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Maison 6 pièces 119 m²

VilleMoréac (56)
Surface119m²
Coût Total174 411€
Loyer Annuel13 398€
Rentabilité7.68%
Cashflow/mois+81€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 760 €
Surface : 119 m²
Prix au m² : 888,74 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 119 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial KERRAND & BODIN vous proposent : Maison / villa à vendre - MOREAC (56500)

MOREAC BOURG, Commerces de proximité à pieds, Maison d'habitation à rénover entièrement, comprenant, au rez-de-chaussée : une entrée, un salon, une salle à manger, un dégagement, une chambre et un WC ; au premier étage : quatre chambres, une salle de bains et un WC ; au deuxième étage : un grenier. Un jardin attenant agrémente la propriété. L'ensemble est complété par une parcelle non attenante de 24m².

Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]

Annonce de l’étude KERRAND & BODIN - Notaires à Locminé - N° SIRET : 89854172700019

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Surface : 119 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 12/06/2026

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 830 € et 3 890 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Moréac
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56500
Coordonnées : 47.919780, -2.819489
Total : 174 411€
Prix d'acquisition : 105 760€
Travaux : 60 190€
Valeur du bien : 165 950€
Frais de notaire : 8 461€
Coût estimé : 8 461€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 119m²
Loyer prédit : 9.38€/m²/mois
Fourchette : 7.35€ - 11.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 1116€/mois
Loyer annuel estimé : 13398€/an
Fourchette totale : 874€ - 1426€/mois
Fourchette annuelle : 10490€ - 17112€/an
Rentabilité brute :7.68%
Fourchette de rentabilité :6.01% - 9.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 795,18 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :213 626 €
Prix d'achat :105 760 €
Décote à l'achat :-107 866€ (-50.5%)
Marge achat-revente :39 215€ (18.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :174 411€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :871,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :52,32€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 923,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 970,87€
Coût de l'assurance :15 696,99€
Taxe foncière : 1 339,78€/an
Soit par mois : 111,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 116,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 035,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :81,24€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 119 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 119 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 56 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols usés nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 56 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Réparation du carrelage fissuré et rafraîchissement de l'entrée
Quantité: environ 10 m²
Raison: État 2/5 assumé - carrelage en mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 190 €(506 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 640€
    Isolation toiture/combles: 119 m² × 60€/m² = 7140€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:10 250€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 650€/fenêtre = 9750€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 12000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 8000€ (incluant baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Chambres - Revêtement sol (parquet flottant):3 860€
    Parquet flottant: 56 m² × 60€/m² = 3360€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Peinture:2 740€
    Peinture chambres: 56 m² × 40€/m² = 2240€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Autres pièces - Rénovation carrelage:1 200€
    Rénovation carrelage: 10 m² × 60€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Moréac (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 890€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 116 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 398 €/an
Calcul : 1 116 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 993 €/an
Base de calcul : Emprunt de 174 411 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 628 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 340 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 190 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 151 €
Revenus locatifs : +13 398 €
Charges déductibles : -68 151 €
Résultat foncier Année 1 : -54 753 €(Déficit de 54 753 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 353 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 961 €/an
Revenus locatifs : +13 398 €
Charges déductibles : -7 961 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 437 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33353.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 105 760 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 744 €(65% de 105 760 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 500 €/an
Calcul : 68 744 € × 3,636% = 2 500 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 398 €68 157 €5 999 €-54 759 €21 400 €33 359 €33 359 €
213 666 €7 809 €5 841 €5 857 €--27 502 €
313 939 €7 646 €5 678 €6 293 €--21 209 €
414 218 €7 477 €5 509 €6 741 €--14 468 €
514 502 €7 302 €5 334 €7 200 €--7 268 €
614 792 €7 121 €5 153 €7 671 €---
715 088 €6 933 €4 966 €8 155 €---
815 390 €6 739 €4 772 €8 651 €---
915 698 €6 538 €4 571 €9 159 €---
1016 012 €6 330 €4 363 €9 681 €---
1116 332 €6 115 €4 147 €10 217 €---
1216 658 €5 892 €3 924 €10 767 €---
1316 992 €5 661 €3 693 €11 331 €---
1417 331 €5 422 €3 454 €11 910 €---
1517 678 €5 174 €3 206 €12 504 €---
1618 032 €4 918 €2 950 €13 114 €---
1718 392 €4 652 €2 685 €13 740 €---
1818 760 €4 378 €2 410 €14 382 €---
1919 135 €4 093 €2 126 €15 042 €---
2019 518 €3 799 €1 831 €15 719 €---
2119 908 €3 494 €1 526 €16 415 €---
2220 307 €3 178 €1 210 €17 129 €---
2320 713 €2 851 €883 €17 862 €---
2421 127 €2 513 €545 €18 614 €---
2521 549 €2 162 €194 €19 387 €---
TOTAL429 134 €196 352 €86 971 €232 782 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 232 782 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 398 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 814 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 814 €-6 420 €+9 234 €
2+2 814 €0 €+2 814 €
3+2 814 €0 €+2 814 €
4+2 814 €0 €+2 814 €
5+2 814 €0 €+2 814 €
6+2 814 €+121 €+2 693 €
7+2 814 €+2 446 €+368 €
8+2 814 €+2 595 €+219 €
9+2 814 €+2 748 €+66 €
10+2 814 €+2 904 €-90 €
11+2 814 €+3 065 €-251 €
12+2 814 €+3 230 €-416 €
13+2 814 €+3 399 €-585 €
14+2 814 €+3 573 €-759 €
15+2 814 €+3 751 €-937 €
16+2 814 €+3 934 €-1 120 €
17+2 814 €+4 122 €-1 308 €
18+2 814 €+4 315 €-1 501 €
19+2 814 €+4 513 €-1 699 €
20+2 814 €+4 716 €-1 902 €
21+2 814 €+4 924 €-2 110 €
22+2 814 €+5 139 €-2 325 €
23+2 814 €+5 358 €-2 544 €
24+2 814 €+5 584 €-2 770 €
25+2 814 €+5 816 €-3 002 €
Total+70 350 €+69 835 €+515 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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