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Achat : Appartement Saint-Lô (50000)

Bien expiré
VilleSaint-Lô (50)
Surface69
Coût Total808 300
Loyer Annuel7 080
Rentabilité0.88%
Cashflow/mois-3 808
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 1 159,42 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 69 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, 1 balcon, Ascenseur, Structure/extérieur à rafraîchir

Venez découvrir cet appartement dans une résidence de 1974 avec ascenseur vendu loué d'une surface de 69m2, situé sur la commune de Saint-Lô, à proximité des commerces, des écoles et de la gare. Il se compose d'une entrée avec placard, une cuisine équipée donnant sur une balcon, un salon lumineux de 22m2, 3 chambres, une salle de bain et un wc. Cet appartement est vendu loué avec un locataire en place depuis plus de 10 ans. Des travaux de rénovation énergétique sont prévus dans la copropriété. N'hésitez pas à me si vous souhaitez visiter!!! Le bien comprend 2 lots, et il est situé dans une copropriété de 45 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 2000 € et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 80 000 € Honoraires charge vendeur Contactez votre conseiller Safti : Fabien Serret, Tél. : , E-mail : - Ei - Agent commercial immatriculé au Rsac de Caen sous le numéro 518 565 452

Ville : Saint-Lô
Département : Manche
Région : Normandie
Code postal : 50000
Coordonnées : 49.115600, -1.090080
Total : 808 300
Prix d'acquisition : 80 000
Travaux : 721 900
Valeur du bien : 801 900
Frais de notaire : 6 400
Coût estimé : 6 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69
Loyer prédit : 8.55€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 590€/mois
Loyer annuel estimé : 7080€/an
Fourchette totale : 475€ - 733€/mois
Fourchette annuelle : 5700€ - 8794€/an
Rentabilité brute :0.88%
Fourchette de rentabilité :0.71% - 1.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :808 300
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 943,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :229,02€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 4 172,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :374 674,48
Coût de l'assurance :68 705,50
Taxe foncière : 708,01€/an
Soit par mois : 59,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 166,67€/mois
Soit par an : 2 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 590,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 397,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-3 807,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Estimé (année de construction)Confiance : Faible
L'appartement est dans une résidence de 1974, ce qui laisse supposer une classe D ou E.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres simples.
Quantité: 7 fenêtres (estimation pour 69 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des 3 chambres incluant revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :721 900(10 462 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:692 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 69 m² × 10 000€/système = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries - Fenêtres:8 400
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1200€/fenêtre = 8400€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude - Chauffe-eau:500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€/chauffe-eau = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€/salle de bain = 12000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Rénovation complète:9 000
    Rénovation complète 3 chambres: 30 m² × 300€/m² = 9000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Lô (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 700 900✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 590 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 080 €/an
Calcul : 590 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 26 009 €/an
Base de calcul : Emprunt de 808 300 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 748 €/an
Calcul : 229 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 708 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 000 €/an
Calcul : 167 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 721 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 753 365
Revenus locatifs : +7 080
Charges déductibles : -753 365
Résultat foncier Année 1 : -746 285(Déficit de 746 285 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 724 885
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 31 465 €/an
Revenus locatifs : +7 080
Charges déductibles : -31 465
Résultat foncier Années 2+ : -24 385 €/an(Déficit de 24 385 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 705956.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 080753 39126 034-746 31121 400 €724 911 €724 911 €
27 22230 78625 330-23 5655 456 €18 108 €743 019 €
37 36630 05924 602-22 6935 456 €17 236 €760 255 €
47 51329 30723 851-21 7935 456 €16 337 €776 592 €
57 66428 53023 074-20 8675 456 €15 410 €792 003 €
67 81727 72822 272-19 9115 456 €14 455 €806 458 €
77 97326 89921 443-18 9265 456 €13 470 €819 927 €
88 13326 04320 587-17 9105 456 €12 454 €832 381 €
98 29525 15819 702-16 8635 456 €11 407 €843 788 €
108 46124 24418 788-15 7835 456 €10 327 €854 114 €
118 63123 30017 844-14 6705 456 €9 213 €863 328 €
128 80322 32516 869-13 5225 456 €8 065 €146 483 €
138 97921 31715 861-12 3385 456 €6 882 €135 256 €
149 15920 27614 820-11 1175 456 €5 661 €123 681 €
159 34219 20113 745-9 8595 456 €4 403 €111 746 €
169 52918 09012 634-8 5615 456 €3 105 €99 441 €
179 71916 94211 486-7 2235 456 €1 766 €86 752 €
189 91415 75610 300-5 8425 456 €386 €73 669 €
1910 11214 5319 075-4 4194 419 €-61 215 €
2010 31413 2667 809-2 9512 951 €-49 808 €
2110 52111 9586 502-1 4381 438 €-39 481 €
2210 73110 6085 151124--30 144 €
2310 9469 2123 7561 734--20 469 €
2411 1657 7712 3143 394--11 927 €
2511 3886 2818255 107--4 553 €
TOTAL226 7791 232 980374 674-1 006 202122 964Report final : 4 553

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 36 889
Déficit reportable à l'issue du prêt : 4 553
Ce déficit pourra être imputé sur vos futurs revenus fonciers pendant 10 ans
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -1 006 202
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 080 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 487 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 487-6 420+7 907
2+1 487-1 637+3 124
3+1 487-1 637+3 124
4+1 487-1 637+3 124
5+1 487-1 637+3 124
6+1 487-1 637+3 124
7+1 487-1 637+3 124
8+1 487-1 637+3 124
9+1 487-1 637+3 124
10+1 487-1 637+3 124
11+1 487-1 637+3 124
12+1 487-1 637+3 124
13+1 487-1 637+3 124
14+1 487-1 637+3 124
15+1 487-1 637+3 124
16+1 487-1 637+3 124
17+1 487-1 637+3 124
18+1 487-1 637+3 124
19+1 487-1 326+2 813
20+1 487-885+2 372
21+1 487-431+1 918
22+1 4870+1 487
23+1 4870+1 487
24+1 4870+1 487
25+1 4870+1 487
Total+37 175-36 889+74 064
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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