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Appartement - 4 pièce(s) - 94 m²

Bien expiré
VilleForbach (57)
Surface94m²
Coût Total133 400€
Loyer Annuel9 170€
Rentabilité6.87%
Cashflow/mois-1€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 000 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 1 117,02 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Fiche Id-PAR134559 : Forbach centre PROX ZONE PIETONNE, appartement composé de 2 chambres d un salon séjour d une sdb et 1 cuisine équipée ,balcon parking souterrain.DPE C POMPES A CHALEUR ;DISPONIBLE DE SUITE - Mentions légales : Proposé à la vente à 105000 Euros (Dont 5% TTC d'honoraires à la charge de l'acquéreur, soit un prix hors honoraires de 100000 Euros) - Classe Energie C : 147 kWh.m2.an - (DPE ancienne version) - Affaire suivie par Mme Séraphine Baylou (Agent commercial independant) - Reseau Immo-Diffusion Forbach - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat (Appel gratuit ou prix d'une communication locale)

Précision localisation : CENTRE VILLE

Ville : Forbach
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57600
Total : 133 400€
Prix d'acquisition : 105 000€
Travaux : 20 000€
Valeur du bien : 125 000€
Frais de notaire : 8 400€
Coût estimé : 8 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94m²
Loyer prédit : 8.13€/m²/mois
Fourchette : 6.44€ - 10.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 764€/mois
Loyer annuel estimé : 9170€/an
Fourchette totale : 605€ - 965€/mois
Fourchette annuelle : 7259€ - 11585€/an
Rentabilité brute :6.87%
Fourchette de rentabilité :5.44% - 8.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :650,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :37,80€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 688,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 835,43€
Coût de l'assurance :11 339,00€
Taxe foncière : 917,04€/an
Soit par mois : 76,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 764,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 765,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-0,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 147 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE mentionné explicitement avec consommation de 147 kWh/m²/an.

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, installation de nouveaux placards, plan de travail, électroménager (plaque, four, hotte, frigo), réfection plomberie et électricité, revêtement sol et murs.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant une rénovation complète.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage partiel ou total, mise aux normes plomberie et électricité, peinture.
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état correct nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité, revêtement de sol (parquet flottant ou stratifié).
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité, revêtement de sol.
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant des travaux de rénovation.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 000 €(213 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:20 000€
    Cuisine complète rénovation: 10 m² × 2000€/m² = 20000€ (meubles, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol et murs)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 764 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 170 €/an
Calcul : 764 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 292 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 400 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 454 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 917 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 663 €
Revenus locatifs : +9 170 €
Charges déductibles : -25 663 €
Résultat foncier Année 1 : -16 493 €(Déficit de 16 493 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 5 793 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 663 €/an
Revenus locatifs : +9 170 €
Charges déductibles : -5 663 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 507 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 5792.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 105 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250 €(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 170 €25 667 €4 297 €-16 497 €10 700 €5 797 €5 797 €
29 354 €5 551 €4 180 €3 803 €--1 994 €
39 541 €5 431 €4 060 €4 110 €---
49 732 €5 307 €3 936 €4 425 €---
59 926 €5 179 €3 808 €4 748 €---
610 125 €5 046 €3 676 €5 079 €---
710 327 €4 909 €3 539 €5 418 €---
810 534 €4 768 €3 398 €5 766 €---
910 745 €4 622 €3 252 €6 122 €---
1010 959 €4 471 €3 101 €6 488 €---
1111 179 €4 316 €2 945 €6 863 €---
1211 402 €4 155 €2 784 €7 248 €---
1311 630 €3 988 €2 618 €7 642 €---
1411 863 €3 816 €2 446 €8 046 €---
1512 100 €3 639 €2 268 €8 461 €---
1612 342 €3 456 €2 085 €8 887 €---
1712 589 €3 266 €1 896 €9 323 €---
1812 841 €3 070 €1 700 €9 770 €---
1913 098 €2 868 €1 498 €10 229 €---
2013 360 €2 659 €1 289 €10 700 €---
2113 627 €2 444 €1 073 €11 183 €---
2213 899 €2 221 €850 €11 679 €---
2314 177 €1 990 €620 €12 187 €---
2414 461 €1 753 €382 €12 708 €---
2514 750 €1 507 €136 €13 243 €---
TOTAL293 731 €116 100 €61 835 €177 630 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 177 630 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 170 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 926 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 926 €-3 210 €+5 136 €
2+1 926 €0 €+1 926 €
3+1 926 €+635 €+1 291 €
4+1 926 €+1 327 €+599 €
5+1 926 €+1 424 €+502 €
6+1 926 €+1 524 €+402 €
7+1 926 €+1 625 €+301 €
8+1 926 €+1 730 €+196 €
9+1 926 €+1 837 €+89 €
10+1 926 €+1 946 €-20 €
11+1 926 €+2 059 €-133 €
12+1 926 €+2 174 €-248 €
13+1 926 €+2 293 €-367 €
14+1 926 €+2 414 €-488 €
15+1 926 €+2 538 €-612 €
16+1 926 €+2 666 €-740 €
17+1 926 €+2 797 €-871 €
18+1 926 €+2 931 €-1 005 €
19+1 926 €+3 069 €-1 143 €
20+1 926 €+3 210 €-1 284 €
21+1 926 €+3 355 €-1 429 €
22+1 926 €+3 504 €-1 578 €
23+1 926 €+3 656 €-1 730 €
24+1 926 €+3 812 €-1 886 €
25+1 926 €+3 973 €-2 047 €
Total+48 150 €+53 289 €+-5 139 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 115 jours
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