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Studio à Vendre

Bien expiré
VilleMontluçon (03)
Surface16m²
Coût Total28 660€
Loyer Annuel1 929€
Rentabilité6.73%
Cashflow/mois-8€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 15 000 €
Surface : 16 m²
Prix au m² : 937,5 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 16 m², 1 pièce, Mandat exclusif, 1 salle de douche, Chauffage électrique

Référence Exclusivité : 41742

Studio à vendre idéalement situé à Montluçon, offrant environ 16 m² dans un immeuble datant de 1935. En état correct, il propose une pièce de vie lumineuse, chauffage individuel et très faible taxe foncière et charges de copropriété. Proche de toutes commodités et à 5 minutes du centre-ville, ce bien conviendra parfaitement à un premier achat ou un investissement locatif. DPE D-D

Contactez nous pour organiser une visite et découvrir son potentiel dès aujourd'hui . Référence agence : 41742

Ville : Montluçon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03100
Coordonnées : 46.345670, 2.597910
Total : 28 660€
Prix d'acquisition : 15 000€
Travaux : 12 460€
Valeur du bien : 27 460€
Frais de notaire : 1 200€
Coût estimé : 1 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 16m²
Loyer prédit : 10.05€/m²/mois
Fourchette : 7.87€ - 12.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 161€/mois
Loyer annuel estimé : 1929€/an
Fourchette totale : 126€ - 205€/mois
Fourchette annuelle : 1511€ - 2465€/an
Rentabilité brute :6.73%
Fourchette de rentabilité :5.27% - 8.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :619,05 €/m²
Basé sur :210 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :9 905 €
Prix d'achat :15 000 €
Décote à l'achat :+5 095€ (+51.4%)
Marge achat-revente :-18 755€ (-189.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :28 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :143,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :8,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 152,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :14 522,08€
Coût de l'assurance :2 507,75€
Taxe foncière : 192,95€/an
Soit par mois : 16,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 160,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 168,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-7,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 321 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: 4 m² (carrelage) + 1 ensemble sanitaire
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise à jour de l'électroménager.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, et mise à jour des menuiseries intérieures.
Quantité: 12 m² (peinture)
Raison: État 2/5 assumé - salon nécessite rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 460 €(779 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:4 200€
    Rénovation complète salle de bain: 1 ensemble sanitaire: 3000€, Carrelage murs (4 m²): 40€/m² × 4 = 160€, Carrelage sol (4 m²): 40€/m² × 4 = 160€, Main d'œuvre: 880€
  • Cuisine:7 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 5000€, Électroménager: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon:1 260€
    Peinture des murs (12 m²): 30€/m² × 12 = 360€, Menuiseries intérieures: 600€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montluçon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 161 €/mois
Revenus locatifs annuels : 1 929 €/an
Calcul : 161 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 999 €/an
Base de calcul : Emprunt de 28 660 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 100 €/an
Calcul : 8 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 193 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 752 €
Revenus locatifs : +1 929 €
Charges déductibles : -13 752 €
Résultat foncier Année 1 : -11 823 €(Déficit de 11 823 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 1 123 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 1 292 €/an
Revenus locatifs : +1 929 €
Charges déductibles : -1 292 €
Résultat foncier Années 2+ : 637 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1122.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 15 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 9 750 €(65% de 15 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 355 €/an
Calcul : 9 750 € × 3,636% = 355 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
11 929 €13 753 €1 000 €-11 824 €10 700 €1 124 €1 124 €
21 968 €1 267 €974 €701 €--423 €
32 007 €1 240 €947 €767 €---
42 048 €1 212 €919 €835 €---
52 089 €1 183 €890 €905 €---
62 130 €1 153 €860 €977 €---
72 173 €1 122 €829 €1 051 €---
82 216 €1 090 €796 €1 127 €---
92 261 €1 056 €763 €1 204 €---
102 306 €1 022 €728 €1 284 €---
112 352 €986 €693 €1 366 €---
122 399 €949 €656 €1 450 €---
132 447 €910 €617 €1 537 €---
142 496 €871 €577 €1 625 €---
152 546 €829 €536 €1 717 €---
162 597 €787 €493 €1 810 €---
172 649 €742 €449 €1 907 €---
182 702 €696 €403 €2 005 €---
192 756 €649 €356 €2 107 €---
202 811 €600 €306 €2 211 €---
212 867 €549 €255 €2 318 €---
222 924 €496 €203 €2 429 €---
232 983 €441 €148 €2 542 €---
243 043 €385 €91 €2 658 €---
253 103 €326 €33 €2 778 €---
TOTAL61 802 €34 314 €14 522 €27 489 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 27 489 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 1 929 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +405 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+405 €-3 210 €+3 615 €
2+405 €0 €+405 €
3+405 €+103 €+302 €
4+405 €+251 €+154 €
5+405 €+272 €+133 €
6+405 €+293 €+112 €
7+405 €+315 €+90 €
8+405 €+338 €+67 €
9+405 €+361 €+44 €
10+405 €+385 €+20 €
11+405 €+410 €-5 €
12+405 €+435 €-30 €
13+405 €+461 €-56 €
14+405 €+488 €-83 €
15+405 €+515 €-110 €
16+405 €+543 €-138 €
17+405 €+572 €-167 €
18+405 €+602 €-197 €
19+405 €+632 €-227 €
20+405 €+663 €-258 €
21+405 €+696 €-291 €
22+405 €+729 €-324 €
23+405 €+763 €-358 €
24+405 €+797 €-392 €
25+405 €+833 €-428 €
Total+10 125 €+8 247 €+1 878 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 104 jours
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