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Appartement 2 pièces 42 m²

VilleMontluçon (03)
Surface42m²
Coût Total59 520€
Loyer Annuel5 065€
Rentabilité8.51%
Cashflow/mois+66€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 44 000 €
Surface : 42 m²
Prix au m² : 1 047,62 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Montluçon, appartement refait T2 avec balcon et garage, actuellement loué

Bel appartement T2 à vendre loué , idéalement situé en centre-ville de Montluçon 📍. Avec 1 chambre et 1 séjour lumineux, cet appartement en parfait état offre un balcon agréable pour vos moments de détente 🌤️. Résidence avec ascenseur, cave et garage — confort et praticité assurés 🚗🔑. À deux pas d'une école, idéal pour les familles, et proche des transports en commun pour vos déplacements quotidiens 🚸🚌. DPE D/E . Contactez-nous pour organiser une visite ! AGENCE ORPI ALLIN IMMOBILIER [Coordonnées masquées] Référence agence : 42123 - ROTA Référence annonce : A2U0-9NP-PQP Date de réalisation du diagnostic : 01/09/2024 Prix hors honoraires : 41 500 €

Ville : Montluçon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03100
Coordonnées : 46.341390, 2.597027
Total : 59 520€
Prix d'acquisition : 44 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 56 000€
Frais de notaire : 3 520€
Coût estimé : 3 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 42m²
Loyer prédit : 10.05€/m²/mois
Fourchette : 7.87€ - 12.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 422€/mois
Loyer annuel estimé : 5065€/an
Fourchette totale : 330€ - 539€/mois
Fourchette annuelle : 3965€ - 6470€/an
Rentabilité brute :8.51%
Fourchette de rentabilité :6.66% - 10.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :617,39 €/m²
Basé sur :207 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :25 930 €
Prix d'achat :44 000 €
Décote à l'achat :+18 070€ (+69.7%)
Marge achat-revente :-33 590€ (-129.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :59 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :296,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :17,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 313,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :29 393,24€
Coût de l'assurance :5 208,00€
Taxe foncière : 506,49€/an
Soit par mois : 42,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 422,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 355,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :66,13€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 42 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 supposé - nécessite mise aux normes plomberie et électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 supposé - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 supposé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(286 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 422 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 065 €/an
Calcul : 422 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 028 €/an
Base de calcul : Emprunt de 59 520 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 208 €/an
Calcul : 17 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 506 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 742 €
Revenus locatifs : +5 065 €
Charges déductibles : -14 742 €
Résultat foncier Année 1 : -9 677 €(Déficit de 9 677 €)
Imputable sur revenu global : 9 677 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 742 €/an
Revenus locatifs : +5 065 €
Charges déductibles : -2 742 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 323 €/an
Prix d'achat du bien : 44 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 28 600 €(65% de 44 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 040 €/an
Calcul : 28 600 € × 3,636% = 1 040 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 065 €14 744 €2 029 €-9 679 €9 679 €--
25 166 €2 691 €1 976 €2 476 €---
35 270 €2 635 €1 921 €2 634 €---
45 375 €2 578 €1 863 €2 797 €---
55 482 €2 519 €1 804 €2 964 €---
65 592 €2 457 €1 742 €3 135 €---
75 704 €2 394 €1 679 €3 310 €---
85 818 €2 328 €1 613 €3 490 €---
95 934 €2 260 €1 545 €3 675 €---
106 053 €2 189 €1 474 €3 864 €---
116 174 €2 116 €1 401 €4 058 €---
126 298 €2 041 €1 326 €4 257 €---
136 424 €1 962 €1 248 €4 461 €---
146 552 €1 882 €1 167 €4 671 €---
156 683 €1 798 €1 083 €4 885 €---
166 817 €1 711 €996 €5 106 €---
176 953 €1 621 €907 €5 332 €---
187 092 €1 528 €814 €5 564 €---
197 234 €1 432 €717 €5 802 €---
207 379 €1 333 €618 €6 046 €---
217 526 €1 230 €515 €6 296 €---
227 677 €1 123 €408 €6 554 €---
237 830 €1 013 €298 €6 817 €---
247 987 €899 €184 €7 088 €---
258 147 €780 €66 €7 366 €---
TOTAL162 231 €59 264 €29 393 €102 968 €9 679 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 904 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 102 968 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 065 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 064 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 064 €-2 904 €+3 968 €
2+1 064 €+743 €+321 €
3+1 064 €+790 €+274 €
4+1 064 €+839 €+225 €
5+1 064 €+889 €+175 €
6+1 064 €+940 €+124 €
7+1 064 €+993 €+71 €
8+1 064 €+1 047 €+17 €
9+1 064 €+1 102 €-38 €
10+1 064 €+1 159 €-95 €
11+1 064 €+1 217 €-153 €
12+1 064 €+1 277 €-213 €
13+1 064 €+1 338 €-274 €
14+1 064 €+1 401 €-337 €
15+1 064 €+1 466 €-402 €
16+1 064 €+1 532 €-468 €
17+1 064 €+1 600 €-536 €
18+1 064 €+1 669 €-605 €
19+1 064 €+1 741 €-677 €
20+1 064 €+1 814 €-750 €
21+1 064 €+1 889 €-825 €
22+1 064 €+1 966 €-902 €
23+1 064 €+2 045 €-981 €
24+1 064 €+2 126 €-1 062 €
25+1 064 €+2 210 €-1 146 €
Total+26 600 €+30 890 €+-4 290 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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