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Appartement à vendre

VilleCognac (16)
Surface50m²
Coût Total100 840€
Loyer Annuel7 639€
Rentabilité7.57%
Cashflow/mois-48€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 1 500 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cave, 1 chambre, Entrée séparée

La Fabrique Immobilier vous présente cet appartement de 50 m² situé au 1er étage d'une résidence sans ascenseur à Cognac.

Cet appartement propose une entrée avec placard, une cuisine de 8 m², un séjour de 17 m², une chambre de 11 m², une salle de bain, des WC indépendants, une loggia. Une cave et une place de parking complètent ce bien.

N'attendez plus et contactez Sabrina

Surface : 50 m² Prix du bien : 75 000 € Prix du bien hors honoraires : 71 000 € Honoraires TTC exclusifs : 4 000 € Honoraires à la charge de l'acquéreur Date de réalisation du diagnostic énergétique : 23/05/2025

Consommation énergie primaire : 268 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 192 kWh/m²/an Estimation des coûts annuels : entre 1130 € et 1580 € par an Prix moyens des énergies indexés sur les années 2021, 2022, 2023

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Sabrina ALLONCLE Entrepreneur individuel Agent commercial RSAC Angoulême : 903 641 215 L'Agence NE PEUT NI RECEVOIR NI DETENIR D'AUTRES FONDS, EFFETS OU VALEURS QUE CEUX REPRESENTATIFS DE SA REMUNERATION dans le cadre de son activité de transaction. (5.63 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 54 lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1200.00 euros. Sabrina Alloncle (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 903 641 215 - COGNAC.

Ville : Cognac
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16100
Coordonnées : 45.700983, -0.310883
Total : 100 840€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 19 840€
Valeur du bien : 94 840€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 12.73€/m²/mois
Fourchette : 10.29€ - 15.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 637€/mois
Loyer annuel estimé : 7639€/an
Fourchette totale : 514€ - 788€/mois
Fourchette annuelle : 6173€ - 9452€/an
Rentabilité brute :7.57%
Fourchette de rentabilité :6.12% - 9.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 150,98 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :57 549 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :+17 451€ (+30.3%)
Marge achat-revente :-43 291€ (-75.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :492,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :28,57€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 521,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 902,72€
Coût de l'assurance :8 571,40€
Taxe foncière : 763,85€/an
Soit par mois : 63,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 100,00€/mois
Soit par an : 1 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 636,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 684,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-48,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 268 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer un système de chauffage ancien.
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain incluant remplacement de la douche, lavabo et WC.
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 11 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 11 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 840 €(397 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 700€
  • Menuiseries:3 600€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 100€
    Parquet flottant: 11 m² × 80€/m² = 880€, Main d'œuvre: 220€
  • Chambres - Peinture:440€
    Peinture murs et plafonds: 11 m² × 40€/m² = 440€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cognac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 637 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 639 €/an
Calcul : 637 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 255 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 840 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 343 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 764 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 200 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 840 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 401 €
Revenus locatifs : +7 639 €
Charges déductibles : -25 401 €
Résultat foncier Année 1 : -17 763 €(Déficit de 17 763 €)
Imputable sur revenu global : 17 763 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 561 €/an
Revenus locatifs : +7 639 €
Charges déductibles : -5 561 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 077 €/an
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 639 €25 405 €3 258 €-17 766 €17 766 €--
27 791 €5 477 €3 170 €2 315 €---
37 947 €5 386 €3 079 €2 561 €---
48 106 €5 292 €2 985 €2 814 €---
58 268 €5 195 €2 888 €3 074 €---
68 434 €5 094 €2 788 €3 339 €---
78 602 €4 991 €2 684 €3 611 €---
88 774 €4 884 €2 577 €3 891 €---
98 950 €4 773 €2 466 €4 177 €---
109 129 €4 659 €2 352 €4 470 €---
119 311 €4 541 €2 234 €4 771 €---
129 498 €4 419 €2 112 €5 079 €---
139 687 €4 293 €1 986 €5 395 €---
149 881 €4 162 €1 856 €5 719 €---
1510 079 €4 028 €1 721 €6 051 €---
1610 280 €3 889 €1 582 €6 392 €---
1710 486 €3 745 €1 438 €6 741 €---
1810 696 €3 597 €1 290 €7 099 €---
1910 910 €3 443 €1 136 €7 466 €---
2011 128 €3 285 €978 €7 843 €---
2111 350 €3 121 €814 €8 229 €---
2211 577 €2 952 €645 €8 626 €---
2311 809 €2 777 €470 €9 032 €---
2412 045 €2 597 €290 €9 449 €---
2512 286 €2 410 €103 €9 876 €---
TOTAL244 664 €124 410 €46 903 €120 253 €17 766 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 330 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 120 253 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 639 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 604 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 604 €-5 330 €+6 934 €
2+1 604 €+694 €+910 €
3+1 604 €+768 €+836 €
4+1 604 €+844 €+760 €
5+1 604 €+922 €+682 €
6+1 604 €+1 002 €+602 €
7+1 604 €+1 083 €+521 €
8+1 604 €+1 167 €+437 €
9+1 604 €+1 253 €+351 €
10+1 604 €+1 341 €+263 €
11+1 604 €+1 431 €+173 €
12+1 604 €+1 524 €+80 €
13+1 604 €+1 618 €-14 €
14+1 604 €+1 716 €-112 €
15+1 604 €+1 815 €-211 €
16+1 604 €+1 918 €-314 €
17+1 604 €+2 022 €-418 €
18+1 604 €+2 130 €-526 €
19+1 604 €+2 240 €-636 €
20+1 604 €+2 353 €-749 €
21+1 604 €+2 469 €-865 €
22+1 604 €+2 588 €-984 €
23+1 604 €+2 710 €-1 106 €
24+1 604 €+2 835 €-1 231 €
25+1 604 €+2 963 €-1 359 €
Total+40 100 €+36 076 €+4 024 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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