420 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 103 jours
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