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Maison à vendre

Bien expiré
VilleCellette (23)
Surface100m²
Coût Total71 640€
Loyer Annuel7 059€
Rentabilité9.85%
Cashflow/mois+150€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 500 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 605 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Cheminée, 3 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Garage, Parking

Maison en pierre avec charme située sur l'axe LA CHÂTRE / GUÉRET comprenant entrée, cuisine, séjour avec cheminée. A l'étage palier avec WC ind, 3 chambres, dont 1 avec douche et la seconde avec point d'eau. Atelier de 43 m² attenant, cave et salle d'eau d'appoint. Garage ind 2 portes et terrain clos attenant d'environ 620 m². Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo. Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Cellette
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23350
Coordonnées : 46.395971, 2.014868
Total : 71 640€
Prix d'acquisition : 60 500€
Travaux : 6 300€
Valeur du bien : 66 800€
Frais de notaire : 4 840€
Coût estimé : 4 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 5.88€/m²/mois
Fourchette : 4.33€ - 7.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 588€/mois
Loyer annuel estimé : 7059€/an
Fourchette totale : 433€ - 799€/mois
Fourchette annuelle : 5196€ - 9591€/an
Rentabilité brute :9.85%
Fourchette de rentabilité :7.25% - 13.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :822,75 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :82 275 €
Prix d'achat :60 500 €
Décote à l'achat :-21 775€ (-26.5%)
Marge achat-revente :10 635€ (12.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :71 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :358,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :20,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 379,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :35 954,02€
Coût de l'assurance :6 268,50€
Taxe foncière : 705,92€/an
Soit par mois : 58,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 588,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 438,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :149,90€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 706 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 100 m²
Raison: DPE G - Maison - Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur 100 m²)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine visible en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des 3 chambres avec peinture et vérification de l'électricité
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, léger rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et vérification de l'électricité
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 - Salon visible en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 300 €(63 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:6 300€
    Isolation des combles: 100 m² × 63€/m² = 6300€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→F(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 300€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 300€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 588 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 059 €/an
Calcul : 588 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 476 €/an
Base de calcul : Emprunt de 71 640 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 251 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 706 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 733 €
Revenus locatifs : +7 059 €
Charges déductibles : -9 733 €
Résultat foncier Année 1 : -2 673 €(Déficit de 2 673 €)
Imputable sur revenu global : 2 673 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 433 €/an
Revenus locatifs : +7 059 €
Charges déductibles : -3 433 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 627 €/an
Prix d'achat du bien : 60 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 325 €(65% de 60 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 430 €/an
Calcul : 39 325 € × 3,636% = 1 430 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 059 €9 735 €2 478 €-2 676 €2 676 €--
27 200 €3 370 €2 413 €3 830 €---
37 344 €3 303 €2 346 €4 042 €---
47 491 €3 233 €2 277 €4 258 €---
57 641 €3 161 €2 204 €4 480 €---
67 794 €3 086 €2 130 €4 707 €---
77 950 €3 009 €2 052 €4 941 €---
88 109 €2 929 €1 972 €5 180 €---
98 271 €2 846 €1 889 €5 425 €---
108 436 €2 760 €1 804 €5 676 €---
118 605 €2 671 €1 715 €5 934 €---
128 777 €2 579 €1 623 €6 198 €---
138 953 €2 484 €1 527 €6 469 €---
149 132 €2 385 €1 428 €6 747 €---
159 314 €2 283 €1 326 €7 032 €---
169 501 €2 177 €1 220 €7 324 €---
179 691 €2 067 €1 111 €7 623 €---
189 885 €1 954 €997 €7 931 €---
1910 082 €1 836 €879 €8 246 €---
2010 284 €1 714 €758 €8 570 €---
2110 490 €1 588 €631 €8 901 €---
2210 699 €1 458 €501 €9 242 €---
2310 913 €1 322 €366 €9 591 €---
2411 132 €1 182 €226 €9 949 €---
2511 354 €1 037 €80 €10 317 €---
TOTAL226 107 €66 170 €35 954 €159 937 €2 676 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 803 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 159 937 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 059 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 482 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 482 €-803 €+2 285 €
2+1 482 €+1 149 €+333 €
3+1 482 €+1 212 €+270 €
4+1 482 €+1 277 €+205 €
5+1 482 €+1 344 €+138 €
6+1 482 €+1 412 €+70 €
7+1 482 €+1 482 €0 €
8+1 482 €+1 554 €-72 €
9+1 482 €+1 627 €-145 €
10+1 482 €+1 703 €-221 €
11+1 482 €+1 780 €-298 €
12+1 482 €+1 859 €-377 €
13+1 482 €+1 941 €-459 €
14+1 482 €+2 024 €-542 €
15+1 482 €+2 109 €-627 €
16+1 482 €+2 197 €-715 €
17+1 482 €+2 287 €-805 €
18+1 482 €+2 379 €-897 €
19+1 482 €+2 474 €-992 €
20+1 482 €+2 571 €-1 089 €
21+1 482 €+2 670 €-1 188 €
22+1 482 €+2 773 €-1 291 €
23+1 482 €+2 877 €-1 395 €
24+1 482 €+2 985 €-1 503 €
25+1 482 €+3 095 €-1 613 €
Total+37 050 €+47 981 €+-10 931 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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