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Appartement à vendre

VilleMelun (77)
Surface93.79m²
Coût Total236 440€
Loyer Annuel16 307€
Rentabilité6.90%
Cashflow/mois-305€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 206 500 €
Surface : 93.79 m²
Prix au m² : 2 201,73 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/6 étage, Ascenseur, Accessible aux personne à mobilité réduite, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 31 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Box de stationnement, 2 balcons, Exposition nord-est, Gardien

MELUN GARE - LES MARECHAUX - Idéalement situé à proximité de la gare de MELUN (gare de LYON en 27 mn), des écoles, du quartier commerçant St Ambroise, de l'île St Etienne et des bords de seine. Incroyable vue SEINE pour cet APPARTEMENT de 4 pièces de 93 m² traversant avec BALCONS sur séjour et chambre. Entrée avec placard, wc, cuisine aménagée et équipée, séjour avec balcon, dégagement avec placards, cellier, salle de bains et 3 chambres dont 1 avec balcon. Cave sécurisée, GARAGE en sous-sol et parking extérieur au sein de la copropriété. Chauffage collectif au GAZ avec comptage. Charges Mensuelles : 294 € eau et chauffage compris. DPE : D. Résidence agréable avec GARDIEN. Affaire rare. A saisir.

Ville : Melun
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77000
Coordonnées : 48.541753, 2.659934
Total : 236 440€
Prix d'acquisition : 206 500€
Travaux : 13 420€
Valeur du bien : 219 920€
Frais de notaire : 16 520€
Coût estimé : 16 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93.79m²
Loyer prédit : 14.49€/m²/mois
Fourchette : 11.83€ - 17.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1359€/mois
Loyer annuel estimé : 16307€/an
Fourchette totale : 1109€ - 1665€/mois
Fourchette annuelle : 13310€ - 19981€/an
Rentabilité brute :6.90%
Fourchette de rentabilité :5.63% - 8.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 585,56 €/m²
Basé sur :368 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :242 500 €
Prix d'achat :206 500 €
Décote à l'achat :-36 000€ (-14.8%)
Marge achat-revente :6 060€ (2.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :236 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 164,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :68,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 233,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :112 981,66€
Coût de l'assurance :20 688,50€
Taxe foncière : 1 630,74€/an
Soit par mois : 135,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 294,00€/mois
Soit par an : 3 528,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 358,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 663,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-304,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 184 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif au gaz
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification du système de production d'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Assurer la conformité et l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (remplacement baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - entretien nécessaire pour maintenir la qualité
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 420 €(143 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 200€
    Vérification système chauffage collectif: 1 système × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:800€
    Vérification système production eau chaude: 1 système × 800€ = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:720€
    Peinture murs et plafonds 36 m²: 36 m² × 20€/m² = 720€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Entretien parquet 36 m²: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:300€
    Peinture murs et plafonds cuisine 10 m²: 10 m² × 30€/m² = 300€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon 30 m²: 30 m² × 20€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Melun (zone urbaine). Main d'œuvre incluse. Les prix sont basés sur des estimations réalistes pour chaque type de travail.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 359 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 307 €/an
Calcul : 1 359 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 819 €/an
Base de calcul : Emprunt de 236 440 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 828 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 631 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 528 €/an
Calcul : 294 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 420 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 226 €
Revenus locatifs : +16 307 €
Charges déductibles : -27 226 €
Résultat foncier Année 1 : -10 918 €(Déficit de 10 918 €)
Imputable sur revenu global : 10 918 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 806 €/an
Revenus locatifs : +16 307 €
Charges déductibles : -13 806 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 502 €/an
Prix d'achat du bien : 206 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 134 225 €(65% de 206 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 881 €/an
Calcul : 134 225 € × 3,636% = 4 881 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 307 €27 233 €7 827 €-10 926 €10 926 €--
216 634 €13 604 €7 618 €3 030 €---
316 966 €13 388 €7 401 €3 579 €---
417 306 €13 164 €7 178 €4 142 €---
517 652 €12 933 €6 946 €4 719 €---
618 005 €12 693 €6 707 €5 311 €---
718 365 €12 446 €6 460 €5 919 €---
818 732 €12 190 €6 204 €6 542 €---
919 107 €11 926 €5 940 €7 181 €---
1019 489 €11 653 €5 666 €7 836 €---
1119 879 €11 370 €5 384 €8 509 €---
1220 276 €11 078 €5 091 €9 199 €---
1320 682 €10 775 €4 789 €9 907 €---
1421 095 €10 463 €4 476 €10 633 €---
1521 517 €10 139 €4 153 €11 378 €---
1621 948 €9 805 €3 819 €12 142 €---
1722 387 €9 460 €3 473 €12 927 €---
1822 834 €9 102 €3 116 €13 732 €---
1923 291 €8 733 €2 747 €14 558 €---
2023 757 €8 351 €2 365 €15 406 €---
2124 232 €7 956 €1 970 €16 276 €---
2224 717 €7 547 €1 561 €17 169 €---
2325 211 €7 125 €1 139 €18 086 €---
2425 715 €6 688 €702 €19 027 €---
2526 229 €6 237 €250 €19 993 €---
TOTAL522 331 €276 059 €112 982 €246 272 €10 926 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 278 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 246 272 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 307 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 425 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 425 €-3 278 €+6 703 €
2+3 425 €+909 €+2 516 €
3+3 425 €+1 074 €+2 351 €
4+3 425 €+1 242 €+2 183 €
5+3 425 €+1 416 €+2 009 €
6+3 425 €+1 593 €+1 832 €
7+3 425 €+1 776 €+1 649 €
8+3 425 €+1 963 €+1 462 €
9+3 425 €+2 154 €+1 271 €
10+3 425 €+2 351 €+1 074 €
11+3 425 €+2 553 €+872 €
12+3 425 €+2 760 €+665 €
13+3 425 €+2 972 €+453 €
14+3 425 €+3 190 €+235 €
15+3 425 €+3 413 €+12 €
16+3 425 €+3 643 €-218 €
17+3 425 €+3 878 €-453 €
18+3 425 €+4 120 €-695 €
19+3 425 €+4 367 €-942 €
20+3 425 €+4 622 €-1 197 €
21+3 425 €+4 883 €-1 458 €
22+3 425 €+5 151 €-1 726 €
23+3 425 €+5 426 €-2 001 €
24+3 425 €+5 708 €-2 283 €
25+3 425 €+5 998 €-2 573 €
Total+85 625 €+73 882 €+11 743 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 40 jours
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