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Détails du bien

Bien expiré
VilleLimoux (11)
Surface117m²
Coût Total179 620€
Loyer Annuel9 692€
Rentabilité5.40%
Cashflow/mois-200€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 117 m²
Prix au m² : 1 025,64 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Maison de ville  de 117m² habitables, avec possibilité de recréer 2 garages, qui se compose de 3 chambres, pièce de vie avec coin cuisine, salon, bureau, 2 salle d'eau, 2 WC. Le tout en bon état général, à 2 pas de la place centrale.

Ville : Limoux
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11300
Total : 179 620€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 50 020€
Valeur du bien : 170 020€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 117m²
Loyer prédit : 6.90€/m²/mois
Fourchette : 5.11€ - 9.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 808€/mois
Loyer annuel estimé : 9692€/an
Fourchette totale : 598€ - 1090€/mois
Fourchette annuelle : 7181€ - 13080€/an
Rentabilité brute :5.40%
Fourchette de rentabilité :4.00% - 7.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :179 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :876,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :50,89€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 927,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 259,97€
Coût de l'assurance :15 267,70€
Taxe foncière : 969,15€/an
Soit par mois : 80,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 807,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 007,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-200,30€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 197 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien si présent.
Quantité: 1 système pour 117 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si elles sont en simple vitrage.
Quantité: environ 12 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: 2 salles de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement usée
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: environ 50 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 020 €(428 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 600€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain × 6000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 880€
    Parquet flottant: 36 m² × 80€/m² = 2880€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:3 500€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 70€/m² = 3500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 808 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 692 €/an
Calcul : 808 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 780 €/an
Base de calcul : Emprunt de 179 620 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 611 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 969 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 020 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 380 €
Revenus locatifs : +9 692 €
Charges déductibles : -57 380 €
Résultat foncier Année 1 : -47 688 €(Déficit de 47 688 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 288 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 360 €/an
Revenus locatifs : +9 692 €
Charges déductibles : -7 360 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 332 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26288.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 692 €57 385 €5 785 €-47 694 €21 400 €26 294 €26 294 €
29 885 €7 209 €5 629 €2 677 €--23 617 €
310 083 €7 047 €5 467 €3 036 €--20 581 €
410 285 €6 880 €5 300 €3 405 €--17 176 €
510 490 €6 707 €5 128 €3 783 €--13 393 €
610 700 €6 529 €4 949 €4 171 €--9 222 €
710 914 €6 345 €4 765 €4 569 €--4 653 €
811 132 €6 155 €4 575 €4 978 €---
911 355 €5 958 €4 378 €5 397 €---
1011 582 €5 755 €4 175 €5 827 €---
1111 814 €5 545 €3 965 €6 269 €---
1212 050 €5 328 €3 749 €6 722 €---
1312 291 €5 104 €3 525 €7 187 €---
1412 537 €4 873 €3 293 €7 664 €---
1512 788 €4 634 €3 054 €8 154 €---
1613 043 €4 387 €2 807 €8 656 €---
1713 304 €4 132 €2 552 €9 172 €---
1813 570 €3 869 €2 289 €9 702 €---
1913 842 €3 597 €2 017 €10 245 €---
2014 119 €3 315 €1 735 €10 803 €---
2114 401 €3 025 €1 445 €11 376 €---
2214 689 €2 725 €1 145 €11 965 €---
2314 983 €2 414 €835 €12 568 €---
2415 283 €2 094 €514 €13 188 €---
2515 588 €1 763 €183 €13 825 €---
TOTAL310 422 €172 776 €83 260 €137 645 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 137 645 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 692 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 035 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 035 €-6 420 €+8 455 €
2+2 035 €0 €+2 035 €
3+2 035 €0 €+2 035 €
4+2 035 €0 €+2 035 €
5+2 035 €0 €+2 035 €
6+2 035 €0 €+2 035 €
7+2 035 €0 €+2 035 €
8+2 035 €+98 €+1 937 €
9+2 035 €+1 619 €+416 €
10+2 035 €+1 748 €+287 €
11+2 035 €+1 881 €+154 €
12+2 035 €+2 017 €+18 €
13+2 035 €+2 156 €-121 €
14+2 035 €+2 299 €-264 €
15+2 035 €+2 446 €-411 €
16+2 035 €+2 597 €-562 €
17+2 035 €+2 752 €-717 €
18+2 035 €+2 911 €-876 €
19+2 035 €+3 074 €-1 039 €
20+2 035 €+3 241 €-1 206 €
21+2 035 €+3 413 €-1 378 €
22+2 035 €+3 589 €-1 554 €
23+2 035 €+3 771 €-1 736 €
24+2 035 €+3 957 €-1 922 €
25+2 035 €+4 147 €-2 112 €
Total+50 875 €+41 294 €+9 581 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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