Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleBourbon-Lancy (71)
Surface58m²
Coût Total79 920€
Loyer Annuel4 901€
Rentabilité6.13%
Cashflow/mois-52€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 46 500 €
Surface : 58 m²
Prix au m² : 801,72 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Cave, 2 chambres, Balcon, calme, Non meublé

L'appartement est situé dans un quartier paisible et central, proche des commerces de centre ville et près des thermes. La résidence est très calme, ombragée. L'appartement nécessite probablement quelques travaux de rafraîchissement. Il est traversant. Cuisine séparée. Balcon. Il y a un parking extérieur, une cave.

Ville : Bourbon-Lancy
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71140
Coordonnées : 46.621881, 3.783914
Total : 79 920€
Prix d'acquisition : 46 500€
Travaux : 29 700€
Valeur du bien : 76 200€
Frais de notaire : 3 720€
Coût estimé : 3 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 58m²
Loyer prédit : 7.04€/m²/mois
Fourchette : 5.64€ - 8.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 408€/mois
Loyer annuel estimé : 4901€/an
Fourchette totale : 327€ - 510€/mois
Fourchette annuelle : 3928€ - 6116€/an
Rentabilité brute :6.13%
Fourchette de rentabilité :4.91% - 7.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :677,42 €/m²
Basé sur :4 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :39 290 €
Prix d'achat :46 500 €
Décote à l'achat :+7 210€ (+18.3%)
Marge achat-revente :-40 630€ (-103.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :79 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :389,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :29,97€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 419,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 918,94€
Coût de l'assurance :8 991,00€
Taxe foncière : 490,14€/an
Soit par mois : 40,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 408,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 460,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-51,83€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 58 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé pour cuisine sans photo - nécessite rénovation complète
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des fixtures de la salle de bain et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible sur photos - fixtures datées nécessitant mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement usée, rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture en état correct mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 700 €(512 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 700€ = 4200€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 3000€ = 3000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourbon-Lancy (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 408 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 901 €/an
Calcul : 408 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 564 €/an
Base de calcul : Emprunt de 79 920 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 360 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 490 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 113 €
Revenus locatifs : +4 901 €
Charges déductibles : -33 113 €
Résultat foncier Année 1 : -28 212 €(Déficit de 28 212 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 812 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 413 €/an
Revenus locatifs : +4 901 €
Charges déductibles : -3 413 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 488 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6812.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 46 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 30 225 €(65% de 46 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 099 €/an
Calcul : 30 225 € × 3,636% = 1 099 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 901 €33 116 €2 566 €-28 215 €21 400 €6 815 €6 815 €
24 999 €3 346 €2 497 €1 653 €--5 162 €
35 099 €3 275 €2 425 €1 825 €--3 337 €
45 201 €3 200 €2 351 €2 001 €--1 336 €
55 305 €3 124 €2 274 €2 182 €---
65 412 €3 045 €2 195 €2 367 €---
75 520 €2 963 €2 113 €2 557 €---
85 630 €2 878 €2 029 €2 752 €---
95 743 €2 791 €1 941 €2 952 €---
105 858 €2 701 €1 851 €3 157 €---
115 975 €2 608 €1 758 €3 367 €---
126 094 €2 512 €1 662 €3 582 €---
136 216 €2 412 €1 563 €3 804 €---
146 340 €2 310 €1 460 €4 031 €---
156 467 €2 204 €1 354 €4 263 €---
166 597 €2 094 €1 245 €4 502 €---
176 729 €1 981 €1 131 €4 747 €---
186 863 €1 864 €1 015 €4 999 €---
197 000 €1 744 €894 €5 257 €---
207 140 €1 619 €769 €5 521 €---
217 283 €1 490 €640 €5 793 €---
227 429 €1 357 €507 €6 072 €---
237 577 €1 220 €370 €6 358 €---
247 729 €1 078 €228 €6 651 €---
257 884 €931 €81 €6 953 €---
TOTAL156 993 €87 863 €36 919 €69 130 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 69 130 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 901 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 029 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 029 €-6 420 €+7 449 €
2+1 029 €0 €+1 029 €
3+1 029 €0 €+1 029 €
4+1 029 €0 €+1 029 €
5+1 029 €+254 €+775 €
6+1 029 €+710 €+319 €
7+1 029 €+767 €+262 €
8+1 029 €+826 €+203 €
9+1 029 €+885 €+144 €
10+1 029 €+947 €+82 €
11+1 029 €+1 010 €+19 €
12+1 029 €+1 075 €-46 €
13+1 029 €+1 141 €-112 €
14+1 029 €+1 209 €-180 €
15+1 029 €+1 279 €-250 €
16+1 029 €+1 351 €-322 €
17+1 029 €+1 424 €-395 €
18+1 029 €+1 500 €-471 €
19+1 029 €+1 577 €-548 €
20+1 029 €+1 656 €-627 €
21+1 029 €+1 738 €-709 €
22+1 029 €+1 822 €-793 €
23+1 029 €+1 907 €-878 €
24+1 029 €+1 995 €-966 €
25+1 029 €+2 086 €-1 057 €
Total+25 725 €+20 739 €+4 986 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →