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Détails du bien

Bien expiré
VilleBelfort (90)
Surface65.3
Coût Total80 160
Loyer Annuel7 170
Rentabilité8.95%
Cashflow/mois+117
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 57 000 €
Surface : 65.3 m²
Prix au m² : 872,89 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Au cœur de Belfort, cet appartement de 65m² . L'entrée donne directement sur un séjour convivial, suivi d'une cuisine fonctionnelle. Vous profiterez de deux chambres séparées, d'une salle de bains équipée et d'un WC indépendant, le tout dans un agencement pratique pour le quotidien. Le bien est proposé au prix de 57000€ et bénéficie d'un Diagnostic de Performance Énergétique classé D. Le quartier se caractérise par son cadre familial et ses services de proximité. Les écoles maternelles et élémentaires sont accessibles en quelques minutes à pied, tout comme une crèche municipale, offrant ainsi un environnement idéal pour les familles. Les transports en commun sont très bien desservis : plusieurs lignes de bus (dont la ligne 2 à quelques pas) vous permettent de rejoindre rapidement le centre-ville et les axes principaux. Pour les moments de détente, un petit terrain de jeu se trouve à trois minutes à pied, tandis qu'un square agréable est accessible en moins de douze minutes. Le secteur bénéficie également d'une offre de restauration rapide à deux minutes et d'un restaurant à cinq minutes, parfait pour vos repas quotidiens. Le DPE D et la localisation pratique font de cet appartement une opportunité à saisir. Bien proposé par Loïc MAISONNEUVE EI, agent commercial (RSAC 940589799) - https://www.century21agencedutheatre.com/mentions_legales/

Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.637786, 6.872308
Total : 80 160
Prix d'acquisition : 57 000
Travaux : 18 600
Valeur du bien : 75 600
Frais de notaire : 4 560
Coût estimé : 4 560
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65.3
Loyer prédit : 9.15€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 598€/mois
Loyer annuel estimé : 7170€/an
Fourchette totale : 465€ - 767€/mois
Fourchette annuelle : 5585€ - 9206€/an
Rentabilité brute :8.95%
Fourchette de rentabilité :6.97% - 11.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 448,6 €/m²
Basé sur :159 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :94 594
Prix d'achat :57 000
Décote à l'achat :-37 594 (-39.7%)
Marge achat-revente :14 434€ (15.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :80 160
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :397,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :23,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 420,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 944,09
Coût de l'assurance :7 014,00
Taxe foncière : 717,04€/an
Soit par mois : 59,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 597,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 480,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :117,38€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 233 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Pas de travaux énergétiques obligatoires
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Pas de travaux énergétiques obligatoires
Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de l'électroménager et des placards de cuisine.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes de la plomberie.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture et rafraîchissement des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: salon complet (environ 35 m² total)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais peut bénéficier d'un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 600(285 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 000
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:7 000
    Rénovation salle de bain complète: 5000€, Plomberie: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:1 200
    Peinture murs 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:1 400
    Peinture salon 35 m²: 30€/m² × 35 = 1050€, Main d'œuvre: 350€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 598 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 170 €/an
Calcul : 598 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 691 €/an
Base de calcul : Emprunt de 80 160 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 281 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 717 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 288
Revenus locatifs : +7 170
Charges déductibles : -22 288
Résultat foncier Année 1 : -15 118(Déficit de 15 118 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 4 418
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 688 €/an
Revenus locatifs : +7 170
Charges déductibles : -3 688
Résultat foncier Années 2+ : 3 482 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 4418.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 57 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 050(65% de 57 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 347 €/an
Calcul : 37 050 € × 3,636% = 1 347
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 17022 2912 693-15 12110 700 €4 421 €4 421 €
27 3143 6192 6223 694--726 €
37 4603 5452 5483 915---
47 6093 4692 4714 140---
57 7613 3902 3924 372---
67 9173 3082 3104 609---
78 0753 2232 2254 852---
88 2363 1352 1385 101---
98 4013 0452 0475 357---
108 5692 9511 9535 618---
118 7412 8541 8565 887---
128 9152 7531 7566 162---
139 0942 6491 6526 444---
149 2762 5421 5446 734---
159 4612 4311 4337 030---
169 6502 3161 3187 335---
179 8432 1971 1997 647---
1810 0402 0741 0767 967---
1910 2411 9469498 295---
2010 4461 8158178 631---
2110 6551 6786818 977---
2210 8681 5375409 331---
2311 0851 3913949 694---
2411 3071 24024310 067---
2511 5331 0848710 449---
TOTAL229 66982 48438 944147 18510 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 147 185
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 170 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 506 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 506-3 210+4 716
2+1 5060+1 506
3+1 506+956+550
4+1 506+1 242+264
5+1 506+1 312+194
6+1 506+1 383+123
7+1 506+1 456+50
8+1 506+1 530-24
9+1 506+1 607-101
10+1 506+1 686-180
11+1 506+1 766-260
12+1 506+1 849-343
13+1 506+1 933-427
14+1 506+2 020-514
15+1 506+2 109-603
16+1 506+2 200-694
17+1 506+2 294-788
18+1 506+2 390-884
19+1 506+2 488-982
20+1 506+2 589-1 083
21+1 506+2 693-1 187
22+1 506+2 799-1 293
23+1 506+2 908-1 402
24+1 506+3 020-1 514
25+1 506+3 135-1 629
Total+37 650+44 156+-6 506
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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