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Duplex 2 pièces 60 m²

VilleAuxerre (89)
Surface60m²
Coût Total133 320€
Loyer Annuel9 130€
Rentabilité6.85%
Cashflow/mois-5€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 316,67 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Duplex 2 pièces 60 m²

Auxerre, appartement en duplex dans un petit ensemble immobilier comprenant entrée, pièce de vie, salle d'eau et wc. A l'étage, grande chambre. Idéalement placé à quelques minutes de la place de l'arquebuse, cela vous permettra d'accéder aux commerces ainsi qu'au marché à pied. Cave, faibles charges de copropriété, il sera idéal pour une première acquisition ou pour un investissement locatif. Un rafraîchissement est à prévoir afin de profiter pleinement de ce bel appartement...

Surface : 60 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 18 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 10/04/2026

Consommation énergie primaire : 202 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 170 € et 1 590 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Auxerre
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89000
Coordonnées : 47.776485, 3.545590
Total : 133 320€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 48 000€
Valeur du bien : 127 000€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 12.68€/m²/mois
Fourchette : 10.42€ - 15.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 761€/mois
Loyer annuel estimé : 9130€/an
Fourchette totale : 625€ - 926€/mois
Fourchette annuelle : 7502€ - 11110€/an
Rentabilité brute :6.85%
Fourchette de rentabilité :5.63% - 8.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 579,39 €/m²
Basé sur :320 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :94 763 €
Prix d'achat :79 000 €
Décote à l'achat :-15 763€ (-16.6%)
Marge achat-revente :-38 557€ (-40.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :656,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :33,33€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 690,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 706,29€
Coût de l'assurance :9 999,00€
Taxe foncière : 912,96€/an
Soit par mois : 76,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 760,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 766,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-5,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 1 chambre
Quantité: 1 chambre (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 000 €(800 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Remplacement chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Pose parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture chambre: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture salon: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auxerre (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 761 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 130 €/an
Calcul : 761 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 409 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 320 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 400 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 913 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 722 €
Revenus locatifs : +9 130 €
Charges déductibles : -53 722 €
Résultat foncier Année 1 : -44 592 €(Déficit de 44 592 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 192 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 722 €/an
Revenus locatifs : +9 130 €
Charges déductibles : -5 722 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 408 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23192.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 130 €53 726 €4 413 €-44 597 €21 400 €23 197 €23 197 €
29 312 €5 608 €4 295 €3 704 €--19 493 €
39 498 €5 486 €4 173 €4 012 €--15 481 €
49 688 €5 360 €4 047 €4 328 €--11 152 €
59 882 €5 230 €3 917 €4 652 €--6 500 €
610 080 €5 095 €3 782 €4 985 €--1 515 €
710 281 €4 955 €3 642 €5 326 €---
810 487 €4 811 €3 498 €5 676 €---
910 697 €4 662 €3 349 €6 035 €---
1010 911 €4 508 €3 195 €6 403 €---
1111 129 €4 349 €3 036 €6 780 €---
1211 351 €4 184 €2 871 €7 168 €---
1311 579 €4 013 €2 700 €7 565 €---
1411 810 €3 837 €2 524 €7 973 €---
1512 046 €3 655 €2 342 €8 392 €---
1612 287 €3 466 €2 153 €8 821 €---
1712 533 €3 271 €1 959 €9 262 €---
1812 784 €3 070 €1 757 €9 714 €---
1913 039 €2 862 €1 549 €10 178 €---
2013 300 €2 646 €1 333 €10 654 €---
2113 566 €2 423 €1 111 €11 143 €---
2213 837 €2 193 €880 €11 644 €---
2314 114 €1 955 €642 €12 159 €---
2414 396 €1 709 €396 €12 688 €---
2514 684 €1 454 €141 €13 230 €---
TOTAL292 423 €144 529 €63 706 €147 894 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 147 894 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 130 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 917 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 917 €-6 420 €+8 337 €
2+1 917 €0 €+1 917 €
3+1 917 €0 €+1 917 €
4+1 917 €0 €+1 917 €
5+1 917 €0 €+1 917 €
6+1 917 €0 €+1 917 €
7+1 917 €+1 143 €+774 €
8+1 917 €+1 703 €+214 €
9+1 917 €+1 810 €+107 €
10+1 917 €+1 921 €-4 €
11+1 917 €+2 034 €-117 €
12+1 917 €+2 150 €-233 €
13+1 917 €+2 270 €-353 €
14+1 917 €+2 392 €-475 €
15+1 917 €+2 517 €-600 €
16+1 917 €+2 646 €-729 €
17+1 917 €+2 778 €-861 €
18+1 917 €+2 914 €-997 €
19+1 917 €+3 053 €-1 136 €
20+1 917 €+3 196 €-1 279 €
21+1 917 €+3 343 €-1 426 €
22+1 917 €+3 493 €-1 576 €
23+1 917 €+3 648 €-1 731 €
24+1 917 €+3 806 €-1 889 €
25+1 917 €+3 969 €-2 052 €
Total+47 925 €+44 368 €+3 557 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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