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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleGrenoble (38)
Surface56.1m²
Coût Total102 700€
Loyer Annuel10 497€
Rentabilité10.22%
Cashflow/mois+171€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 56.1 m²
Prix au m² : 1 604,28 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/4 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, 1 chambre, Exposition sud-est, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Grenoble - Rue Michelet - T2/3 de 56,10 m² au 3ème étage sans ascenseur d'une petite copropriété. Le bien se compose d'une entrée, grande cuisine avec vue sur le Néron, salle de bains avec wc, 2 grandes chambres OU 1 chambre et un salon. Bon état général et bon DPE, double vitrage, chauffage individuel. Faibles charges de 1046 euros à l'année. Taxe foncière 1025 euros. Idéal location meublée à la chambre (700 euros par mois), pas d'encadrement des loyers. Rentabilité 9,3 % !!!

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 8 lots. Quote-part moyenne du budget prévisionnel 1 046 euros/an. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie C, Classe climat B Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 970.00 euros et 1350.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller PREMIUM IMMOBILIER : Claire GAMMARIELLO Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 790770366 RSAC GRENOBLE

Ville : Grenoble
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38000
Coordonnées : 45.181377, 5.726391
Total : 102 700€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 5 500€
Valeur du bien : 95 500€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56.1m²
Loyer prédit : 15.59€/m²/mois
Fourchette : 12.59€ - 19.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 875€/mois
Loyer annuel estimé : 10497€/an
Fourchette totale : 706€ - 1084€/mois
Fourchette annuelle : 8473€ - 13006€/an
Rentabilité brute :10.22%
Fourchette de rentabilité :8.25% - 12.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 697,5 €/m²
Basé sur :1517 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :151 330 €
Prix d'achat :90 000 €
Décote à l'achat :-61 330€ (-40.5%)
Marge achat-revente :48 630€ (32.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :102 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :505,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :25,68€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 531,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 074,68€
Coût de l'assurance :7 702,50€
Taxe foncière : 1 025,00€/an
Soit par mois : 85,42€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 87,17€/mois
Soit par an : 1 046,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 874,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 704,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :170,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 178 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de quelques éléments de mobilier
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires si nécessaire
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du sol dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et éventuellement du sol dans le salon
Quantité: environ 15 m²
Raison: État 3.8/5 visible sur photos - salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 500 €(98 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 000€
    Peinture murs: 10 m² × 40€/m² = 400€, Remplacement mobilier: 400€, Main d'œuvre: 200€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:2 500€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture murs et sol: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Rafraîchissement:800€
    Peinture murs: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grenoble. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 1.0.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 875 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 497 €/an
Calcul : 875 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 396 €/an
Base de calcul : Emprunt de 102 700 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 308 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 025 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 046 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 276 €
Revenus locatifs : +10 497 €
Charges déductibles : -11 276 €
Résultat foncier Année 1 : -778 €(Déficit de 778 €)
Imputable sur revenu global : 778 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 776 €/an
Revenus locatifs : +10 497 €
Charges déductibles : -5 776 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 722 €/an
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 497 €11 279 €3 400 €-782 €782 €--
210 707 €5 688 €3 309 €5 019 €---
310 921 €5 594 €3 215 €5 327 €---
411 140 €5 497 €3 118 €5 643 €---
511 362 €5 396 €3 017 €5 966 €---
611 590 €5 292 €2 913 €6 297 €---
711 822 €5 185 €2 806 €6 636 €---
812 058 €5 074 €2 695 €6 984 €---
912 299 €4 959 €2 580 €7 340 €---
1012 545 €4 840 €2 461 €7 705 €---
1112 796 €4 718 €2 338 €8 078 €---
1213 052 €4 591 €2 211 €8 461 €---
1313 313 €4 459 €2 080 €8 854 €---
1413 579 €4 324 €1 944 €9 256 €---
1513 851 €4 183 €1 804 €9 668 €---
1614 128 €4 038 €1 659 €10 090 €---
1714 410 €3 888 €1 509 €10 523 €---
1814 699 €3 733 €1 354 €10 966 €---
1914 993 €3 572 €1 193 €11 420 €---
2015 292 €3 406 €1 027 €11 886 €---
2115 598 €3 235 €855 €12 364 €---
2215 910 €3 057 €678 €12 853 €---
2316 228 €2 874 €495 €13 355 €---
2416 553 €2 684 €305 €13 869 €---
2516 884 €2 488 €109 €14 396 €---
TOTAL336 228 €114 053 €49 075 €222 174 €782 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 234 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 222 174 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 497 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 204 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 204 €-234 €+2 438 €
2+2 204 €+1 506 €+698 €
3+2 204 €+1 598 €+606 €
4+2 204 €+1 693 €+511 €
5+2 204 €+1 790 €+414 €
6+2 204 €+1 889 €+315 €
7+2 204 €+1 991 €+213 €
8+2 204 €+2 095 €+109 €
9+2 204 €+2 202 €+2 €
10+2 204 €+2 311 €-107 €
11+2 204 €+2 424 €-220 €
12+2 204 €+2 538 €-334 €
13+2 204 €+2 656 €-452 €
14+2 204 €+2 777 €-573 €
15+2 204 €+2 900 €-696 €
16+2 204 €+3 027 €-823 €
17+2 204 €+3 157 €-953 €
18+2 204 €+3 290 €-1 086 €
19+2 204 €+3 426 €-1 222 €
20+2 204 €+3 566 €-1 362 €
21+2 204 €+3 709 €-1 505 €
22+2 204 €+3 856 €-1 652 €
23+2 204 €+4 006 €-1 802 €
24+2 204 €+4 161 €-1 957 €
25+2 204 €+4 319 €-2 115 €
Total+55 100 €+66 652 €+-11 552 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 73 jours
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