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Achat maison

Bien expiré
VillePaillé (17)
Surface125m²
Coût Total133 885€
Loyer Annuel9 329€
Rentabilité6.97%
Cashflow/mois-1€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 91 375 €
Surface : 125 m²
Prix au m² : 731 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 125 m², 5 Pièces, 3 Chambres, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, Une entrée, Salle à manger, Salle de séjour : 26 m², Terrain de 427 m²

Immobilier.notaires® et l'office notarial ETEVENARD et associé, SELARL vous proposent : Maison / villa à vendre - PAILLE (17470)

Maison comprenant au rez-de-chaussée Entrée 8 m², Salon 26 m², Cuisine 10 m², WC 1.30 m², Salle d'eau 5.60 m², Salle à manger 16.60 m², Chambre 10 m², Cellier 10 m². Au premier étage : Mezzanine 18 m², Deux Chambres ( 10 m² + 10 m²). Assainissement individuel. Chauffage Fuel. Ouvertures en simple vitrage.

Visites : Sur rendez-vous. Contact :

Annonce de l'étude ETEVENARD et associé, SELARL - Notaires à Matha - N° SIRET : 30053676000063

Immobilier.notaires® : Evaluer, acheter & vendre avec les notaires partout en France. 12 000 notaires, experts et négociateurs vous accompagnent dans vos projets immobiliers en toute confiance.

Ville : Paillé
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17470
Coordonnées : 45.986170, -0.408130
Total : 133 885€
Prix d'acquisition : 91 375€
Travaux : 35 200€
Valeur du bien : 126 575€
Frais de notaire : 7 310€
Coût estimé : 7 310€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 125m²
Loyer prédit : 6.22€/m²/mois
Fourchette : 4.86€ - 7.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 777€/mois
Loyer annuel estimé : 9329€/an
Fourchette totale : 607€ - 995€/mois
Fourchette annuelle : 7289€ - 11940€/an
Rentabilité brute :6.97%
Fourchette de rentabilité :5.44% - 8.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 885€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :661,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :39,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 700,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 617,28€
Coût de l'assurance :11 714,94€
Taxe foncière : 932,93€/an
Soit par mois : 77,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 777,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 778,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-1,03€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fuel
Quantité: 1 système pour 125 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Faisable sans accord copropriété, amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour toutes les chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du sol
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct nécessitant un rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du sol
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle à manger en état correct nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 200 €(282 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1000€ = 8000€, Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 douche = 2000€, 1 lavabo = 600€, 1 WC = 400€, Carrelage (6 m²): 50€/m² × 6 = 300€, Plomberie: 1500€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 400€
  • Chambres:6 300€
    Parquet flottant (30 m²): 50€/m² × 30 = 1500€, Peinture (90 m²): 30€/m² × 90 = 2700€, Électricité (3 chambres): 600€/chambre × 3 = 1800€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon:1 200€
    Peinture (20 m²): 30€/m² × 20 = 600€, Rafraîchissement sol: 300€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle à manger:900€
    Peinture (15 m²): 30€/m² × 15 = 450€, Rafraîchissement sol: 200€, Main d'œuvre: 250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 777 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 329 €/an
Calcul : 777 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 468 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 885 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 469 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 933 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 069 €
Revenus locatifs : +9 329 €
Charges déductibles : -41 069 €
Résultat foncier Année 1 : -31 740 €(Déficit de 31 740 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 340 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 869 €/an
Revenus locatifs : +9 329 €
Charges déductibles : -5 869 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 460 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10339.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 91 375 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 394 €(65% de 91 375 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 160 €/an
Calcul : 59 394 € × 3,636% = 2 160 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 329 €41 073 €4 472 €-31 744 €21 400 €10 344 €10 344 €
29 516 €5 754 €4 353 €3 761 €--6 583 €
39 706 €5 631 €4 230 €4 075 €--2 508 €
49 900 €5 504 €4 102 €4 396 €---
510 098 €5 372 €3 971 €4 726 €---
610 300 €5 236 €3 834 €5 064 €---
710 506 €5 095 €3 693 €5 411 €---
810 716 €4 949 €3 548 €5 767 €---
910 931 €4 798 €3 397 €6 132 €---
1011 149 €4 642 €3 241 €6 507 €---
1111 372 €4 481 €3 080 €6 891 €---
1211 600 €4 314 €2 913 €7 286 €---
1311 832 €4 142 €2 740 €7 690 €---
1412 068 €3 963 €2 562 €8 105 €---
1512 310 €3 778 €2 377 €8 531 €---
1612 556 €3 587 €2 186 €8 968 €---
1712 807 €3 390 €1 988 €9 417 €---
1813 063 €3 186 €1 784 €9 878 €---
1913 325 €2 974 €1 573 €10 350 €---
2013 591 €2 756 €1 354 €10 835 €---
2113 863 €2 530 €1 128 €11 333 €---
2214 140 €2 296 €894 €11 844 €---
2314 423 €2 054 €652 €12 369 €---
2414 711 €1 804 €402 €12 908 €---
2515 006 €1 545 €143 €13 461 €---
TOTAL298 820 €134 855 €64 617 €163 964 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 163 964 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 329 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 959 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 959 €-6 420 €+8 379 €
2+1 959 €0 €+1 959 €
3+1 959 €0 €+1 959 €
4+1 959 €+567 €+1 392 €
5+1 959 €+1 418 €+541 €
6+1 959 €+1 519 €+440 €
7+1 959 €+1 623 €+336 €
8+1 959 €+1 730 €+229 €
9+1 959 €+1 840 €+119 €
10+1 959 €+1 952 €+7 €
11+1 959 €+2 067 €-108 €
12+1 959 €+2 186 €-227 €
13+1 959 €+2 307 €-348 €
14+1 959 €+2 432 €-473 €
15+1 959 €+2 559 €-600 €
16+1 959 €+2 691 €-732 €
17+1 959 €+2 825 €-866 €
18+1 959 €+2 963 €-1 004 €
19+1 959 €+3 105 €-1 146 €
20+1 959 €+3 251 €-1 292 €
21+1 959 €+3 400 €-1 441 €
22+1 959 €+3 553 €-1 594 €
23+1 959 €+3 711 €-1 752 €
24+1 959 €+3 872 €-1 913 €
25+1 959 €+4 038 €-2 079 €
Total+48 975 €+49 189 €+-214 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 136 jours
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