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Maison 4 pièces 86 m²

Bien expiré
VilleFontenay-le-Comte (85)
Surface86m²
Coût Total142 632€
Loyer Annuel8 863€
Rentabilité6.21%
Cashflow/mois-76€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 74 200 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 862,79 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 86 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial SARL Laurent MOMPERT, Philippe CHAUMONT, Patricia BILLON-MICHAUD et Nicoleta MIHALACHE-BARON, Notaires Associés vous proposent : Maison / villa à vendre - FONTENAY LE COMTE (85200)

MAISON EN CENTRE VILLE A RESTAURER, comprenant : Au rez-de-chaussée : Ancien magasin - Cuisine - Chambre - Débarras avec grenier - Au 1er étage : Dégagement - Trois chambres - Salle de bains - Chauffage central au gaz de ville - W.C. à l'extérieur - Préau avec Grenier - Dépendance - Cour commune -

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques

Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]

Annonce de l’étude SARL Laurent MOMPERT, Philippe CHAUMONT, Patricia BILLON-MICHAUD et Nicoleta MIHALACHE-BARON, Notaires Associés - Notaires à Fontenay-le-Comte - N° SIRET : 35310092800012

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Surface : 86 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 13/05/2026 Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Fontenay-le-Comte
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85200
Coordonnées : 46.472347, -0.793974
Total : 142 632€
Prix d'acquisition : 74 200€
Travaux : 62 496€
Valeur du bien : 136 696€
Frais de notaire : 5 936€
Coût estimé : 5 936€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 8.59€/m²/mois
Fourchette : 6.67€ - 11.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 739€/mois
Loyer annuel estimé : 8863€/an
Fourchette totale : 573€ - 951€/mois
Fourchette annuelle : 6881€ - 11417€/an
Rentabilité brute :6.21%
Fourchette de rentabilité :4.82% - 8.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 315,79 €/m²
Basé sur :71 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :113 158 €
Prix d'achat :74 200 €
Décote à l'achat :-38 958€ (-34.4%)
Marge achat-revente :-29 474€ (-26.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 632€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :698,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :41,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 740,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 020,59€
Coût de l'assurance :12 480,30€
Taxe foncière : 886,34€/an
Soit par mois : 73,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 738,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 814,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-75,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au gaz de ville
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (86 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo
Raison: État 3/5 visible sur photos - Salle de bain nécessite une mise à jour
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage) pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - Chambres nécessitent une rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage)
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 496 €(727 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 600€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 500€ = 10 500€, Main d'œuvre: 20% de 10 500€ = 2 100€
  • Isolation:4 128€
    Isolation toiture/combles: 86 m² × 40€/m² = 3 440€, Main d'œuvre: 20% de 3 440€ = 688€
  • Menuiseries:12 600€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1 050€ = 10 500€, Main d'œuvre: 20% de 10 500€ = 2 100€
  • Salle de bain:7 032€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² de carrelage × 60€/m² = 360€, Baignoire: 1 × 1 500€ = 1 500€, Lavabo: 1 × 500€ = 500€, Plomberie: 2 000€, Électricité: 1 500€, Main d'œuvre: 20% de 5 860€ = 1 172€
  • Cuisine:16 200€
    Rénovation complète cuisine: 10 000€, Plomberie: 2 000€, Électricité: 1 500€, Main d'œuvre: 20% de 13 500€ = 2 700€
  • Chambres:5 616€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1 080€, Revêtement sol: 36 m² × 50€/m² = 1 800€, Électricité: 3 chambres × 600€ = 1 800€, Main d'œuvre: 20% de 4 680€ = 936€
  • Salon:4 320€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Revêtement sol: 20 m² × 50€/m² = 1 000€, Électricité: 20 m² × 100€ = 2 000€, Main d'œuvre: 20% de 3 600€ = 720€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Fontenay-le-Comte (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 328€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 739 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 863 €/an
Calcul : 739 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 646 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 632 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 499 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 886 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 496 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 528 €
Revenus locatifs : +8 863 €
Charges déductibles : -68 528 €
Résultat foncier Année 1 : -59 664 €(Déficit de 59 664 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 264 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 032 €/an
Revenus locatifs : +8 863 €
Charges déductibles : -6 032 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 832 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38264.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 74 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 230 €(65% de 74 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 754 €/an
Calcul : 48 230 € × 3,636% = 1 754 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 863 €68 532 €4 651 €-59 669 €21 400 €38 269 €38 269 €
29 041 €5 911 €4 526 €3 130 €--35 139 €
39 221 €5 782 €4 396 €3 440 €--31 700 €
49 406 €5 648 €4 263 €3 758 €--27 942 €
59 594 €5 510 €4 124 €4 084 €--23 858 €
69 786 €5 367 €3 982 €4 419 €--19 439 €
79 982 €5 220 €3 834 €4 762 €--14 677 €
810 181 €5 067 €3 682 €5 114 €--9 563 €
910 385 €4 909 €3 524 €5 475 €--4 087 €
1010 593 €4 747 €3 361 €5 846 €---
1110 804 €4 578 €3 193 €6 226 €---
1211 021 €4 404 €3 019 €6 616 €---
1311 241 €4 224 €2 839 €7 017 €---
1411 466 €4 038 €2 653 €7 427 €---
1511 695 €3 846 €2 461 €7 849 €---
1611 929 €3 648 €2 262 €8 281 €---
1712 168 €3 443 €2 057 €8 725 €---
1812 411 €3 231 €1 845 €9 180 €---
1912 659 €3 012 €1 626 €9 648 €---
2012 912 €2 785 €1 399 €10 127 €---
2113 171 €2 551 €1 165 €10 620 €---
2213 434 €2 309 €923 €11 125 €---
2313 703 €2 059 €673 €11 644 €---
2413 977 €1 801 €415 €12 176 €---
2514 256 €1 534 €148 €12 723 €---
TOTAL283 898 €164 155 €67 021 €119 742 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 119 742 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 863 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 861 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 861 €-6 420 €+8 281 €
2+1 861 €0 €+1 861 €
3+1 861 €0 €+1 861 €
4+1 861 €0 €+1 861 €
5+1 861 €0 €+1 861 €
6+1 861 €0 €+1 861 €
7+1 861 €0 €+1 861 €
8+1 861 €0 €+1 861 €
9+1 861 €0 €+1 861 €
10+1 861 €+528 €+1 333 €
11+1 861 €+1 868 €-7 €
12+1 861 €+1 985 €-124 €
13+1 861 €+2 105 €-244 €
14+1 861 €+2 228 €-367 €
15+1 861 €+2 355 €-494 €
16+1 861 €+2 484 €-623 €
17+1 861 €+2 617 €-756 €
18+1 861 €+2 754 €-893 €
19+1 861 €+2 894 €-1 033 €
20+1 861 €+3 038 €-1 177 €
21+1 861 €+3 186 €-1 325 €
22+1 861 €+3 337 €-1 476 €
23+1 861 €+3 493 €-1 632 €
24+1 861 €+3 653 €-1 792 €
25+1 861 €+3 817 €-1 956 €
Total+46 525 €+35 923 €+10 602 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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