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Appartement à vendre

VilleChalon-sur-Saône (71)
Surface81.79m²
Coût Total107 600€
Loyer Annuel9 711€
Rentabilité9.03%
Cashflow/mois+153€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 81.79 m²
Prix au m² : 916,98 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 étage, Ascenseur, Toilettes séparées, Cave, 3 chambres, Balcon, Interphone

Dans une résidence avec ascenseur, appartement type 5 de 81m2 composé d'une cuisine avec cellier, d'un séjour/salon très lumineux ouvrant sur balcon, trois chambres dont une avec balcon, dressing, salle d'eau. Huisseries double vitrage. Sols et murs à rénover entièrement.

Ville : Chalon-sur-Saône
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71100
Coordonnées : 46.786031, 4.857677
Total : 107 600€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 26 600€
Valeur du bien : 101 600€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81.79m²
Loyer prédit : 9.89€/m²/mois
Fourchette : 7.87€ - 12.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 809€/mois
Loyer annuel estimé : 9711€/an
Fourchette totale : 643€ - 1018€/mois
Fourchette annuelle : 7722€ - 12213€/an
Rentabilité brute :9.03%
Fourchette de rentabilité :7.18% - 11.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 406,25 €/m²
Basé sur :635 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :115 017 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :-40 017€ (-34.8%)
Marge achat-revente :7 417€ (6.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :107 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :535,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :39,45€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 575,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 136,97€
Coût de l'assurance :11 836,00€
Taxe foncière : 971,10€/an
Soit par mois : 80,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 809,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 656,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :153,08€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 246 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, et réfection plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessite une mise à jour.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et éventuellement ponçage du parquet.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct mais avec quelques marques.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Remplacement du revêtement de sol et peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitant une rénovation complète.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état à rénover.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 600 €(325 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse).
  • Salon:1 400€
    Peinture murs: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (incluant main d'œuvre).
  • Chambres:7 200€
    Rénovation lourde chambres: 36 m² × 200€/m² = 7200€ (incluant revêtement de sol, peinture murs et plafonds, main d'œuvre incluse).
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (incluant douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse).
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chalon-sur-Saône (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 809 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 711 €/an
Calcul : 809 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 665 €/an
Base de calcul : Emprunt de 107 600 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 473 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 971 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 710 €
Revenus locatifs : +9 711 €
Charges déductibles : -31 710 €
Résultat foncier Année 1 : -21 999 €(Déficit de 21 999 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 599 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 110 €/an
Revenus locatifs : +9 711 €
Charges déductibles : -5 110 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 601 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 598.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 711 €31 713 €3 669 €-22 002 €21 400 €602 €602 €
29 905 €5 017 €3 572 €4 889 €---
310 103 €4 916 €3 472 €5 187 €---
410 305 €4 813 €3 368 €5 493 €---
510 511 €4 705 €3 261 €5 806 €---
610 722 €4 594 €3 150 €6 127 €---
710 936 €4 479 €3 035 €6 457 €---
811 155 €4 360 €2 916 €6 794 €---
911 378 €4 237 €2 793 €7 141 €---
1011 605 €4 110 €2 665 €7 496 €---
1111 838 €3 978 €2 533 €7 860 €---
1212 074 €3 841 €2 397 €8 233 €---
1312 316 €3 700 €2 255 €8 616 €---
1412 562 €3 554 €2 109 €9 008 €---
1512 813 €3 402 €1 958 €9 411 €---
1613 070 €3 246 €1 801 €9 824 €---
1713 331 €3 083 €1 639 €10 248 €---
1813 598 €2 915 €1 471 €10 682 €---
1913 870 €2 742 €1 297 €11 128 €---
2014 147 €2 562 €1 117 €11 585 €---
2114 430 €2 375 €931 €12 054 €---
2214 719 €2 183 €738 €12 536 €---
2315 013 €1 983 €539 €13 030 €---
2415 313 €1 777 €332 €13 536 €---
2515 619 €1 563 €119 €14 056 €---
TOTAL311 045 €115 850 €53 137 €195 195 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 195 195 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 711 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 039 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 039 €-6 420 €+8 459 €
2+2 039 €+1 286 €+753 €
3+2 039 €+1 556 €+483 €
4+2 039 €+1 648 €+391 €
5+2 039 €+1 742 €+297 €
6+2 039 €+1 838 €+201 €
7+2 039 €+1 937 €+102 €
8+2 039 €+2 038 €+1 €
9+2 039 €+2 142 €-103 €
10+2 039 €+2 249 €-210 €
11+2 039 €+2 358 €-319 €
12+2 039 €+2 470 €-431 €
13+2 039 €+2 585 €-546 €
14+2 039 €+2 703 €-664 €
15+2 039 €+2 823 €-784 €
16+2 039 €+2 947 €-908 €
17+2 039 €+3 074 €-1 035 €
18+2 039 €+3 205 €-1 166 €
19+2 039 €+3 338 €-1 299 €
20+2 039 €+3 476 €-1 437 €
21+2 039 €+3 616 €-1 577 €
22+2 039 €+3 761 €-1 722 €
23+2 039 €+3 909 €-1 870 €
24+2 039 €+4 061 €-2 022 €
25+2 039 €+4 217 €-2 178 €
Total+50 975 €+58 558 €+-7 583 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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