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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMoulins-lès-Metz (57)
Surface79.9m²
Coût Total190 960€
Loyer Annuel10 970€
Rentabilité5.74%
Cashflow/mois-259€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 152 000 €
Surface : 79.9 m²
Prix au m² : 1 902,38 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

Pour investissement locatif :

F4 de 79.88m² au 1er étage d'une petite copropriété située au 1 route de Jouy à Moulins les Metz.

Entrée desservant 3 grandes chambres, séjour de 17m², grande cuisine indépendante, salle de bain avec wc.

Actuellement loué depuis le 31/10/2024, loyer 800 euros mensuel + 60 euros de charges.

Cave, jardin privatif, local vélo, copropriété en cour de création de 12 lots principaux, charges annuelles totales estimées à 960 euros, chauffage individuel gaz, double vitrage pvc.

N'hésitez pas à contacter votre conseiller Concordis : Jean-Charles Pruneau.

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 11 lots. Quote-part moyenne du budget prévisionnel 960 euros/an. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie D, Classe climat D Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 1220.00 et 1700.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller Concordis Metz : Jean-Charles Pruneau Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 752 216 234. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Moulins-lès-Metz
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57160
Coordonnées : 49.096871, 6.111436
Total : 190 960€
Prix d'acquisition : 152 000€
Travaux : 26 800€
Valeur du bien : 178 800€
Frais de notaire : 12 160€
Coût estimé : 12 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79.9m²
Loyer prédit : 11.44€/m²/mois
Fourchette : 9.10€ - 14.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 914€/mois
Loyer annuel estimé : 10970€/an
Fourchette totale : 727€ - 1149€/mois
Fourchette annuelle : 8726€ - 13791€/an
Rentabilité brute :5.74%
Fourchette de rentabilité :4.57% - 7.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :190 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :945,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :55,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 001,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 773,99€
Coût de l'assurance :16 709,00€
Taxe foncière : 1 096,99€/an
Soit par mois : 91,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 80,00€/mois
Soit par an : 960,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 914,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 172,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-258,74€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 227 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 79.9 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement des fenêtres si nécessaire pour garantir l'étanchéité et l'isolation
Quantité: 8 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 79.9 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour des éléments de cuisine pour un aspect moderne
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification des joints de la salle de bain
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour des revêtements dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Vérification de la peinture et des revêtements dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 800 €(335 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:4 600€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système = 4000€, Main d'œuvre: 600€
  • Menuiseries - Fenêtres:6 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 800€/fenêtre = 6400€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Cuisine complète: 12 m² × 600€/m² = 7200€, Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain - Rafraîchissement léger:500€
    Peinture salle de bain: 5 m² × 100€/m² = 500€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Rafraîchissement:3 000€
    Peinture chambres: 34 m² × 60€/m² = 2040€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon - Rafraîchissement léger:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Moulins-lès-Metz (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 914 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 970 €/an
Calcul : 914 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 410 €/an
Base de calcul : Emprunt de 190 960 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 668 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 097 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 960 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 935 €
Revenus locatifs : +10 970 €
Charges déductibles : -35 935 €
Résultat foncier Année 1 : -24 966 €(Déficit de 24 966 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 566 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 135 €/an
Revenus locatifs : +10 970 €
Charges déductibles : -9 135 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 834 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3565.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 152 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 98 800 €(65% de 152 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 593 €/an
Calcul : 98 800 € × 3,636% = 3 593 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 970 €35 942 €6 416 €-24 972 €21 400 €3 572 €3 572 €
211 189 €8 971 €6 246 €2 218 €--1 354 €
311 413 €8 795 €6 070 €2 618 €---
411 641 €8 613 €5 887 €3 029 €---
511 874 €8 424 €5 699 €3 450 €---
612 112 €8 229 €5 504 €3 883 €---
712 354 €8 027 €5 302 €4 327 €---
812 601 €7 818 €5 093 €4 783 €---
912 853 €7 602 €4 877 €5 251 €---
1013 110 €7 379 €4 653 €5 732 €---
1113 372 €7 147 €4 422 €6 225 €---
1213 640 €6 908 €4 183 €6 732 €---
1313 912 €6 661 €3 935 €7 252 €---
1414 191 €6 404 €3 679 €7 786 €---
1514 475 €6 140 €3 414 €8 335 €---
1614 764 €5 866 €3 140 €8 898 €---
1715 059 €5 582 €2 857 €9 477 €---
1815 360 €5 289 €2 563 €10 072 €---
1915 668 €4 985 €2 260 €10 682 €---
2015 981 €4 671 €1 946 €11 310 €---
2116 301 €4 347 €1 621 €11 954 €---
2216 627 €4 011 €1 285 €12 616 €---
2316 959 €3 663 €938 €13 296 €---
2417 298 €3 304 €578 €13 995 €---
2517 644 €2 932 €206 €14 713 €---
TOTAL351 369 €187 708 €92 774 €163 661 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 163 661 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 970 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 304 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 304 €-6 420 €+8 724 €
2+2 304 €0 €+2 304 €
3+2 304 €+379 €+1 925 €
4+2 304 €+909 €+1 395 €
5+2 304 €+1 035 €+1 269 €
6+2 304 €+1 165 €+1 139 €
7+2 304 €+1 298 €+1 006 €
8+2 304 €+1 435 €+869 €
9+2 304 €+1 575 €+729 €
10+2 304 €+1 719 €+585 €
11+2 304 €+1 867 €+437 €
12+2 304 €+2 019 €+285 €
13+2 304 €+2 176 €+128 €
14+2 304 €+2 336 €-32 €
15+2 304 €+2 500 €-196 €
16+2 304 €+2 670 €-366 €
17+2 304 €+2 843 €-539 €
18+2 304 €+3 022 €-718 €
19+2 304 €+3 205 €-901 €
20+2 304 €+3 393 €-1 089 €
21+2 304 €+3 586 €-1 282 €
22+2 304 €+3 785 €-1 481 €
23+2 304 €+3 989 €-1 685 €
24+2 304 €+4 198 €-1 894 €
25+2 304 €+4 414 €-2 110 €
Total+57 600 €+49 098 €+8 502 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 195 jours
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