Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

Bien expiré
VilleBoissy-Saint-Léger (94)
Surface84
Coût Total230 972
Loyer Annuel16 808
Rentabilité7.28%
Cashflow/mois+68
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 900 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 2 379,76 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5/7 étage, Accessible aux personne à mobilité réduite, Ascenseur, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, 3 chambres, Balcon, 1 parking: Parking

L'agence Guy Hoquet Limeil-Brévannes vous propose en exclusivité ce bel appartement de 4 pièces de 84,02 m², situé à seulement 5 minutes à pied de la gare RER A de Boissy-Saint-Léger.

Situé 5e étage d'une résidence sécurisée avec ascenseur, cet appartement lumineux offre un cadre de vie agréable et fonctionnel. Il est également conforme aux normes d'accessibilité pour les personnes à mobilité réduite (PMR).

L'appartement se compose d'un vaste séjour traversant de plus de 43 m² avec cuisine ouverte, entièrement aménagée et équipée, de trois chambres lumineuses, dont une de plus de 11 m², d'une salle de bain, d'un WC indépendant, ainsi que de nombreux rangements.

Une place de parking en sous-sol, sécurisée, complète ce bien.

Côté commodités, vous trouverez plusieurs établissements scolaires (maternelle, primaire, collège) accessibles en moins de 10 minutes à pied. Le quartier est animé et vivant, avec de nombreux commerces, le marché Place Charles de Gaulle, des restaurants, un cinéma, un conservatoire, et l'aéroport à moins de 10 km.

Un bien idéal pour une famille ou un investissement serein, proche de toutes les commodités.

N'attendez plus pour visiter ! Contactez dès maintenant votre agence Guy Hoquet Limeil-Brévannes pour découvrir tous les atouts de cet appartement.

Ville : Boissy-Saint-Léger
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94470
Coordonnées : 48.747544, 2.525236
Boissy-Saint-Léger
RER A
Total : 230 972
Prix d'acquisition : 199 900
Travaux : 15 080
Valeur du bien : 214 980
Frais de notaire : 15 992
Coût estimé : 15 992
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84
Loyer prédit : 16.67€/m²/mois
Fourchette : 13.78€ - 20.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 1401€/mois
Loyer annuel estimé : 16808€/an
Fourchette totale : 1158€ - 1695€/mois
Fourchette annuelle : 13890€ - 20340€/an
Rentabilité brute :7.28%
Fourchette de rentabilité :6.01% - 8.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :230 972
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 126,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :65,44€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 192,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 063,36
Coût de l'assurance :19 632,62
Taxe foncière : 1 680,83€/an
Soit par mois : 140,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 400,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 332,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :68,40€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 136 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 43 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 080(180 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:1 360
    Peinture murs et plafonds: 34 m² × 40€/m² = 1360€
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€
  • Salon - Peinture:1 720
    Peinture murs et plafonds: 43 m² × 40€/m² = 1720€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 401 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 808 €/an
Calcul : 1 401 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 432 €/an
Base de calcul : Emprunt de 230 972 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 785 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 681 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 080
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 978
Revenus locatifs : +16 808
Charges déductibles : -24 978
Résultat foncier Année 1 : -8 170(Déficit de 8 170 €)
Imputable sur revenu global : 8 170
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 898 €/an
Revenus locatifs : +16 808
Charges déductibles : -9 898
Résultat foncier Années 2+ : 6 910 €/an
Prix d'achat du bien : 199 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 935(65% de 199 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 725 €/an
Calcul : 129 935 € × 3,636% = 4 725
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 80824 9857 439-8 1778 177 €--
217 1449 7047 2387 440---
317 4879 4967 0307 991---
417 8379 2816 8158 556---
518 1949 0606 5939 134---
618 5588 8306 3649 727---
718 9298 5936 12710 335---
819 3078 3495 88310 959---
919 6948 0965 63011 598---
1020 0877 8355 36912 253---
1120 4897 5655 09912 924---
1220 8997 2864 82013 613---
1321 3176 9984 53214 319---
1421 7436 7014 23515 042---
1522 1786 3943 92815 785---
1622 6226 0763 61016 546---
1723 0745 7483 28217 326---
1823 5365 4092 94318 126---
1924 0065 0592 59318 947---
2024 4874 6982 23219 789---
2124 9764 3241 85820 652---
2225 4763 9381 47221 538---
2325 9853 5391 07322 446---
2426 5053 12766123 378---
2527 0352 70223624 333---
TOTAL538 375183 797107 063354 5798 177Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 453
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 354 579
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 808 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 530 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 530-2 453+5 983
2+3 530+2 232+1 298
3+3 530+2 397+1 133
4+3 530+2 567+963
5+3 530+2 740+790
6+3 530+2 918+612
7+3 530+3 101+429
8+3 530+3 288+242
9+3 530+3 479+51
10+3 530+3 676-146
11+3 530+3 877-347
12+3 530+4 084-554
13+3 530+4 296-766
14+3 530+4 513-983
15+3 530+4 735-1 205
16+3 530+4 964-1 434
17+3 530+5 198-1 668
18+3 530+5 438-1 908
19+3 530+5 684-2 154
20+3 530+5 937-2 407
21+3 530+6 196-2 666
22+3 530+6 461-2 931
23+3 530+6 734-3 204
24+3 530+7 013-3 483
25+3 530+7 300-3 770
Total+88 250+106 374+-18 124
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →